@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 %

Που καλέ;;;
Σε αμοιβαία ίσως.

Κατά τα άλλα 300 χήνες για πρώτο όροφο......

Θα ακούς και των από πάνω τα καζανάκια κάθε λίγο και θα κατεβαίνεις από το μπαλκόνι.

Που αν τις βάλεις μέρος τους σε δάνειο θα φτάσουν συνολικά το λιγότερο τις 350-380 χήνες.

Χαχαχα....ξανά χαχαχα

Υ.γ χαχαχα
Υ.γ.1 χαχαχαχαχα

Κατά τα άλλα εξαιρετική ανάλυση criuser.

Απλώς δεν έχουμε καρντια μου

https://www.car.gr/classifieds/boats/view/9649188-skafos-fly-yachts-azimut

Στα ίδια χρήματα.....Ε;

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Θα μας πει και ο γάτος που είναι Πετροπουλαρχης

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

https://www.car.gr/classifieds/boats/view/9649188-skafos-fly-yachts-azimut

Στα ίδια χρήματα.....Ε;

Kαι με σημαια νησοι καιμαν και μια πειρατικη στο ντουλαπι
Αν το δουλευεις το καλοκαιρι ο ιδιος σαν καπετανιος ποσα βγαζεις 5.000 με 10000 την μερα; Ξεχειμωνιαζεις κουσαντασι για παμφτηνα τελη ελλιμενισμού και υπηρεσιες
Το ονειρο μου σαν δουλεια αλλά με καταμαραν .

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Πως θα διαμορφώνονταν τα νούμερα αν δεν υπήρχε η αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή ?

Θεωρώ ότι τα 2,0 k €/m2 αφορούν καθαρό οικόπεδό χωρίς υφιστάμενο κτίσμα που θα απαιτήσει επιπλέον άδειες, κατεδάφιση, αποκομιδή προϊόντων κατεδάφισης, ΣΔΑ κλπ, έτσι ?

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

50χρονος πρώην μεγαλοεργολάβος/τεχνίτης/μάστορας/τσιμπίδας είναι περιζήτητος ανεξάρτητα αν είναι μηχανικός

Δεν τη ξέρω τη περιοχή, αλλά με αυτά που λέτε, αν το νοικιάζεις για πάρκινγκ σε καμιά δεκαριά αυτοκίνητα, θα έχεις την ίδια χρηματικη απόδοση.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

50χρονος πρώην μεγαλοεργολάβος/τεχνίτης/μάστορας/τσιμπίδας είναι περιζήτητος ανεξάρτητα αν είναι μηχανικός

Απο ποιον? Κατασκευαστης και μαστορας το ιδιο πραγμα ειναι; Ο μεγαλοεργολαβος που πιθανον να εχει 5 εκατ στην τραπεζα θα παει να δουλεψει για 1500 τον μηνα να εχει αφεντικο να τον πρηζει/βριζει/στρεσσαρει να αρρωστησει κιολας;

Λογω ηλικιας εχεις πολλα να μαθεις και αν τα μαθεις.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

50χρονος πρώην μεγαλοεργολάβος/τεχνίτης/μάστορας/τσιμπίδας είναι περιζήτητος ανεξάρτητα αν είναι μηχανικός

Απο ποιον? Κατασκευαστης και μαστορας το ιδιο πραγμα ειναι; Ο μεγαλοεργολαβος που πιθανον να εχει 5 εκατ στην τραπεζα θα παει να δουλεψει για 1500 τον μηνα να εχει αφεντικο να τον πρηζει/βριζει/στρεσσαρει να αρρωστησει κιολας;

Λογω ηλικιας εχεις πολλα να μαθεις και αν τα μαθεις.

Είναι ηλίου φαεινότερο ότι απέχεις πολλά συναπτά έτη από την αγορά εργασίας (και δεν μιλάω για τον κατασκευαστικό κλάδο συγκεκριμένα, μιλάω γενικά).

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

50χρονος πρώην μεγαλοεργολάβος/τεχνίτης/μάστορας/τσιμπίδας είναι περιζήτητος ανεξάρτητα αν είναι μηχανικός

Απο ποιον? Κατασκευαστης και μαστορας το ιδιο πραγμα ειναι; Ο μεγαλοεργολαβος που πιθανον να εχει 5 εκατ στην τραπεζα θα παει να δουλεψει για 1500 τον μηνα να εχει αφεντικο να τον πρηζει/βριζει/στρεσσαρει να αρρωστησει κιολας;

Λογω ηλικιας εχεις πολλα να μαθεις και αν τα μαθεις.

