@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Μου έχει τύχει σε ακίνητο χτισμένο τη δεκαετία του 60….υπήρχε στα σχέδια αποθήκη αλλά δεν είχε χτιστεί ποτέ και ο χώρος ήταν πλέον κοινόχρηστος αφού δεν υπήρχε καμία αποθήκη. Δεν βγήκε άκρη παρά τις προσπάθειες και το διαμέρισμα δεν πουλήθηκε ποτέ….και ούτε μπορεί….

Θεωρήθηκε τόσο σοβαρό μείον η μη ύπαρξη αποθήκης σε σπίτι του 60, που αποθάρρυνε κάθε υποψήφιο αγοραστή?

Σαν σκέτο διαμέρισμα, δεν υπήρξε ενδιαφέρον?

Εντύπωση μου κάνει...εκτός αν το ζητούμενο τίμημα, ήταν εκτός πραγματικότητας...

Δεν έβγαινε με τίποτα βεβαίωση μηχανικού…πως να τακτοποιήσεις κάτι που δεν υπάρχει? Φαίνονταν στο συμβόλαιο χωρίς να υπάρχει.

Υποθέτω ότι έπρεπε να αλλάξει το συμβόλαιο σύστασης οριζόντιων όλων των ιδιοκτησιών, καθώς θα είχαν μάλλον όλοι παρόμοιο θέμα, αλλά και να μην είχαν, άλλαζε ο κοινόχρηστος που αναφέρεται σε αυτούς, οπότε ιδίως αν και αυτοί είχαν κάποια αυθαιρεσία τότε σιγά μην έκαναν κάτι....

Τώρα αν μια αυθαιρεσία συντελέστηκε στον κοινόχρηστο εκ κατασκευής, αυθαιρεσία είναι και η μη κατασκευή ,τότε έχουν ένα παραθυράκι οι συμβολαιογράφοι.

Θεωρητικά σύμφωνα με τα λεγόμενα ΤΕΕ μπορείς να ρυθμίσεις αυθαιρεσία που δεν υπάρχει. Θεωρητικά είναι αυθαίρετο κάτι που δεν κατασκευάστηκε, οπότε με συγκεκριμένο τρόπο ρυθμίζεται. Το μεγάλο του πρόβλημα είναι ότι ο χώρος του παραχωρήθηκε στον κοινόχρηστο.

Αλλά ειλικρινά θεώρησε ότι λέω ότι είναι καφενειακου επιπέδου και είναι απλά σκέψεις και σε καμία περίπτωση συμβουλές καθώς την περίπτωση δε μπορώ να τη ξέρω.

Υπάρχουν πάντα περιπτώσεις, αλλά συνήθως υπάρχουν λύσεις, όσο παλιότερο είναι κάτι τόσο καλύτερα είναι.

Τώρα στην περίπτωση που δεν κατασκευάστηκε η αποθήκη, που πάντα είναι ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία, τι πρόβλημα είχε το διαμέρισμα και δεν μεταβιβάστηκε ?

Επίσης το άρθρο 98 μιλάει για περιπτώσεις που είναι εκ κατασκευής και σε αυτή την περίπτωση μπορείς να κάνεις και τακτοποιήσεις και μονομερή τροποποίηση της σύστασης.

Εχουμε περίπτωση που έχει χαθεί η άδεια, στον τίτλο δεν αναφέρει υπόγειο, αλλά στην σύσταση αναφέρει υπόγειο και έχει διαφορές η πραγματικότητα από την σύσταση.

Υπάρχει λοιπόν το εκ κατασκευής, γιατί δεν μπορείς να κάνεις υπόγειο σε υπάρχον κτίριο, υπάρχει η διαμερισμάτωση και γενικά υπάρχουν λύσεις.

Εδώ να πω ότι τυπικά έπρεπε τότε κάθε αλλαγή να γινόταν αναθεώρηση της άδειας, αλλά επειδή αυτό έκανε 3-4 μήνες δεν το έκανε κανένας, γιατί προφανώς ήταν εσωτερική αλλαγή και κανένας δεν φανταζόταν τι θα γίνει 50 χρόνια μετά.

