Να έχεις υπόψιν και έναν ακόμα παράγοντα...όταν υπάρχει κρίση στην πραγματική οικονομία αυτή βγαίνει στα ακίνητα μετά από 1-2 χρόνια οπότε με δεδομένο ότι τα οικονομικά δεν πάνε καλά ίσως η αγορά προχωρήσει σε διόρθωση.

Ναι έχεις δίκιο. Το σκέφτομαι και εγώ αυτό. Να σου πω την αλήθεια θεωρώ ότι οι σημερινές τιμές, τουλάχιστον στα καινούρια, είναι πολύ υψηλές.

Και θα ανέβουν και άλλο τα καινούργια όσο δεν σταθεροποιείται η εφοδιαστική αλυσίδα . Μαζί παρασύρονται και τα παλαιότερα ουσιαστικά όμως άνευ λόγου. Δεν μπορώ να δεχτώ ακίνητο του 1975 -πλήρως ανακαινισμένο- να πωλείται 1800 ευρώ το τμ όταν πριν από 1 χρόνο το ίδιο ακίνητο πωλούνταν 1250 ευρώ το τμ.....

Μα ούτε στα υφιστάμενα νεόδμητα δικαιολογείται η αύξηση. Φίλος αγόρασε καινούριο διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή το 2018 στα 2500€ και τώρα αν θέλει το πουλάει άνετα στα 3500€. Μιλάμε για 40% αύξηση σε 4 χρόνια. Για ποιο λόγο; Επειδή τα καινούρια αυξάνουν τις τιμές τους (για τους γνωστούς λόγους) και συμπαρασύρουν όλα τα άλλα.

Συγνώμη αλλά είστε ΕΝΤΕΛΩΣ ΛΑΘΟΣ.
Η αγορά με αποκλειστική ευθύνη των τραπεζών , υπερθερμάνθηκε από το 2002 μέχρι το 2008 , με τον άκρατο δανεισμό.

Από το 2008 και μετά οι τράπεζες μηδένισαν τον δανεισμό, οπότε όλοι βρεθήκαμε στον αέρα και μηδενίσαμε την παραγωγή.

Μπορούσε κάποιος να αγοράσει το 2013 που ήταν ο πάτος , ακόμα χαμηλότερα.

Αυτή η κρίση όμως μετά από 10 χρόνια τελείωσε.
Αλλά χτίστηκαν 500000 σπίτια λιγότερα, οι παλιές αντιπαροχές κατοικήθηκαν από τα παιδιά τους , το κόστος ξέφυγε, οι ξένοι αγόρασαν , οπότε οι τιμές ανέβηκαν και θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν.

Το πόσο είναι ο μισθός των ντόπιων , αφήνει παγερά αδιάφορη μια αγορά , που απευθύνεται κυρίως σε ξένους , που χτίζουν ξένοι και γενικά η αγορά στο μέλλον θα είναι κάτι πρωτόγνωρο για την χώρα.

Λεφτάδες θα χτίζουν , λεφτάδες θα αγοράζουν και θα στέλνουν τα χαμηλότερα τσιράκια από τις εταιρείες τους, στους τσεο των τραπεζιών , όπου αυτοί θα καθαρίζουν τα παπούτσια των λεφτάδων.

Η αγορά θα γίνει σαν έξω. Θα πάει σε λίγα χέρια και δεν θα υπάρχει ανταγωνισμός.

Τώρα στο θέμα του σπιτιού που πουλάς. Η εκτίμηση μου, βασίστηκε σε αυτά που ανέφερα και δεν αλλάζει , αν πουλάς η αγοράζεις.

Μπορείς όμως να μας δώσεις αν θέλεις περισσότερες πληροφορίες.

Επειδή είσαι σε μεταβατικό στάδιο , από πλευράς ηλικίας, τα βασικά είναι αν έχεις σύγχρονα αλουμίνια και αν έχεις μονώσεις στις κολώνες και στα δοκάρια.

Επίσης ο πρώτος όροφος, είναι σημαντικό μειονέκτημα, γιατί σχεδόν κανείς δεν τον θέλει και μόνο λόγω τιμής αγοράζεται .

Συνήθως να καταλάβεις ο πρώτος με τον δεύτερο όροφο δεν διαφέρουν 100-200 €/τμ , μπορεί να φτάσουν και στα 300-400.

Τα πιο δυσκολοπούλητα σπίτια , όταν έχεις 2 στον όροφο, είναι τα μεγάλα διαμερίσματα που είναι σε 1ο, 2ο, όροφο και τα μικρά που είναι 4ο, 5ο.

