Γίνεται μια χαρά η κομπίνα (δεν είναι τόσο σπάνιο) και ο δικηγόρος δε θα καταλάβει τίποτα γιατί δεν είναι το αντικείμενο του. Αν καταλάβει κάποιος αυτός θα είναι ο συμβολαιογράφος.
Για αυτό καλό είναι ο αγοραστής να κάνει έλεγχο τίτλων και ακινήτου καί με δικό του μηχανικό.
Απλά δεν είναι αυτός λόγος να σε αποθαρρύνει από το να αγοράσεις παλαιότερο ακίνητο, λύνεται με λίγο περισσότερο ψάξιμο.

Στην ουσία το ερώτημα που τίθεται μιας και δεν μένω σε αυτές τις περιοχές αλλά αγοράζω λόγω εγγύτητας στην εργασία μου. Οπότε τι αξίζει για εσάς η περιοχή ή να είναι νεόδμητο του 2022, δεδομένου ότι οι τιμές στο Χαλάνδρι για τα νεοαναγειρόμενα είναι πλέον κοντά στα 4Κ το τ.μ και είναι για το 1%. Το παλιό έχει χαρακτηριστεί Δ κατηγορίας ενεργειακά. Επίσης μου προσθέτει 5 λεπτά τουλάχιστον έξτρα χρόνο μετακίνησης με το αυτοκίνητο.

Εγώ θα κοιτούσα τον αντισεισμικό κανονισμό. Αν το κτήριο υπάγεται στον έστω προτελευταίο και η ανακαίνιση μου κόστιζε λιγότερο ανά τ.μ θα πήγαινα στο παλαιότερο.
Την διαφορά θα την έβαζα και σε μόνωση διότι στα νεόδμητα ακόμα και αν είναι εξαιρετικά και παλι δεν έχουν από όσο έχω καταλάβει την τέλεια θερμομόνωση.

Ένας βασικός παραγοντας για εμένα ίσως και για πολλούς είναι το ιδιωτικό γκαράζ με ορίζοντα για ηλεκτρικό όχημα. Αυτό είναι πολύ σημαντικό πιστεύω.

Και τα δύο έχουν θέση στάθμευσης στο υπόγειο τα υπό ανέγερση πλέον έχουν παροχή για φόρτιση. Επιβαρύνεσαι όμως με την εγκατάσταση της πρίζας. Η θερμομόνωση είναι 10cm αλλά όπου εχουν ερκερ βάζουν μια σειρά τούβλων 12cm όπως όλοι πλέον οι κατασκευαστές.

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Εγώ θα κοιτούσα τον αντισεισμικό κανονισμό. Αν το κτήριο υπάγεται στον έστω προτελευταίο και η ανακαίνιση μου κόστιζε λιγότερο ανά τ.μ θα πήγαινα στο παλαιότερο.
Την διαφορά θα την έβαζα και σε μόνωση διότι στα νεόδμητα ακόμα και αν είναι εξαιρετικά και παλι δεν έχουν από όσο έχω καταλάβει την τέλεια θερμομόνωση.
Ένας βασικός παραγοντας για εμένα ίσως και για πολλούς είναι το ιδιωτικό γκαράζ με ορίζοντα για ηλεκτρικό όχημα. Αυτό είναι πολύ σημαντικό πιστεύω.

Απαντώ:

1. Εφόσον κοιτάει κτίριο του 2000 περίπου, μια χαρά είναι ο τότε αντισεισμικός.
2. Τα νεόδμητα έχουν εξαιρετική θερμομόνωση. Ειδικά αν είναι ενεργειακής κλάσης Α ή Α+, ελέγχονται και ως προς τις πιστοποιήσεις των χρησιμοποιούμενων υλικών.
3. Σαφέστατα βασικός παράγων ο ιδιωτικός χώρος στάθμευσης και bonus στα νεόδμητα η ηλεκτρική εγκατάσταση για φόρτιση.

Εγω όσα είχα δει πριν λίγο καιρο δεν ήταν A ενεργειακής κλάσης... Για αυτό το είπα.... Και μου έκανε εντυπωση. Ήταν πιο κάτω από Α και ήταν ακόμα στα μπετά... Τόσο καινουργιο θα ήταν.

Από το 2000 όλα έχουν τον ίδιο κανονισμό; Αν ναι τότε αυτό αλλάζει πολλα για τις επιλογές

Το παλιό είναι του 1996 υποθέτω ότι άρχισε το 1994 η ανέγερση του. Το νεόδμητο θα είναι Α' κλάσης.

