3.4 ΚΙΝΔΥΝΟΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΤΑ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ
Η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το 2025, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008 (2025: 108,6, 2008: 101,7, βλ. Διάγραμμα ΙΙ.3). Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% (2025: 113,8), ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 8,1% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το 2025 σε 105,4.
Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 6,2%, με τον δείκτη τιμών το 2025 να διαμορφώνεται σε 113,1.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 116,1 με βάση τα στοιχεία του δ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 106,8 το δ΄ τρίμηνο του 2024. Ο δείκτης τιμών ενοικίων, σε αντίθεση με τον δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).
Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς.
Από την πλευρά της ζήτησης, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018–2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισεκ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008–2017). Ωστόσο, το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ ακόμα δεν έχει αποτυπωθεί ακόμη η επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων στη ζήτηση.
Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες, όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.
Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του.
Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Τα ακίνητα αυτά παραμένουν εκτός της αγοράς, καθώς η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους.
Σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το 2024: 207.572), αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς αναμένεται να συμβάλουν θετικά στο στεγαστικό ζήτημα.
Επιπλέον, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (δ΄ τρίμηνο του 2025: 2,2%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (δ΄ τρίμηνο του 2025: 5%).
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024 (μείωση κατά 2,4% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου). Το γεγονός αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στην κατεύθυνση που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος και στην Ελλάδα, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της ΕΕ, και στην επιδείνωση του Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ), οι τιμές του οποίου καταδεικνύουν οριακή ή χαμηλή προσιτότητα κατοικίας για το έτος 2024.
Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα, με έμφαση στην παροχή κινήτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων, όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί
against all odds ? 