Είναι ηλίου φαεινότερο ότι απέχεις πολλά συναπτά έτη από την αγορά εργασίας (και δεν μιλάω για τον κατασκευαστικό κλάδο συγκεκριμένα, μιλάω γενικά).

Αποψη σου ειναι, τωρα δεν θα γραψω πραγματα του τυπου εσυ που εχεις εργαστει κλπ Ειναι ηλιου φαεινοτερο

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Moυ βγηκαν τα ματια απο αυτη την αναρτηση. Τι ηλικια εχει ο κατασκευαστης; Γιατι αν ειναι 50+ δεν προκειτε να τον προσλαβει κανενας με 1500 που λες συν οτι πρεπει να κλεισει την επιχειρηση να απολυσει την γραμματεα με αποζημιωση κλπ. Αρα εφοσων μιλαμε για ατομο με ονομα στην αγορα και μπορει να πωλησει τα διαμερισματα καθως εχει ενδιαφερομενους/πελατολογιο προφανως αν εχει ορεξη για τρεχαματα (γιατι οντως να κτισεις εχει ζορι) τον συμφερει να εχει την δικια του δουλεια. Αλλοιως οντως καλυτερα να βαλει τα χρηματα σε funds και να αραξει.

Επισης δεν καταλαβαινω που θα φτιαχτουν τα παταρια σε διαμερισμα.

50χρονος πρώην μεγαλοεργολάβος/τεχνίτης/μάστορας/τσιμπίδας είναι περιζήτητος ανεξάρτητα αν είναι μηχανικός

Απο ποιον? Κατασκευαστης και μαστορας το ιδιο πραγμα ειναι; Ο μεγαλοεργολαβος που πιθανον να εχει 5 εκατ στην τραπεζα θα παει να δουλεψει για 1500 τον μηνα να εχει αφεντικο να τον πρηζει/βριζει/στρεσσαρει να αρρωστησει κιολας;

Λογω ηλικιας εχεις πολλα να μαθεις και αν τα μαθεις.

Είναι ηλίου φαεινότερο ότι απέχεις πολλά συναπτά έτη από την αγορά εργασίας (και δεν μιλάω για τον κατασκευαστικό κλάδο συγκεκριμένα, μιλάω γενικά).

Καλο η κακο εινια αυτο?

Ούτε καλό ούτε κακό.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

To οικοπεδο ειναι στην οικογενεια απο το 1958,χωρις να εχει υπαρξει ποτε αναγκη αξιοποιησης του.Θα το δωσω με την σειρα μου και εγω στα παιδια μου κ.ο.κ.
Αυτη τη στιγμη ειναι ασυμφορη για μενα η αντιπαροχη,οπως βλεπω.Οταν κανουμε την συναντηση και εχω μια επισημη και συγκεκριμενη προταση θα την αξιολογησω.
Μακαρι να ειχα 1.200.000 να το εχτιζα μονος μου,αλλα και παλι,βλεπω οτι το κερδος μου,θα ηταν οσο η αξια του οικοπεδου σχεδον,οποτε γιατι να ασχοληθω?Το πουλαω και ως εχει...

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

To οικοπεδο ειναι στην οικογενεια απο το 1958,χωρις να εχει υπαρξει ποτε αναγκη αξιοποιησης του.Θα το δωσω με την σειρα μου και εγω στα παιδια μου κ.ο.κ.
Αυτη τη στιγμη ειναι ασυμφορη για μενα η αντιπαροχη,οπως βλεπω.Οταν κανουμε την συναντηση και εχω μια επισημη και συγκεκριμενη προταση θα την αξιολογησω.
Μακαρι να ειχα 1.200.000 να το εχτιζα μονος μου,αλλα και παλι,βλεπω οτι το κερδος μου,θα ηταν οσο η αξια του οικοπεδου σχεδον,οποτε γιατι να ασχοληθω?Το πουλαω και ως εχει...