Ακόμα και τα νεόδμητα δύσκολα βγαίνουν Α κλάσης. Θέλει χρήμα σε μονώσεις και μηχανολογικά.

Αυτό κατάλαβα και εγώ... Δύσκολα βρίσκεις Α ενεργειακή κλάση.
Αν μπορείς όποιος βρίσκεται σε αγορά να πάρει λίγο παλαιότερο με κλειστό πάρκινγκ και την διαφορά να την βάλει σε μόνωση για να φτάσει στην Α τότε θα είναι μια καλή αγορά

Τα καινούργια βγαίνουν τουλάχιστον Α.
Εβγαλα τώρα μία προσθήκη που κάνω.
Ετοιμάζω μία πολυκατοικία με Α+ και άλλη μία με Ελάχιστη Ενεργειακή Κατανάλωση.
Ο λόγος είναι ότι δίνουν τα δύο τελευταία μπόνους τμ και στα μικρά οικόπεδα αυτό βοηθάει και μειώνει και το κόστος, αφού θα πουληθούν.

Στα παλαιά δεν μπορείς να πας σε τέτοια μόνωση και μάλιστα σε διαμέρισμα αφού το πάχος της μόνωσης θα είναι 10 εκ και εξωτερικά του κτιρίου.

Μήπως οι πρώτοι όροφοι και το ρετιρέ είναι μικρότερο από Α, γιατί στο λέω το είδα και εγώ και κάποια δεν ήταν Α

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Τα καινούργια βγαίνουν τουλάχιστον Α.
Εβγαλα τώρα μία προσθήκη που κάνω.
Ετοιμάζω μία πολυκατοικία με Α+ και άλλη μία με Ελάχιστη Ενεργειακή Κατανάλωση.

Διαβάζοντας διάφορες αναρτήσεις στο thread από όσο κατάλαβα είσαι κατασκευαστής και μηχανικός χρόνια στον κλάδο αυτό. Θα ήθελα να ρωτήσω τι είναι αυτό που διαφοροποιεί το Α με το Α+? ΤΟ κόστος κατασκευής χονδρικά για αυτής της κλάσης νεόδμητα που κυμαίνεται? Ο υποψήφιος αγοραστής πως εξασφάλιζεται ότι το διαμέρισμα που αγοράζει έχει κατασκευαστεί με αυτές τις προδιαγραφές?

Τέλος, η εμπειρία και οι γνώσεις/εμπειρία σου είναι πολύτιμες για εμάς τους αγοραστές. Θα ήταν πολύ χρήσιμο να μας πρότεινες ένα οδηγό όσον αφορά το τεχνικό μέρος γιατί από όσο κατάλαβα το Ελληνικό RE είναι χαοτικό. Π.χ. ορόσημα στην κατασκευή πολυκατοικίων.
Τέλος τι βλέπεις όσον αφορά τις τιμές στα ακίνητα θα συνεχίσει η ανηφόρα γιατί από το καλοκαίρι του 2021 έχουν ανέβει αισθητά οι τιμές. Βέβαια τα περισσότερα μεταχειρισμένα μένουν αρκετό καιρό στο ίντερνετ, μήνες.

Πολύ καιρό στο ίντερνετ μένουν ακίνητα υπερβολικά υπερτιμημένα ή με προβληματικούς/αλλοπρόσαλλους ιδιοκτήτες. Επίσης, το ότι βλέπεις κάποιο ακίνητο στο ίντερνετ δεν σημαίνει ότι δεν έχει πουληθεί. Πολλοί μεσίτες βαριούνται ακόμα και να πάρουν τους ιδιοκτήτες ένα τηλέφωνο να ρωτήσουν. Οι δε ιδιοκτήτες ποτέ σχεδόν δεν ενημερώνουν για κάποια αλλαγή.

Οι διαφορές Α και Α+ είναι συνάρτηση πολλών πραγμάτων.
Μονώσεις, αριθμός και διαστάσεις και υλικά ανοιγμάτων, προσανατολισμός, σκιάσεις , σύστημα ψύξης , θέρμανσης και ΖΝΧ και πολλά ακόμη.
Χρειάζεται μελέτη για να βγούν οι διαφορές , αλλά δεν είναι εύκολο να τις αναλύσω.

Το κόστος κατασκευής για νεόδμητο αυτή την εποχή , ΧΩΡΙΣ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ, είναι γύρω στα 1500 €/τμ. Η αξία της γης κυμαίνεται από 500 έως 3000 €/τμ για τα συνήθη σπίτια , εκτός από πολύ ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Αρα η αξία της γης καθορίζει πολλά , δηλαδή η τοποθεσία που είναι το ακίνητο.
Αυτό το καταλαβαίνεις.