Τέλος στην οικονομία υπάρχει πάντα η τιμή αντικατάστασης.

Ενα σπίτι που πουλάς σήμερα πρέπει να μπορείς με αυτά τα λεφτά να το ξαναγοράσεις μείον την παλαιότητα.

Για αυτό ανεβαίνουν τα παλαιότερα.

Οπως συμβαίνει και στα αμάξια.

Στην Αθήνα ίσως να είναι έτσι, στην Θεσσαλονίκη όμως είναι ακριβώς το αντίθετο. Οι ξένοι απουσιάζουν σχεδόν εντελώς. Άλλωστε όσοι αγόρασαν το έκαναν όταν οι τιμές ήταν χαμηλές. Τώρα δεν πατάει κανένας. Βλέπω τις τιμές της Αθήνας και νομίζω ότι η φούσκα ξαναδημιουργείται. Εδώ τα ακριβότερα νεόδμητα πάνε βαριά στα 3κ το μέτρο.

Criuser να σε ρωτήσω κάτι άλλο. Θα με συμβούλευες να περιμένω την αγορά να ανέβει και να πουλήσω αργότερα ή θα μου πρότεινες να πουλήσω τώρα που η αγορά είναι στα πάνω της, δεδομένου ότι κανείς δεν ξέρει και τι μας ξημερώνει αύριο; Επίσης η αξία του ακινήτου που σου περιγράφω θεωρείς ότι θα ανέβει μελλοντικά, ή π.χ. λόγω παλαιότητας ό,τι ήταν να πάρει σε αύξηση το πήρε;

Αυτή την στιγμή οι τιμές στο Ν.Ψυχικό που μένω έχουν φτάσει 4.500/τμ στα νεόδμητα.
Πριν 1-1,5 έτος ήταν στα 3.500-3.700.
Δεν δικαιολογείται το 1 χιλιάρικο πάνω ακόμα και αν ανέβηκε η τιμής της γης λόγω αναθέρμανσης της οικοδομικής δραστηριότητας, ούτε από την αύξηση των υλικών.
Τα βρίσκουν και τα κάνουν. Οκ. το κοινό που θα δώσει αυτά τα χρήματα είναι μικρό, αλλά προφανώς τα βρίσκουν και τα κάνουν...

Η Χρυσή Ευκαιρία άλλαξε πάλι; Πως έγινε έτσι;

Παλιότερα ήταν ποιο απλή η απεικόνιση αγγελιών. Τώρα βλέπω αγγελίες με χάρτη, μπέρδεμα.

Τα σάιτ των αγγελιών, γίνονται περισσότερο ανόητα κάθε φορά και δύσχρηστα.

Το θέμα αυτό που γράφουμε , ξεκίνησε σε μία ανάλογη εποχή. Δεν το βλέπετε ?

Ολα είναι προσφορά και ζήτηση.

Αυτή την στιγμή η προσφορά είναι μικρή και η ζήτηση μεγάλη.

Αλλά υπάρχει μία τεράστια διαφορά. Την αγορά την κινούν μεγάλοι οι οποίοι έχουν χρήμα . Δεν τους ενδιαφέρει η άποψη κανενός άλλου.

Στην Θεσσαλονίκη έχει πέσει η κίνηση, γιατί δεν έχει κάτι να δείξει. Είναι πηγμένη στο κέντρο και η περιφέρεια δεν έχει υποδομές , ούτε είναι ελκυστική.

Αν δε φύγεις στην περιφέρεια που είναι κάμπος, τότε μπορείς να πας αντί για 10 χλμ δίπλα, στα 30 χλμ και να αγοράσεις τζάμπα.

Η Αθήνα είναι αλλιώς.
Από την μια το Λεκανοπέδιο, από την άλλη το υπόλοιπο τμήμα , έχει λογική επαρχίας. Οχι προαστίου.

Και βέβαια έχουμε την παραλία που δεν είναι τόσο ανεπτυγμένη και που είναι 10 φορές μεγαλύτερη από αυτή της Θεσσαλονίκης σε μήκος.

Για τον φίλο που θέλει να πουλήσει, υπάρχουν 2 απαντήσεις.

Η μία είναι τι θα κάνεις τα λεφτά ?
Θα αγοράσεις κάτι άλλο σε ακίνητο ? Τότε ναι πουλάς άμεσα.

Θα τα βάλεις στην τράπεζα ? Τότε το κρατάς και το νοικιάζεις.

Γενικά όμως το σπίτι έχει βασικά μειονεκτήματα, που δεν θα του επιτρέψουν να έχει μεγάλη αύξηση στο μέλλον και είναι η περίοδος κατασκευής του και ο όροφος.