Επειδή δεν είμαι μηχανικός, προφανώς και δεν μπορώ να ξέρω απόλυτα τις τεχνικές λεπτομέρειες. Σημασία έχει πως το τρέχαμε 6 μήνες με μηχανικούς και συμβολαιογράφους και άκρη δεν βρέθηκε. Να έχετε υπόψιν πως τα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία ερμηνεύουν τους υφιστάμενους νόμους κατά το δοκούν και έχω δει παρόμοια ακίνητα να μεταβιβάζονται πχ στην Αττική αλλά στην Θεσσαλονίκη να μην γίνεται με τίποτα….όσο κουφό και να φαίνεται αυτό.

Είναι γνωστή η δικτατορία των υποθηκοφυλάκων...
Οπως και η αυθεντία τους...

@civil357 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Υποθέτω ότι έπρεπε να αλλάξει το συμβόλαιο σύστασης οριζόντιων όλων των ιδιοκτησιών, καθώς θα είχαν μάλλον όλοι παρόμοιο θέμα, αλλά και να μην είχαν, άλλαζε ο κοινόχρηστος που αναφέρεται σε αυτούς, οπότε ιδίως αν και αυτοί είχαν κάποια αυθαιρεσία τότε σιγά μην έκαναν κάτι....

Και εδώ είναι το ζουμί.
Ειδικά με αποθήκες, γκαράζ και κοινόχρηστους γίνεται πανικός.
Και σε παγιωμένες καταστάσεις υπάρχουν αντιδράσεις/αδιαφορία από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.

@antonakis said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Φαντάζομαι μιλάς για πολυκατοικία.
Συνήθως το πρόβλημα είναι ότι δεν αρκεί να γίνει διόρθωση στην ιδιοκτησία σου, αλλά σε όλο το κτίριο.

Ακούγεται γενικά ως πρόβλημα. Κάποιοι αναγκάστηκαν να πληρώσουν την τακτοποίηση όλης της πολυκατοικίας για να προχωρήσουν σε μεταβίβαση/πώληση.

Υπάρχει μια μικρή αποθήκη (4-5τμ), η οποία ενώ υπάρχει στα συμβόλαια δεν υπάρχει στα σχέδια (πως τις έκαναν αυτές τις βλάκείες;) και ένας πίσω (μικρός) χώρος που έπρεπε να είναι ακάλυπτος και είναι εξ. χώρος τους 1ου ορόφου.
Έχει γίνει νομιμοποίηση (πρόστιμα κλπ), αλλά ενώ ο μηχανικός μας είπε τι πρέπει να γίνει και έγιναν, πείστηκε και όλη η πολυκατοικία να κάνει κάτι δηλώσεις (που ζήτησε η δικηγόρος), η συμβολαιογράφος δε συμφώνησε τελικά και μας έγραψε. Η 2η συμβολαιογράφος ζήτησε τώρα επιπλέον νομιμοποιήσεις (;;;) για να προχωρήσει.
Το θέμα είναι ότι αυτή η μλκία να νομιμοποιήσει όλη η πολυκατοικία για 1 διαμέρισμα είναι μεγάλη ηλιθιότητα! Είχα διαβάσει ένα άρθρο πριν κανά χρόνο ότι θα άλλαζε και θα γίνονταν ανά διαμέρισμα (δλδ αν νομιμοποιήσεις το διαμέρισμα, να μπορείς να μεταβιβάσεις). Καταλαβαίνω ότι δεν ισχύει τίποτα τέτοιο ακόμα.

πχ. link text

@civil357 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Χωρίς να σε αμφισβητώ αλλά δύο διαφορετικοί συμβολαιογράφοι και δεν έχουν βρει λύση στο θέμα; Δε μπορώ να φανταστώ πόσο δύσκολη υπόθεση μπορεί να είναι...

