Ναι, δεν πρόκειται να συμφωνήσετε το πρόβλημά σας είναι ποσό πρέπει να είναι η απαιτούμενη απόδοση του εργολάβου. Πρέπει να δεις (δεν εννοώ eye-balling) εισηγμένες αντίστοιχου κλάδου που αναλαμβάνουν παρόμοια projects για να το βγάλεις αυτό, αλλιώς κατα τους μη εργολάβους ο εργολάβος είναι κλέφτης και κατα τους εργολάβους, οι εργολάβοι χρειάζονται υψηλές αποδόσεις, καλή τύχη με αυτό…
Τέλος, ελπίζω στην πρακτική σας να μην προεξοφλείτε χρηματικές ροές επενδυτικών σχεδίων με το κόστος δανεισμού, διότι απλά είναι λάθος.

@gatoz said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Με επιτόκιο της ΕΚΤ 4 % πλέον και ανάλογα στις άλλες χώρες της Δύσης, μεγάλα ποσά μπορούν εύκολα να βρουν στο πράιβετ μπάνκινγκ ετήσιες φορολογημένες αποδόσεις χαμηλού ή μεσαίου ρίσκου, στο 7-8 % που σημαίνει ότι για ρίσκο σε οικοδομή που έχει φόρο, απόδοση σε βάθος τριετίας, αλλά και κόστος λειτουργίας εταιρείας, το κέρδος θα πρέπει να είναι από 40-50 % το λιγότερο, ώστε μετά από αφαίρεση του κόστους λειτουργίας και του φόρου του 22 % να απομένει ένα κέρδος 27-35 %, που σε ετήσια βάση θα είναι κάπου στο 8-11 %.

Σαν να μου περιγράφεις τη δεκαετία του 80 με τις επανεπενδυσεις των βιοτεχνών/βιομηχάνων και την έξοδο τους από τον τριτογενή τομέα.

Αύριο μεθαύριο, θα λέμε πως έδιωξαν με τις πολιτικές τους της πραγματικές αναπτυξιακές επενδύσεις της χώρας. Θα βγαίνουν οι τότε αριστεροί και θα κατηγορούν τον Κυριάκο για την καταστροφη της λαϊκής πολυκατοικίας. Παράλληλα ο μόνος τρόπος για να ζήσουν οι άνθρωποι και να πληρώσουν τα ακριβά ενοίκια είναι μέσω των επιδομάτων που χρηματοδοτούνται από δανεισμό της χώρας

Είδατε πως η ιστορία κάνει κύκλους και δεν χρειάζονται μεγάλα λόγια.

Κατά τα άλλα. Η λύση είναι απλή. Είσοδος μεγάλων εκτάσεων στο σχέδιο πόλης και ανέγερση και εργατικών κατοικιών σε διάφορα οικόπεδα του δημοσίου ή σε κάποια στις νέες περιοχές εντός πόλης.
Πέφτει η αξία των οικοπέδων μαζικά σε περιοχές που χρειάζονται λαϊκές κατοικίες. Για το κόστος υλικών θα δούμε στο μέλλον.

διαβαζεις, διαγραμματα, παραπομπες αλλα δεν επιασες την εργολαβικη τη λαμογια!!! ελεος!
εχει λεει αποδοση η επενδυση 27-35% και κανει διαιρεση με το 3
ετσι, για να υποστηριξει αποψη. και μονο.
αχαχαχαχαχα

Τα γράφει μπακαλιστικα και δεν καταλαβαίνω. Όχι ότι εσύ τα γράφεις καλύτερα.

Για αυτο τους φοβάμαι τους εργολάβους, θα με κλέψουν.

Τα τρία χρόνια τελικά τι είναι; Τα έτη ανοικοδόμησης και πώλησης όλων των διαμερισμάτων;;;;
Να ρωτήσω, το κόστος χρήματος το υπολογίζεις συνολικά στην αρχή της επένδυσης;
Ή παίρνεις δάνειο σε κάθε στάδιο της ανοικοδόμησης;;; Δηλαδή άλλο κόστος χρήματος ο πρώτος όροφος και πληθωρισμό ο δεύτερος;;

Υπάρχει τράπεζα που δίνει τέτοια δάνεια για ένα ενιαίο έργο;

@jamesd said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

προεξοφλείτε χρηματικές ροές επενδυτικών σχεδίων με το κόστος δανεισμού, διότι απλά είναι λάθος.