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Θα αγοράσεις κάτι άλλο σε ακίνητο ? Τότε ναι πουλάς άμεσα.

Θα τα βάλεις στην τράπεζα ? Τότε το κρατάς και το νοικιάζεις.

+1

Αυτό το είχες πει και σε εμένα όταν σκεφτόμουν να το πουλήσω και έπαιξε ρόλο η κουβέντα σου να το κρατήσουμε + η σύζυγός μου που γενικά εκει στο μεταίχμιο του κορονοϊου (πριν πάρει πρέφα η Δύση τι γίνεται στη Κίνα), θεώρησε καλό να έχουμε 2 σπίτια σε διαφορετικές χώρες. Βεβαιά εγώ τώρα ειμαι της λογικής να πουληθεί για να αγοράσουμε σε άλλη πόλη στη Ταϊβαν. Εκείνη θα ήθελε να το κράτήσουμε (να το νοικιάσουμε) όσο έχουμε τους δικούς μου εν ζωή στην Ελλάδα. Εγώ βασικά, ούτε θέλω να το βλέπω πια μετά του τι πέρασα (και προσωπικά και στις συνεργασίες).
@criuser , αναφέρεις οτι η ζήτηση ειναι μεγαλύτερη. Θα ήθελα να σε ρωτήσω, ποιοί ζητάνε, μιας και η οικονομία (θεωρητικά) πάει χάλια, οι Κινέζοι εξαφανισμένοι (πανε οι θρυλικές εποχές με τα μαυρα βανάκια που εκαναν βολτες στα στενά των Ν.Π.). Με τις τιμές αν ανεβάινουν, μόνο πολύ ευκατάστατους μπορώ να σκεφτώ απο εξωτερικό που αυτοί θα δουν πολύ συγκεκριμένα ακίνητα.

@alejandro said in [AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!](/post/11

@criuser , αναφέρεις οτι η ζήτηση ειναι μεγαλύτερη. Θα ήθελα να σε ρωτήσω, ποιοί ζητάνε, μιας και η οικονομία (θεωρητικά) πάει χάλια, οι Κινέζοι εξαφανισμένοι (πανε οι θρυλικές εποχές με τα μαυρα βανάκια που εκαναν βολτες στα στενά των Ν.Π.). Με τις τιμές αν ανεβάινουν, μόνο πολύ ευκατάστατους μπορώ να σκεφτώ απο εξωτερικό που αυτοί θα δουν πολύ συγκεκριμένα ακίνητα.

Και ξενοι που θελουν Golden Visa αλλα και πολλοι Ελληνες που ο τραπεζες τους δινουν πολυ ευκολα 250-300 χιλ δανειο με 3% ΕΠΕ. Οι τιμες εχουν ανεβει γιατι υπαρχει μεγαλη ρευστοτητα στις τραπεζες και τα επιτοκια ειναι ακομα χωμα. Ακομα και φετος μαλλον ειναι ευκαιρια παροτι οι τιμες εχουν ηδη ανεβει.

Οταν ο πληθωρισμος τρεχει με 5.5% και δανειζεσαι με 3% ε τοτε το 300 χιλ σπιτι δεν το αγοραζεις 300 αλλα αρκετα λιγοτερα. Και το επιτοκιο σταθερο για 30 χρονια. Του χρονου τα επιτοκια θα ανεβουν και οσοι αγοραζουν τωρα θα ειναι κερδισμενοι.

Για κάποιον που έχει τη δυνατότητα να πάρει νέοδμητο τι είνα προτιμώτερο να πάρει 20ετίας και να γλυτώσει 100Κ ή να πάρει νεόδμητο? Αναφέρομαι στο κόστος ευκαιρίας (Oppοrtunity Cost) ότι θα δεσμεύσει ένα ποσό ενώ θα μπορούσε να το χρησιμοποιήσει αλλού.

Δεν υπάρχει απάντηση σε αυτό το ερώτημα, γιατί απλούστατα εξαρτάται από την απόδοση που θα έχει αυτό το κεφάλαιο αν επενδυθεί κάπου αλλού.

Έχεις δίκιο και τα πράγματα δεν είναι γενικά καλά για αποδόσεις, η χρηματαγορά είναι πεσμένη και στην Ελλάδα δεν είναι εύκολο να έχεις καλές τοποθετήσεις σε διεθνείς αγορές χωρίς προμήθειες κτλ. Οι καταθέσεις έχουν ξεφτιλιστεί, ο πληθωρισμός είναι στα ύψη, δύσκολοι καιροί. Από την άλλη ένα ακίνητο νεόδμητο κάνει πλεόν στα βόρεια >350Κ που σημαίνει ότι για να έχεις απόδοση αποπληρωμής 20ετίας θέλεις ενοίκιο κοντά στα 1400ευρώ απαγορευτικό για τους περισσότερους.