Έχετε ολοκληρώσει την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και οι συμβολαιογράφοι διαφωνούν πχ;

Αν τώρα ξεκινάτε, βρες έναν μηχανικό ο οποίος θα συνεργαστεί με το συμβολαιογράφο για να βρεθεί λύση. Πριν κλείσει την υπόθεση να τον εξετάσει το φάκελο και ο συμβολαιογράφος. Ο συμβολαιογράφος δεν είναι μηχανικός ότι του αναφέρει αυτός μεταβιβάζει εκτός αν έχει κάνει τραγικά λάθη.

Νομίζω ότι είναι έλλειψη γνώσης/θέλησης για να κάνουν τη δουλειά τους. Γι αυτό ρώτησα αν γνωρίζετε κάποιον εξειδικευμένο.
Απ ότι καταλαβαίνω ο μηχανικός βεβαιώνει τις αυθαιρεσίες (και μόνο; Δλδ δεν έχει σχέση τι θέλει η συμβολαιογράφος), γίνεται νομιμοποίηση απ όλους (χλωμό, κάποιοι δεν έχουν τη διάθεση/χρήματα) κλπ.;

Εμένα μου είχε τύχει πάντως συμβολαιογράφος που συνεργαζόταν μόνο με δικό του μηχανικό.

Το πρόβλημα είναι ότι η παράβαση έχει γίνει σε κοινόχρηστο χώρο και για αυτό το λόγο αναγκαστικά θα μπλεχτούν και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες.

Κοινώς τόσο η αποθήκη που δεν κατασκευάστηκε αφορά κοινόχρηστο χώρο ο οποίος κανονικά σας ανήκει και αποδόθηκε στον κοινόχρηστο και ο χώρος που κλείστηκε αφορούσε κοινόχρηστο τμήμα. Οι δηλώσεις της δικηγόρου (αν είναι αυτό που καταλαβαίνω ), αφορούν τη συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών να νομιμοποιήσετε και αυτό έπρεπε να ζητηθεί από το μηχανικό.

Στα συμβολαιογραφικά, τώρα, τι εννοεί ο συμβολαιογράφος ότι θέλω και άλλη νομιμοποίηση; Στη δική σου ιδιοκτησία; Έχει γίνει κάποιο χοντρό λάθος στη νομιμοποίηση; Σε αντίθετη περίπτωση , μπλέκει σε ξένα χωράφια , ο μηχανικός είναι υπεύθυνος στο θέμα. Χοντρικά και χωρίς να είμαι συμβολαιογράφος , αυτή που δεν κατασκευάστηκε μπορεί να αποδοθεί στον κοινόχρηστο με μονομερή τροποποίηση της δικής σου οριζόντιας ( δε τη θέλω , πάρτε την...) και αυτή που κατασκευάστηκε για να σου αποδοθεί θα πρέπει να γίνει τροποποίηση όλων των οριζοντίων ( είπαμε υπάρχει παραθυράκι το ανέφερε και ο ταξιδευτής αλλά μπορεί να μη σας πιάνει). Εκεί θα ζητήσει δυστυχώς όλη η πολυκατοικία να είναι νόμιμη. Η τελευταία λύση είναι να γκρεμιστεί η προέκταση στον κοινόχρηστο και να λήξει το θέμα.

Χοντρικά (πολύ) τα παραπάνω και πάντα με την επιφύλαξη ότι διαμέρισμα και η μη κατασκευασμένη αποθήκη αναφέρονται στο αρχικό συμβόλαιο ως "διαμέρισμα χ τ.μ. και παρακολούθημα αυτού τόσα τ.μ. αποθήκης" .

Ίσως δεν το έγραψα καλά, η αποθήκη υπάρχει και στην πραγματικότητα και στα συμβόλαια, αλλά στα σχέδια όχι.

Γνωρίζουμε ποια είναι η περίπτωση/προϋπόθεση να χρειάζεται να νομιμοποιηθεί ολόκληρη η πολυκατοικία ή όχι;

@xenos said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Ίσως δεν το έγραψα καλά, η αποθήκη υπάρχει και στην πραγματικότητα και στα συμβόλαια, αλλά στα σχέδια όχι.