Δεν ειναι καθολου ευκολο αν δεν εισαι στον τομεα να φτιαξεις πολυκατοικια. Μονο σε μια τοπ περιοχη με πολυ καλο οικοπεδο μπορεις να το δοκιμασεις. Αλλοιως ρισκαρεις να σου μεινουν απουλητα διαμερισματα και να μπεις μεσα οπως την εχουν πατησει πολλοι. Ξερω πολλους πολ μηχανικους που δεν το κανουν.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

To οικοπεδο ειναι στην οικογενεια απο το 1958,χωρις να εχει υπαρξει ποτε αναγκη αξιοποιησης του.Θα το δωσω με την σειρα μου και εγω στα παιδια μου κ.ο.κ.
Αυτη τη στιγμη ειναι ασυμφορη για μενα η αντιπαροχη,οπως βλεπω.Οταν κανουμε την συναντηση και εχω μια επισημη και συγκεκριμενη προταση θα την αξιολογησω.
Μακαρι να ειχα 1.200.000 να το εχτιζα μονος μου,αλλα και παλι,βλεπω οτι το κερδος μου,θα ηταν οσο η αξια του οικοπεδου σχεδον,οποτε γιατι να ασχοληθω?Το πουλαω και ως εχει...

Δεν ειναι καθολου ευκολο αν δεν εισαι στον τομεα να φτιαξεις πολυκατοικια. Μονο σε μια τοπ περιοχη με πολυ καλο οικοπεδο μπορεις να το δοκιμασεις. Αλλοιως ρισκαρεις να σου μεινουν απουλητα διαμερισματα και να μπεις μεσα οπως την εχουν πατησει πολλοι. Ξερω πολλους πολ μηχανικους που δεν το κανουν.

Εχω σηκωσει αλλες δυο πολυκατοικιες που τις εκμεταλευομαι,συν αυτη που μενω.Δεν ειμαι τελειως ασχετος.Το θεμα ειναι οτι τις εφτιαξα οταν ειχε 900 ευρω το τετραγωνικο.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

To οικοπεδο ειναι στην οικογενεια απο το 1958,χωρις να εχει υπαρξει ποτε αναγκη αξιοποιησης του.Θα το δωσω με την σειρα μου και εγω στα παιδια μου κ.ο.κ.
Αυτη τη στιγμη ειναι ασυμφορη για μενα η αντιπαροχη,οπως βλεπω.Οταν κανουμε την συναντηση και εχω μια επισημη και συγκεκριμενη προταση θα την αξιολογησω.
Μακαρι να ειχα 1.200.000 να το εχτιζα μονος μου,αλλα και παλι,βλεπω οτι το κερδος μου,θα ηταν οσο η αξια του οικοπεδου σχεδον,οποτε γιατι να ασχοληθω?Το πουλαω και ως εχει...

Δεν ειναι καθολου ευκολο αν δεν εισαι στον τομεα να φτιαξεις πολυκατοικια. Μονο σε μια τοπ περιοχη με πολυ καλο οικοπεδο μπορεις να το δοκιμασεις. Αλλοιως ρισκαρεις να σου μεινουν απουλητα διαμερισματα και να μπεις μεσα οπως την εχουν πατησει πολλοι. Ξερω πολλους πολ μηχανικους που δεν το κανουν.

Εχω σηκωσει αλλες δυο πολυκατοικιες που τις εκμεταλευομαι,συν αυτη που μενω.Δεν ειμαι τελειως ασχετος.Το θεμα ειναι οτι τις εφτιαξα οταν ειχε 900 ευρω το τετραγωνικο.

ε τοτε αφου το εχεις κανει τι ρωτας εδω μεσα;

κανε το παρκινγκ αν μπορεις και παρε νοικια για τα αυτοκινητα.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@antoniokon said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Νομίζω το πρώτο που θα σε ρωτήσει ο Βασίλης είναι "σε ποιά περιοχή βρίσκεται το οικόπεδο?"

Οχι δεν θα τον ρωτήσω, γιατί με τιμή 3300 τελευταίοι όροφοι και με 1,6 ΣΔ, μιλάμε για 5-6 ορόφους σημαίνει ότι ο πρώτος πάει στα 2600.

Μιλάμε για φτηνή περιοχή.

@accentwizard said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

2000 για καλού εμπορικου επιπέδου κατασκευή.

Για μικρά έργα θα είναι πιο αυξημένο.

Τίποτα δεν έχει μειωθεί ποτέ στην οικοδομή εκτός από την διάρκεια της τρομακτικής για τα ακίνητα κρίσης που περάσαμε όπου η μείωση του κόστους ήταν λιγότερο από το 30 % της μείωσης των τιμών των ακινήτων.