Αυτό που βάζετε στο ακίνητο απόδοση, συγκρίνοντας με αστείες επενδύσεις όπως είναι τα ομόλογα και οι μετοχές, που αν δεν είσαι χειριστής χρημάτων άλλων , τότε απλά μπαίνεις πάντα μέσα σε βάθος χρόνου, εκτός αν είσαι στο εξωτερικό και επενδύεις λίγα λεφτά σε τράπεζες, ασφάλειες και μεγάλες βιομηχανίες.

Δηλαδή όταν έχουμε μηδενικά έως αρνητικά επιτόκια, θέλετε να έχετε απόδοση 5 % από το ακίνητο ?

Δεν γίνεται αυτό. Γιατί το ακίνητο σε αντίθεση με τις άλλες , ας τις πούμε ειρωνικά επενδύσεις, εκτός από το ενοίκιο που σου δίνει, δεν το δίνεις γιατί μένεις μέσα , σου δίνει και τον πληθωρισμό μέσα στην αξία του.

Μια και μιλάμε για τα Βόρεια προάστια, να σας πω λοιπόν ότι το 2002, οι τιμές ήταν 1500-2000 €/τμ.

Δηλαδή το σπίτι 20ετίας, σήμερα πωλείται 3000-3200 το τμ και έχει πάρει και 80 Χ 20 €/τμ τουλάχιστον σε ενοίκια κρίσης . Δηλαδή 1600 από ενοίκια και άλλα 1500 από διαφορά αγοράς πώλησης.

Και συγκρίνουμε όλα αυτά με τις λεγόμενες επενδύσεις.

Αστείο. Μόνο το χρυσάφι έχει ανάλογη λογική που η χρυσή λίρα έφτασε και ξεπέρασε τα 400 ευρώ.

Εχω γράψει πριν λίγους μήνες για δικό μου πελάτη που είχε αγοράσει το 1998 με 1400 το τμ και πούλησε πριν 1 χρόνο περίπου , με 2800 το τμ. Σήμερα θα πούλαγε πάνω από 3000.

Τώρα στην ίδια οικοδομή, ίσως πουληθεί ένα μεγάλο διαμέρισμα, που έχει αγοραστεί αργότερα στις αρχές της κρίσης, γιατί ήταν αντιπαροχή. Θα δω και εκεί τις αξίες και θα σας πω.

@alejandro said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Θα αγοράσεις κάτι άλλο σε ακίνητο ? Τότε ναι πουλάς άμεσα.

Θα τα βάλεις στην τράπεζα ? Τότε το κρατάς και το νοικιάζεις.

+1

Αυτό το είχες πει και σε εμένα όταν σκεφτόμουν να το πουλήσω και έπαιξε ρόλο η κουβέντα σου να το κρατήσουμε + η σύζυγός μου που γενικά εκει στο μεταίχμιο του κορονοϊου (πριν πάρει πρέφα η Δύση τι γίνεται στη Κίνα), θεώρησε καλό να έχουμε 2 σπίτια σε διαφορετικές χώρες. Βεβαιά εγώ τώρα ειμαι της λογικής να πουληθεί για να αγοράσουμε σε άλλη πόλη στη Ταϊβαν. Εκείνη θα ήθελε να το κράτήσουμε (να το νοικιάσουμε) όσο έχουμε τους δικούς μου εν ζωή στην Ελλάδα. Εγώ βασικά, ούτε θέλω να το βλέπω πια μετά του τι πέρασα (και προσωπικά και στις συνεργασίες).
@criuser , αναφέρεις οτι η ζήτηση ειναι μεγαλύτερη. Θα ήθελα να σε ρωτήσω, ποιοί ζητάνε, μιας και η οικονομία (θεωρητικά) πάει χάλια, οι Κινέζοι εξαφανισμένοι (πανε οι θρυλικές εποχές με τα μαυρα βανάκια που εκαναν βολτες στα στενά των Ν.Π.). Με τις τιμές αν ανεβάινουν, μόνο πολύ ευκατάστατους μπορώ να σκεφτώ απο εξωτερικό που αυτοί θα δουν πολύ συγκεκριμένα ακίνητα.

Ποιοί ζητάνε λοιπόν.