Τα νεόδμητα ακίνητα έχουν κάποιες πιστοποιήσεις που θα ζητηθούν από τον ελεγκτή δόμησης και θα ανέβουν και στην ταυτότητα του κτιρίου, για να πάρει την τελική κατηγορία.

Τώρα για τις κατηγορίες που θέλεις , ο πρώτος επίσημος αντισεισμικός κανονισμός βγήκε το 1959, αναθεωρήθηκε το 1984 και εξελίχθηκε μετά σε σύντομα σχετικά διαστήματα.

Γενικά κτίρια μετά το 1984 έχουν αρκετές προδιαγραφές, αλλά και πολλά προηγούμενα είναι καλοφτιαγμένα.

Στα υπόλοιπα βασικό κομμάτι είναι οι συλλέκτες στα υδραυλικά.
Αυτούς κάποιοι τους βάζαμε εδώ και 30 χρόνια, κάποιοι ίσως δεν τους βάζουν ακόμα.

Γενικά υπάρχουν πολλές μικροδιαφορές, έως και μεγαλύτερες...

Για τις τιμές, υπάρχουν πολλοί παράγοντες.

Για τα υπό κατασκευή , οι αυξήσεις των υλικών...
Για τα παλαιότερα, το κόστος αντικατάστασης και οι αυξήσεις των καινούργιων.
Και για τα δύο, φταίει το ότι δεν χτίστηκαν 500000 σπίτια την περασμένη δεκαετία και ότι μεγάλος αριθμός σπιτιών , αγοράστηκαν από ξένους και βγήκαν από την αγορά.

Από την άλλη υπάρχει μεγάλη διαστρωμάτωση στις τιμές.

Το ότι η παραλία της Αθήνας έχει τρελαθεί , δεν σημαίνει ότι έχουν την ίδια άνοδο σε άλλες περιοχές.

Ανοδος όμως θα υπάρχει. Αλλά διαφορετικών ταχυτήτων.

Γιατί η προσφορά θα παραμείνει χαμηλότερη από την ζήτηση.

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Μήπως οι πρώτοι όροφοι και το ρετιρέ είναι μικρότερο από Α, γιατί στο λέω το είδα και εγώ και κάποια δεν ήταν Α

Αν η έκδοση της αδείας έχει γίνει το 2019, μπορεί το νεόδμητο να είναι κλάσης Β. Αν έχει γίνει το 2022, τότε τουλάχιστον Α.

Nα πω κάτι άλλο. Αν έχεις ένα χρέπι 30ετίας και βάλε, π.χ. ενεργειακής κλάσης Ζ ή Η και θες να το αναβαθμίσεις με μονώσεις κύρια, αλλά και άλλα πράγματα, ακόμα και Γ να το πας, η διαφορά στην θέρμανση είναι χαοτική. Μην ψαρώνετε με τα Α και Α+, αφ'ενός γιατί είναι σχεδόν αδύνατο να πας εκεί με το παλιό, αφεδύο το κόστος είναι τεράστιο για κάτι τέτοιο και δεν θα πάρεις τα λεφτά σου πίσω ποτέΣ. Επίσης, στην αγορά κυκλοφορούν πολλοί παραμυθάδες που τάζουν λαγούς με πετραχήλια. Προσοχή.

Από χθεσινό δημοσίευμα-αγιογραφία στο ένερτζυπρεσς:

*Βρισκόμαστε σχεδόν στο στάδιο της ολοκλήρωσης της ανακαίνισης μιας παλιάς μονοκατοικίας 150m2 κλιματιζόμενης επιφάνειας δαπέδου στην Αθήνα. Χρειάστηκαν περίπου 5 μήνες λόγω έλλειψης υλικών κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Το κτίριο χρησιμοποιούσε 3,5 τόνους πετρελαίου κάθε χρόνο (3.500€) για θέρμανση και σχεδόν 15.000 kWh (1000€) για ψύξη. Μετά την ανακαίνιση η απαίτηση για θέρμανση και ψύξη θα είναι μικρότερη των 4500kWh, που σημαίνει κόστος 250€ το χρόνο!