Άρα δεν προβλέπεται μείωση.
Επίσης λόγω της κρίσης έκλεισαν πολλές εταιρείες του χώρου των υλικών με αποτέλεσμα να εμφανίζονται φαινόμενα τραστ ενώ η έλλειψη τεχνιτών και οικοδόμων ωθεί συνέχεια τα μεροκάματα προς τα πάνω που σήμερα ξεκινάνε για εργάτη στα 40 ευρώ καθαρά χωρίς το ένσημο και φτάνει στα 80-90 ευρώ για μάστορα οικοδόμο ενώ για τεχνίτη φτάνει σε 120 η και 150.

Δηλαδη,σε οικοπεδο 323τ.μ με Σ.Δ 1.6,το οποιο χτιζει κανονικα 540τ.μ,απ'οτι ξερω ισχυει +10% με μειωση της καλυψης,τι ποσοστο αντιπαροχης θεωρειται win-win?
Ο συγκεκριμενος κατασκευαστης,απ'οτι εχω δει,πουλαει ρετιρε με 3300/τ.μ,και πεφτει 10000 ανα οροφο,οσο κατεβαινει...

Προσωπικά δεν θα ασχολούμουν με τέτοια περιοχή.

Με το σημερινό κόστος και τον ρυθμό που ανεβαίνει, είναι ζήτημα αν θα βγάλει ένα μεροκάματο τεχνίτη.

Αναλυτικά :

Αυτός θα έχει 540 τμ συν πατάρια συν σοφίτα.
Το πρόβλημα είναι ότι τα πατάρια και η σοφίτα αυξάνουν πολύ το εμβαδόν του διαμερίσματος που το περιέχουν και είναι δύσκολο να το πουλήσουν.

Αν λοιπόν δεχτούμε ότι θα κάνει 5 διαμερίσματα των 108 τμ, το να βάλει πατάρι σε κάποιο από αυτά μιλάμε ότι το σπίτι θα φτάσει τα 170 τμ και θα είναι απρόσιτο. Αν το σπάσει σε δύο μεζονέτες των 85 τμ, είναι πιο λογικό, αλλά δεν ξέρω αν βγαίνει.

Σε κάθε περίπτωση για να μην μπλέξουμε σε υποθέσεις, αν δεχτούμε ότι αυτός έχει να φτιάξει 5 των 108 τμ, συν 6 κλιμακοστάσια των 17 τμ, συν μία είσοδο των 40 τμ και ένα υπόγειο 320 τμ οπότε φτάσαμε στα 1000 τμ. κατασκευής. Ετσι κάνουμε ένα προυπολογισμό για αυτά που θα πουληθούν δυνητικά, δηλαδή για τα 5 διαμερίσματα των 108 τμ.

Ξεκινάμε λοιπόν από πάνω προς τα κάτω και λέμε 3300 Χ 108 = 356000. 3200 Χ 108 = 345000. 3100 Χ 108 = 335000. 3000 Χ 108 = 324000 και ο πρώτος που λόγω μεγάλου εμβαδού, θα έχει μία έκπτωση, 2800 Χ 108 = 300000. Αρα δυνητική είσπραξη 356000+345000+335000+324000+300000 = 1.666.000.

Προβλεπόμενο κόστος κατασκευής 2000 Χ 540 = 1080000.

Αρα μένουν 580000, για να μοιραστείτε εσύ ως οικοπεδούχος, εκείνος ως κέρδος, αλλά και ο πληθωρισμός, που για το διάστημα των 18 μηνών που θα χτίζεται η οικοδομή θα έχει πάρει κάποια αύξηση.

Ακόμα και 10 % να έχει πάρει μεσοσταθμικά στον 1,5 χρόνο, σημαίνει ότι οι 580000 κατεβαίνουν στις 472000.

Ας πούμε λοιπόν ότι σου δίνει τον μεσαίο όροφο, οπότε φεύγουν οι 335000 και αυτός θα έχει κέρδος 137000.

Μετά από φόρο 22 % θα μείνουν 106000.