Γνωρίζουμε ποια είναι η περίπτωση/προϋπόθεση να χρειάζεται να νομιμοποιηθεί ολόκληρη η πολυκατοικία ή όχι;

Η μοναδική περίπτωση να χρειάζεται να τακτοποιηθεί (και όχι νομιμοποιηθεί) όλη η πολυκατοικία είναι να μην υπάρχει Σ.Ο.Ι. (σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας) όπως σε κάποιες "οικογενειακές" πολυκατοικίες. Τότε όλη η πολυκατοικία είναι μια ιδιοκτησία, γι' αυτό και χρειάζεται εξ' ολοκλήρου τακτοποίηση. βεβαίως εκεί υπάρχουν άλλα θέματα, αλλά μπορεί να γίνει πρώτα η τακτοποίηση όλης της πολυκατοικίας και μετά μια Σ.Ο.Ι. που να λύνει άπαξ και δια παντός όλα τα θέματα.
Όταν υπάρχει Σ.Ο.Ι. τότε απαιτείται για τη μεταβίβαση τακτοποίηση μόνο της συγκεκριμένης οριζοντίου ιδιοκτησίας (μαζί με τα τυχόν παρακολουθήματα της, δηλαδή θέσεις στάθμευσης pilotis ή αποθήκες χωρίς χιλιοστά ιδιοκτησίας). Τυχόν αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους δεν επηρεάζουν τη μεταβίβαση.

Στην περίπτωση μας είναι κανονική (όχι οικογενειακή) πολυκαοτικία και υπάρχει απ όσο γνωρίζω σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

@xenos said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Στην περίπτωση μας είναι κανονική (όχι οικογενειακή) πολυκαοτικία και υπάρχει απ όσο γνωρίζω σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Μήπως εννοείς ότι επειδή η παράβαση ήταν σε κοινόχρηστο χώρο, χρειάστηκε να συνυπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες; Γιατί τακτοποίηση όλης της πολυκατοικίας, σίγουρα δεν απαιτείται!

Update από το μέτωπο: ο μηχανικός είπε στην μητέρα μου (θα τον καλέσω και εγώ) ότι πρέπει για να νομιμοποιηθεί η αποθήκη που είναι στο ισόγειο (η οποία δεν υπάρχει στα σχέδια, αλλά υπάρχει στα συμβόλαια), να νομιμοποιήσουν και όλοι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες τις δικές τους αποθήκες! Ισχύει κάτι τέτοιο;;;

Άρα η πρώτη αποθήκη είναι εύκολη υπόθεση , υπάρχει εξαρχής στα συμβόλαια ( σου έχει αποδοθεί, ο πίνακας οριζοντίων είναι βάση αυτού του γεγονότος) . απλά πληρώνεις το κόστος νομιμοποίησης και τέλος.

Η δεύτερη αυθαιρεσία, δημιουργεί το "πρόβλημα" ( υποθέτω...).

Για να τροποποιήσεις μόνος σου ( χωρίς την "νομιμοποίηση" όλων των υπολοίπων, εφόσον αυτοί, έχουν παραβάσεις για να συσταθεί εκ νέου νέο συμβόλαιο οριζοντίων θα πρέπει όλα να είναι νόμιμα ) και να σου αποδοθεί τμήμα κοινοχρήστου, πρέπει : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής και β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Σε εγκύκλιο του συντονιστικού των συμβολαιογράφων αναφέρεται και ότι "Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, (σ.σ. της παρ. 7 του άρθρ. 98 Ν. 4495/2017), σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση" . Σωστό λάθος , δε ξέρω , ξένα χωράφια.

Κατά τα άλλα , έχεις πληρώσει μηχανικό για τη νομιμοποίηση και συμβολαιογράφο ( ή θα πληρωθεί αρκετά για το συμβόλαιο ) , πίεσέ τους να συνεργαστούν και να βρεθεί λύση. Ο μηχανικός τη δουλειά του την έκανε ήδη.