Εννοείς πως το προεξοφλητικο επιτόκιο πρέπει να συνυπολογίζει διάφορες φορολογικές επιβαρύνσεις και αποσβέσεις;

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@jamesd said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

προεξοφλείτε χρηματικές ροές επενδυτικών σχεδίων με το κόστος δανεισμού, διότι απλά είναι λάθος.

Εννοείς πως το προεξοφλητικο επιτόκιο πρέπει να συνυπολογίζει διάφορες φορολογικές επιβαρύνσεις και αποσβέσεις;

Κατά βάση πρέπει να αντικατοπτρίζει το κόστος ευκαιρίας ή το ΜΣΚΚ (με ότι περιλαμβάνει αυτό, φορολογική εξοικονομιση κλπ., αποσβέσεις στην καθαρή χρηματοροή)

Σε απλά πράγματα γιατί το κουράζετε με λογιστικές αναλύσεις.

Αν υπογραψεις εργολαβικό πρέπει να παραδώσεις το έργο σε συγκεκριμένο χρόνο.

Αν περάσει ο χρόνος αυτός και ένα εξάμηνο μπορούν να σε κηρύξουν έκπτωτο και να σου πάρουν το έργο και πρακτικά ότι έδωσες μέχρι τότε να τα χάσεις.

Αρα πέρα από τα λεφτά που έχεις για να ξεκινήσεις, πρέπει να μπορείς να έχεις πρόσβαση χρηματοδότησης αν τα πράγματα στραβώσουν.

Τα 3 χρόνια είναι ο συνήθης χρόνος από την αρχή του έργου, μέχρι την πώληση του τελευταίου ακινήτου, που περιλαμβάνει το κέρδος του εργολάβου.

Αν έχεις λεφτά και αγοράσεις το οικόπεδο, θα πρέπει να υπολογίσεις κέρδος και στο ποσό αυτό.

Κάνετε τέτοιες οικονομολογικές αναλύσεις οι μηχανικοί , αξιολόγηση επενδύσεων , παρούσα αξία , προεξοφλητικά επιτόκια , κλπ ;

Πάω για καφέ και δεν μπορώ να απαντήσω όπως θέλω γιατί θα έχουμε σεντόνια από κάποιους.

@vagkirk said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Κάνετε τέτοιες οικονομολογικές αναλύσεις οι μηχανικοί , αξιολόγηση επενδύσεων , παρούσα αξία , προεξοφλητικά επιτόκια , κλπ ;

Οχι! Πρακτικά το κάνουν και επειδή το κέρδος ειναι μεγάλο εχουν περιθώριο. Βέβαια ακριβώς οποίοι δεν κάνουν τέτοιες μελέτες με την κρίση ως είχανε τεράστιο δανεισμό και είχα αρκετούς τέτοιους πελάτες την πάτησαν και τα έχασα σχεδόν όλα.

Οταν στοιχίζει 2.000 το τμ και πωλείτει 4-5.000, το περιθώριο ειναι τετοιο που δεν χρειάζεται μεγάλη ανάλυση και μελέτη - και 2.500 να ξεφύγει το κόστος παλι μια χαρα ειναι.

@fanis75 said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@vagkirk said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Κάνετε τέτοιες οικονομολογικές αναλύσεις οι μηχανικοί , αξιολόγηση επενδύσεων , παρούσα αξία , προεξοφλητικά επιτόκια , κλπ ;

Οχι! Πρακτικά το κάνουν και επειδή το κέρδος ειναι μεγάλο εχουν περιθώριο. Βέβαια ακριβώς οποίοι δεν κάνουν τέτοιες μελέτες με την κρίση ως είχανε τεράστιο δανεισμό και είχα αρκετούς τέτοιους πελάτες την πάτησαν και τα έχασα σχεδόν όλα.

Οταν στοιχίζει 2.000 το τμ και πωλείτει 4-5.000, το περιθώριο ειναι τετοιο που δεν χρειάζεται μεγάλη ανάλυση και μελέτη - και 2.500 να ξεφύγει το κόστος παλι μια χαρα ειναι.