Το κόστος κατασκευής ήταν συνολικά 45.000€, άρα σχεδόν 300€ ανά m2. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση θα έχει χρόνο αποπληρωμής 10,5 ετών*

Εκφράζω έντονο προβληματισμό κατά πόσο μια παλιά μονοκατοικία στα υψώματα του Παπάγου, που θέλει 3.500(!) για πετρέλαιο και 1.000 για ψύξη θα την βγάζει καθαρή πλέον με ...250 ευρώ το χρόνο, το ποσό είναι χονδροειδέστατα αστείο! Επίσης, 3.500 ευρώ για πετρέλαιο για 150 τ.μ.? Μήπως η αρχική εγκατάσταση ήταν παμπάλαια, αρρύθμιστη, ασυντήρητη και αμελέτητη?
Δεν γνωρίζω όμως την περίπτωση, μπορεί ο συνάδελφος να έχει κάνει εκπληκτική δουλειά οπότε επιφυλάσσομαι, αλλά, σόρρυ, οι υπολογισμοί απόσβεσης είναι σίγουρα λάθος.
Έχει κάνει το εξής μπακάλικο: 45.000 / (3.500 + 1.000 -250) = 10,5 χρόνια.
Ερωτώ: τα 45 καφετιά είναι από τον τραπεζικό λογαριασμό του νοικοκύρη ή είναι δάνειο?
Αν είναι από το λογαριασμό, βάλτε και 1% ανατοκιζόμενο κλειστό επιτόκιο που θα απωλέσει ο λεγάμενος, και η απόσβεση πάει για τα 12 έτη.
Αν είναι δάνειο, βάλτε και π.χ. 6% τόκοι που θα πληρώνει, και η απόσβεση με άλμα επί κοντώ φαντάζεστε όλοι πόσο ψηλά θα πάει.
Συντήρηση? Ευχαριστώ πολύ, πάμε παρακάτω.
Γενικά, σε τέτοια παραδείγματα κρατάτε μικρή σακούλα. Ναι, θα τα πάρεις πίσω τα λεφτά σου, αλλά σε περισσότερα χρόνια από όσο σου πιπιλίζουν το μυαλό (για να πεις το ναι και να πέσει η προκαταβόλα).

https://energypress.gr/news/pilotiko-ergo-energeiakis-anavathmisis-monokatoikias-ston-papago-nea-methodologia-tahyteris-kai

κριου ριζεις? οπως θελεις τα γυριζεις?

1300 το κατασκευαστικο κοστος το οποιο και μειωνεται σε κατασκευες μεγαλυτερου υψουν.
και το κοστος του οικοπεδου στα 1200/τμ οικοπεδου σε καλες περιοχες αλλα οχι τις καλυτερες που ειναι ακριβοτερα. το οποιο ομως επιμεριζεται με βαση τον συντελεση δομησης για να μην ξεχνιωμαστε....
ας πουμε πετρουπολη τα οικοπεδα των 276τμ (=το std της περιοχης), τα βρισκεις 300-350000 και ο συντελεστης ειναι στο 1.6 = 2000 το τετραγωνικο η κατασκευη με πληρωμενα ολα και οτι παρεις παραπανω ειναι κερδος.
δηλαδη μπορεις 2000/τμ 1o, 2100 2o, 2200 3o, 2300 4o, 2400 5o
αν και φυσικα οι κριου αυτου του κοσμου ζητανε πολλαπλασια και μαυρα
αλλα και αυτα να ζητουσαν ειναι εξω απο τη σφαιρα του εφικτου για ενα εστω ζευγαρι λαικων εργαζομενων.

@dstou said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Nα πω κάτι άλλο. Αν έχεις ένα χρέπι 30ετίας και βάλε, π.χ. ενεργειακής κλάσης Ζ ή Η και θες να το αναβαθμίσεις με μονώσεις κύρια, αλλά και άλλα πράγματα, ακόμα και Γ να το πας, η διαφορά στην θέρμανση είναι χαοτική. Μην ψαρώνετε με τα Α και Α+, αφ'ενός γιατί είναι σχεδόν αδύνατο να πας εκεί με το παλιό, αφεδύο το κόστος είναι τεράστιο για κάτι τέτοιο και δεν θα πάρεις τα λεφτά σου πίσω ποτέΣ. Επίσης, στην αγορά κυκλοφορούν πολλοί παραμυθάδες που τάζουν λαγούς με πετραχήλια. Προσοχή.

Από χθεσινό δημοσίευμα-αγιογραφία στο ένερτζυπρεσς:

*Βρισκόμαστε σχεδόν στο στάδιο της ολοκλήρωσης της ανακαίνισης μιας παλιάς μονοκατοικίας 150m2 κλιματιζόμενης επιφάνειας δαπέδου στην Αθήνα. Χρειάστηκαν περίπου 5 μήνες λόγω έλλειψης υλικών κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Το κτίριο χρησιμοποιούσε 3,5 τόνους πετρελαίου κάθε χρόνο (3.500€) για θέρμανση και σχεδόν 15.000 kWh (1000€) για ψύξη. Μετά την ανακαίνιση η απαίτηση για θέρμανση και ψύξη θα είναι μικρότερη των 4500kWh, που σημαίνει κόστος 250€ το χρόνο!