Αρχικά έκανα μία διόρθωση γιατί δεν το είχα γράψει καλά. Στο ισόγειο υπάρχουν οι αποθήκες όλων.

@civil357 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Άρα η πρώτη αποθήκη είναι εύκολη υπόθεση , υπάρχει εξαρχής στα συμβόλαια ( σου έχει αποδοθεί, ο πίνακας οριζοντίων είναι βάση αυτού του γεγονότος) . απλά πληρώνεις το κόστος νομιμοποίησης και τέλος.

Η δεύτερη αυθαιρεσία, δημιουργεί το "πρόβλημα" ( υποθέτω...).

Για να τροποποιήσεις μόνος σου ( χωρίς την "νομιμοποίηση" όλων των υπολοίπων, εφόσον αυτοί, έχουν παραβάσεις για να συσταθεί εκ νέου νέο συμβόλαιο οριζοντίων θα πρέπει όλα να είναι νόμιμα ) και να σου αποδοθεί τμήμα κοινοχρήστου, πρέπει : α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση - κατασκευή της οικοδομής και β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής. Σε εγκύκλιο του συντονιστικού των συμβολαιογράφων αναφέρεται και ότι "Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, (σ.σ. της παρ. 7 του άρθρ. 98 Ν. 4495/2017), σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση" . Σωστό λάθος , δε ξέρω , ξένα χωράφια.

Κατά τα άλλα , έχεις πληρώσει μηχανικό για τη νομιμοποίηση και συμβολαιογράφο ( ή θα πληρωθεί αρκετά για το συμβόλαιο ) , πίεσέ τους να συνεργαστούν και να βρεθεί λύση. Ο μηχανικός τη δουλειά του την έκανε ήδη.

Το (α) ισχύει, έτσι ήταν από την αρχή/ανέγερση.
Το (β) δεν ισχύει, γιατί όπως είπα οι αποθήκες όλων είναι στο ισόγειο.

Από την ανέγερση έχει περάσει σίγουρα 10τία (~2000 κατασκευή).

Αποθήκες στο ισόγειο το 2000 είναι περίεργο γκαράζ κλειστά σε ισόγειο ναι.
Επίσης ό,τι υπάρχεις στη σύσταση καθορισμένο σαν ιδιοκτησία προφανώς δεν έχει καμία σχέση με κοινόχρηστο εφόσον έχει υλοποιηθεί ακριβώς η σύσταση γιατί η σύσταση είναι το Σύνταγμα της πολυκατοικίας.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Αποθήκες στο ισόγειο το 2000 είναι περίεργο γκαράζ κλειστά σε ισόγειο ναι.
Επίσης ό,τι υπάρχεις στη σύσταση καθορισμένο σαν ιδιοκτησία προφανώς δεν έχει καμία σχέση με κοινόχρηστο εφόσον έχει υλοποιηθεί ακριβώς η σύσταση γιατί η σύσταση είναι το Σύνταγμα της πολυκατοικίας.

εδω το συνταγμα το θυμασαι, στα ιδιωτικα πανεπιστημια οχι?
#mavra_kai_dexia

Η Σύσταση είναι Θεμελιώδης διάταξη. Το άρθρο 16 όχι.

Μίλησα ο ίδιος με τον μηχανικό. Το μπαλάκι πάει στην συμβολαιογράφο που ζητά περίεργα πράγματα. Θα έχω κατ ιδίαν με τον μηχανικό σε 1η φάση να καταλάβω ακριβώς, γιατί όταν τον ρώτησα για το παραπάνω άρθρο, με παρέπεμψε στη συμβολαιογράφο.
Οπότε έχω 1η κρούση με μηχανικό, μετά 2η με συμβολαιογράφο (που απ ότι έχω καταλάβει είναι το πρόβλημα της αλυσίδας...) και το βλέπουμε.
Ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Αποθήκες στο ισόγειο το 2000 είναι περίεργο γκαράζ κλειστά σε ισόγειο ναι.

Και μιλάμε για klein αποθήκες....