Οι μηχανικοί που είναι και developers σαφέστατα το κάνουν.

Αλλά είναι ελάχιστοι.

Επίσης 2000 κάνει το κόστος χωρίς το οικόπεδο.

Αυτό που πωλείται 4-5000, έχει τουλάχιστον άλλα 1500 κόστος οικοπέδου, οπότε το περιθώριο είναι μικρό και το ρίσκο μεγάλο και χρειάζονται σοβαρές αναλύσεις, που βέβαια δεν μπορούν να τις καταλάβουν οι τραπεζικοί και οι άλλοι οικονομολόγοι, που μετράνε για τα λεφτά των άλλων, οπότε και λάθος να κάνουν, άλλοι πληρώνουν...

Το έχουμε δει άλλωστε τι γίνεται σε μεγάλες επενδύσεις, που γίνονται από μεγάλες εταιρείες που εκεί έχει χαθεί η μπάλα, γιατί κανείς δεν ξέρει πραγματικά τι να κάνει.

Αν είχες ένα πελάτη που σου έλεγε βάζω 2 εκ , τι επένδυση σε ακίνητα πρέπει να κάνω και του τα έλεγες λάθος θα είχες θέμα αξιοπιστίας.

Ενώ οι τράπεζες σου πετάνε ότι οι παλαιές αποδόσεις δεν εξασφαλίζουν τις μελλοντικές και ότι το κεφάλαιο σου έχει ρίσκο και καθαρίζουν με όποια μλκια κάνουν.

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Επίσης 2000 κάνει το κόστος χωρίς το οικόπεδο.

Τοσο πολυ πήγε. Γιατι εγω ηξερα για 800-1.000 και με τον πόλεμο πήγε στα 1.500. Φιλος που αγορασε τωρα Βριλησσια του ειπε ο κατασκευαστής οτι ειχε κόστος 2.000 με το οικόπεδο και του πουλησε 3.500 και τωρα εχει φτασει 2.700 το κοστος και ζοριζεται με αυτα που πουλησε τοσο και πλεον πουλαει στα 4.500.

Και ναι εχει ρητρα παραδοση και ναι δεν θα παραδόσει στην ώρα του και ναι δεν θα τον κυνηγησει κανεις γιατι «που να μπλέκουν τωρα για 2-3 μηνες».

@fanis75 said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Επίσης 2000 κάνει το κόστος χωρίς το οικόπεδο.

Τοσο πολυ πήγε. Γιατι εγω ηξερα για 800-1.000 και με τον πόλεμο πήγε στα 1.500. Φιλος που αγορασε τωρα Βριλησσια του ειπε ο κατασκευαστής οτι ειχε κόστος 2.000 με το οικόπεδο και του πουλησε 3.500 και τωρα εχει φτασει 2.700 το κοστος και ζοριζεται με αυτα που πουλησε τοσο και πλεον πουλαει στα 4.500.

Και ναι εχει ρητρα παραδοση και ναι δεν θα παραδόσει στην ώρα του και ναι δεν θα τον κυνηγησει κανεις γιατι «που να μπλέκουν τωρα για 2-3 μηνες».

ελα τωρα, φοβαται μην διαβασει πελατης του εδω μεσα και καταλαβει τι χρεωνουνε...
1500 και πολλα λες, εχει αρχισει και αποκλιμακωνεται

Όντως πέφτει;

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Όντως πέφτει;

ναι, τα οικοδομικα πεφτουν, ελαφρα αλλα πεφτουν

@gatoz said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@lap said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Όντως πέφτει;

ναι, τα οικοδομικα πεφτουν, ελαφρα αλλα πεφτουν

Ωραία θα σου στέλνω εσένα τα τιμολόγια να τους το λες στους προμηθευτές...

Και αν δεν συμμορφωθείς θα σου στείλω και τους εργάτες να διαπραγματεύεσαι εσύ αριστερός άνθρωπος το μεροκάματο τους, που έχει αποκλιμακωθεί....

Ελπίζω να έχει έξοδο κινδύνου το γραφείο...