Το κόστος κατασκευής ήταν συνολικά 45.000€, άρα σχεδόν 300€ ανά m2. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση θα έχει χρόνο αποπληρωμής 10,5 ετών*

Εκφράζω έντονο προβληματισμό κατά πόσο μια παλιά μονοκατοικία στα υψώματα του Παπάγου, που θέλει 3.500(!) για πετρέλαιο και 1.000 για ψύξη θα την βγάζει καθαρή πλέον με ...250 ευρώ το χρόνο, το ποσό είναι χονδροειδέστατα αστείο! Επίσης, 3.500 ευρώ για πετρέλαιο για 150 τ.μ.? Μήπως η αρχική εγκατάσταση ήταν παμπάλαια, αρρύθμιστη, ασυντήρητη και αμελέτητη?
Δεν γνωρίζω όμως την περίπτωση, μπορεί ο συνάδελφος να έχει κάνει εκπληκτική δουλειά οπότε επιφυλάσσομαι, αλλά, σόρρυ, οι υπολογισμοί απόσβεσης είναι σίγουρα λάθος.
Έχει κάνει το εξής μπακάλικο: 45.000 / (3.500 + 1.000 -250) = 10,5 χρόνια.
Ερωτώ: τα 45 καφετιά είναι από τον τραπεζικό λογαριασμό του νοικοκύρη ή είναι δάνειο?
Αν είναι από το λογαριασμό, βάλτε και 1% ανατοκιζόμενο κλειστό επιτόκιο που θα απωλέσει ο λεγάμενος, και η απόσβεση πάει για τα 12 έτη.
Αν είναι δάνειο, βάλτε και π.χ. 6% τόκοι που θα πληρώνει, και η απόσβεση με άλμα επί κοντώ φαντάζεστε όλοι πόσο ψηλά θα πάει.
Συντήρηση? Ευχαριστώ πολύ, πάμε παρακάτω.
Γενικά, σε τέτοια παραδείγματα κρατάτε μικρή σακούλα. Ναι, θα τα πάρεις πίσω τα λεφτά σου, αλλά σε περισσότερα χρόνια από όσο σου πιπιλίζουν το μυαλό (για να πεις το ναι και να πέσει η προκαταβόλα).

https://energypress.gr/news/pilotiko-ergo-energeiakis-anavathmisis-monokatoikias-ston-papago-nea-methodologia-tahyteris-kai

Διαφημιση ειναι αυτα τα αρθρα. Δεν μας λεει τι τεχνικες και υλικα χρησιμοποιησαν για να πετυχουν αυτες τις διαφορες.

Παντως σε καλα μονωμενο και ερμητικα κλειστο ξυλινο σπιτι στον Καναδα με 12 βαθμους εξωτερικη θερμοκρασια η θερμανση δεν δουλευει, ειναι ζεστο απο την νορμαλ χρηση συσκευων, φωτων κλπ.

Δηλαδη, οι ωρες που πρεπει να βαλεις την θερμανση στην Αθηνα με τοσο καλο καιρο τις περισσοτερες μερες μπορει πραγματι να ειναι ελαχιστες. Το σπιτι θερμαινεται απο τα φωτα και αλλες ηλεκτρικες συσκευες.

Πραγματικά θα ήθελα να δω τι σημαίνει σπίτι Α+ κατηγορίας.
Έβλεπα έναν καθηγητή που ανάλυει υλικά και μονώσεις και είπε πως αν μονωθει σωστά ένα σπίτι τότε το είδος της θέρμανσης, οικονομοτεχνικα, μας είναι αδιάφορο διότι είναι υπερβολικά χαμηλο.!!! Μου έκανε μεγάλη εντύπωση

@wantone said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Δηλαδη, οι ωρες που πρεπει να βαλεις την θερμανση στην Αθηνα με τοσο καλο καιρο τις περισσοτερες μερες μπορει πραγματι να ειναι ελαχιστες. Το σπιτι θερμαινεται απο τα φωτα και αλλες ηλεκτρικες συσκευες.

Μόνο μια σημείωση, πλέον τα φώτα δεν θερμαίνουν, αφού είναι led και όχι πυρακτώσεως (που μπορεί να είχες και 1.000W να καίνες για πολλές ώρες μέσα στην ημέρα).