Μα αν πριν την κρίση υπήρχαν 1000 κατασκευαστές , τώρα υπάρχουν 20, άντε 50 . Αυτή είναι η μεγάλη διαφορά.

Ελάχιστες οικοδομές χτίζονται.

Υπάρχει πάντα ένας αδιάψευστος μάρτυρας.

Κυκλοφορείτε στους δρόμους. Σκεφτείτε πόσο συχνά βλέπετε μπετονιέρες στον δρόμο ?

Εγώ πολύ σπάνια, όταν πριν την κρίση , έβλεπα 3-4 την ημέρα τουλάχιστον στις συνηθισμένες διαδρομές.

Τώρα βλέπω 1-2 τον μήνα.

Αρα είναι λίγοι αυτοί που χτίζουν , χτίζουν σε ακριβές περιοχές και υπάρχουν πολλοί που αγοράζουν στην Ελλάδα, γιατί είναι φτηνή σε σχέση με τις άλλες δυτικές χώρες και αν βάλεις και το κλίμα , είναι εντελώς τζάμπα.

@cruiser , Δηλαδή, κατ' εσένα κυρίως ειναι ξένοι είτε για τη βίζα, είτε για επένδυση, σωστά;
Οταν ήταν να το πουλήσουμε πάντως, είχαν έρθει 3 Ελληνες (που να μην είχαν έρθει μιας και το βασικό τους ήταν η κουβέντα και να μου πουν "πόσο θα κόψω"), 3 κινέζοι (ήραν οι ανθρωποι 5-10 λεπτά και οι 2 εκαναν προσφορά) και ενα ζευγάρι νέων Ελληνιδας/Αγγλου (πολύ καλοί τύποι), έκαναν επίσης προσφορά. Δηλαδή, αν ήθελα να το πουλήσω στην ουσία ήταν σε "ξένους¨.

@criuser said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Κυκλοφορείτε στους δρόμους. Σκεφτείτε πόσο συχνά βλέπετε μπετονιέρες στον δρόμο ?

Εγώ πολύ σπάνια, όταν πριν την κρίση , έβλεπα 3-4 την ημέρα τουλάχιστον στις συνηθισμένες διαδρομές.

Τώρα βλέπω 1-2 τον μήνα.

Αρα είναι λίγοι αυτοί που χτίζουν , χτίζουν σε ακριβές περιοχές και υπάρχουν πολλοί που αγοράζουν στην Ελλάδα, γιατί είναι φτηνή σε σχέση με τις άλλες δυτικές χώρες και αν βάλεις και το κλίμα , είναι εντελώς τζάμπα.

Συμφωνώ εν μέρει. Εγώ πάντως στις περιοχές που κυκλοφορώ (Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Βριλήσσια, κ.λπ.) βλέπω συνέχεια οικοδομές και αυτοί που αγοράζουν σε αυτές τις περιοχές τα καινούρια διαμερίσματα σε διαβεβαιώ ότι δεν είναι τόσο οι ξένοι. Έλληνες είναι που είτε με τη βοήθεια των οικογενειών διαθέτουν μπόλικη ρευστότητα είτε έχουν πιο περιορισμένη ρευστότητα και τη συμπληρώνουν με στεγαστικά δάνεια. Οι ξένοι που αγοράζουν σε αυτές τις περιοχές είναι πλέον λίγοι και προσανατολίζονται στα παλιά, εκεί γύρω στα 250.000 για τη golden visa. Στα νότια, ναι, τα πράγματα είναι αλλιώς.

@lapin said in AN ΠΟΥΛΗΣΑΤΕ ΣΠΙΤΙ ΤΟ 2005 Ή ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΣΕΤΕ ΑΣ ΠΕΡΙΜΕΝΕΤΕ!!!:

Συμφωνώ εν μέρει. Εγώ πάντως στις περιοχές που κυκλοφορώ (Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Βριλήσσια, κ.λπ.) βλέπω συνέχεια οικοδομές και αυτοί που αγοράζουν σε αυτές τις περιοχές τα καινούρια διαμερίσματα σε διαβεβαιώ ότι δεν είναι τόσο οι ξένοι. Έλληνες είναι που είτε με τη βοήθεια των οικογενειών διαθέτουν μπόλικη ρευστότητα είτε έχουν πιο περιορισμένη ρευστότητα και τη συμπληρώνουν με στεγαστικά δάνεια.

Στις ίδιες περιοχές κυκλοφορούμε!!! Και εγώ τα ίδια βλέπω...φίλος μου ψάχνει σπίτι εκεί τριγύρω (με στεγαστικό φυσικά) και μου λέει ότι πουλιούνται αβέρτα σε Έλληνες.