Συνεχίζεται το ράλι τιμών στα ακίνητα:

https://www.capital.gr/agora-akiniton/3722177/sunexizetai-to-rali-timon-sta-akinita/

Δεν είναι ράλι τιμών.

Είναι αύξηση κόστους λόγω πληθωρισμού και ανεπάρκειας οικοπέδων και εργαζομένων.

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Δεν είναι ράλι τιμών.

Είναι αύξηση κόστους λόγω πληθωρισμού και ανεπάρκειας οικοπέδων και εργαζομένων.

Η ίδια εξήγηση δίνεται και για το κόστος των ενοικίων;

Για τα ενοίκια ισχύουν άλλα πράγματα.

Αρχικά έχουμε μείον 500-800000 σπίτια που δεν χτίστηκαν την δεκαετία της κρίσης, που μηδενίστηκαν οι κατασκευές.
Κατόπιν διάφοροι οικοπεδούχοι που πήραν αντιπαροχές τις δεκαετίες του 1990 και του 2000, όσο τα παιδιά τους ήταν μικρά, αυτά τα σπίτια τα διέθεταν προς ενοικίαση. Τώρα τα παιδιά μεγάλωσαν και έτσι αυτά τα σπίτια αποσύρθηκαν.

Παράδειγμα στην δική μου πολυκατοικία που μισθώνονταν 5 ακίνητα όταν φτιάχτηκε, τώρα μισθώνονται 2 και αυτά μπορεί να μειωθούν ανά πάσα στιγμή.

Από εκεί και μετά η ύπαρξη της βραχυχρόνιας, αλλά και το γεγονός ότι οι ενοικιαστές ψάχνουν σε καλές περιοχές και άνω να νοικιάσουν, εκεί που έτσι και αλλιώς ήταν λιγότερα τα σπίτια, σε συνδυασμό με τον έλεγχο που κάνουν οι ιδιοκτήτες στην αξιοπιστία των υποψηφίων ενοικιαστών, βγάζει λιγότερα σπίτια στην αγορά.

Τα πολλά σπίτια υπάρχουν στο κέντρο, όπου οι περιοχές έχουν υποβαθμιστεί και λίγοι ψάχνουν εκεί.

Αν το κέντρο αποκτούσε καλύτερη εικόνα και ασφάλεια, θα έδινε διέξοδο στα ενοίκια.

Εκεί τα ανακαινισμένα σπίτια πάνε για βραχυχρόνια και ανήκουν κυρίως σε εταιρείες, γιατί το κόστος ανακαίνισης δεν αποδίδει στην μακροχρόνια ενοικίαση στις χαμηλές περιοχές.

Καινούργιο φρούτο στην περιοχή από εργολάβους…ευτυχώς 2-3 μόνο….
Πας να αγοράσεις ακίνητο από αυτούς, ας πούμε αξίας 250.000.
Έρχεται ο γίγαντας και σου λέει….θα στο δώσω τόσο,αλλά θα γράψουμε 150 και το συμβόλαιο θα το κάνουμε σε 1-2 χρόνια. Με λίγα λόγια, έχεις αυτές τις απαιτήσεις και χωρίς να κάνει ούτε ένα ευρώ έκπτωση. Αν δε ζητήσεις να κανείς συμβόλαιο άμεσα, δεν στο πουλάει καν!
Για πες Criu την άποψη σου.

Δεν είναι εργολάβοι αυτοί.

Είναι νέα μόδα, από επενδυτές, μια και με την κρίση, οι παλαιοί εργολάβοι, γέρασαν και έπαθαν ζημιές.

Αυτοί λοιπόν έχουν λεφτά , αλλά δεν κάνουν έναρξη ως κατασκευαστές, πουλάνε μόνο μέχρι 2 ακίνητα κάθε χρόνο και φαίνονται ως ιδιώτες.

Ξέρω αρκετές τέτοιες περιπτώσεις, κάποιοι μάλιστα είναι είτε παλαιοί μετανάστες, είτε συμπατριώτες τους που έχουν κάνει λεφτά εκεί στην γειτονική μας χώρα, που δεν σέβεται τις μειονότητες και δεν τους επιτρέπει να βγαίνουν δήμαρχοι.