Επειδή το κέρδος το παίρνεις όταν πουλήσεις το τελευταίο διαμέρισμα, δηλαδή σε 1,5 με 2 χρόνια και αν δεχτούμε ότι θα είναι τυχερός και θα πουλήσει νωρίς και θα χρειαστεί να δεσμεύσει για 2 χρόνια το μισό ποσό του κόστους , δηλαδή γύρω στα 600000, θα έχει μία απόδοση στην διετία στο 17,5 %, δηλαδή κάπου 8,5 τον χρόνο. Σε αυτό το ποσό περιλαμβάνεται και η προσωπική του εργασία για 2 χρόνια, χωρίς να υπολογίζω έξοδα λειτουργίας της επιχείρησης του, που μπορεί στην διετία να είναι χαλαρά, μία γραμματέας και ο λογιστής με τα έξοδα του στα 30000.

Σε κάθε περίπτωση λοιπόν με ένα μισθό 30000 τον χρόνο για τον ίδιο, μην ξεχνάς ότι δουλεύει Σάββατα και συχνά Κυριακές και απογεύματα, για να έχει επαφές με πελάτες, όταν αυτοί δεν δουλεύουν και είναι διαθέσιμοι για ραντεβού, οπότε με 60000 τα δύο χρόνια ατομικό μισθό και 30000 γραμματέα και λογιστή, το επιχειρηματικό κέρδος είναι τίποτα.

Τον συμφέρει να βάλει τα 600000 σε πράιβετ μπάνκινκ και να παίρνει ένα 3-4 % άκοπα και να δουλεύει ο ίδιος κάπου αλλού με σταθερό ωράριο και να παίρνει 1500 Χ 14 καθαρά. Ετσι θα βγάλει χωρίς άγχος 50000 από το μπάνκινκ και 42000 από τον μισθό του σύνολο 92000 και θα έχει και τα 600000 απείραχτα.

Πάμε τώρα σε σένα.

Εσύ θα πάρεις ένα διαμέρισμα, ήτοι 20 % αντιπαροχή, που ακούγεται και είναι μικρή.

Οπότε δεν βλέπω win - win κατάσταση, μάλλον lose-lose βλέπω.

Για αυτό ξαναγυρίζω στο αρχικό συμπέρασμα.

Δεν είναι εμπορικά συμφέρουσα αυτή η δουλειά.

Τώρα γιατί την κάνουν ?

Πολλοί λόγοι. Συνήθως οφείλονται στο μορφωτικό επίπεδο του εργολάβου, που δεν είναι και από τα πιο υψηλά, στην αισιοδοξία του, ότι θα πουλήσει αμέσως, αλλά και στην πιθανή οικονομική του άνεση, από παλιότερες δουλειές.

Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση να είναι τοπικός με μεγάλο πελατολόγιο και να πουλήσει αμέσως την οικοδομή από τα σχέδια με προσύμφωνα, γιατί τον ξέρουν και του έχουν εμπιστοσύνη.

Σε αυτή την περίπτωση τα κόστη του θα μειωθούν και αν κάνει 2-3 τέτοιες δουλειές ταυτόχρονα γιατί έχει χρήμα, θα έχει οικονομία κλίμακας.

Εξαοροφο χτιζει το οικοπεδο,και ειναι στην Πετρουπολη.Ο ανθρωπος ειναι καλος στην δουλεια του,τοσο ωστε να ξεπουλαει απο τα σχεδια.Το θεμα ειναι οτι εκει το περιμενα και εγω το ποσοστο αντιπαροχης,και η αληθεια ειναι πως ολοκληρο οικοπεδο για ενα διαμερισμα πρωτου οροφου,και τα ψιχουλα απο ενα δεύτερο
δεν το δινω...
Θα βρεθουμε βεβαια και απο κοντα να ακουσω την επισημη προταση του,αλλα δεν βλεπω να τα βρισκουμε...

Και τι θα το κανεις το οικοπεδο; Αν ειναι καλος κατασκευαστης και σου δινει Χ δεν υπαρχει περιπτωση να σου δωσει καποιος αλλος παραπανω χωρις να ριξει πολυ την ποιοτητα της πολυκατοικιας.

Ενα αλλο οικοπεδο που κοιταγα στα ν. προαστεια λογω οτι εχει κτιστει η περιοχη γυρω του ασχημα δεν προκειτε να χτιστει ποτε.

To οικοπεδο ειναι στην οικογενεια απο το 1958,χωρις να εχει υπαρξει ποτε αναγκη αξιοποιησης του.Θα το δωσω με την σειρα μου και εγω στα παιδια μου κ.ο.κ.
Αυτη τη στιγμη ειναι ασυμφορη για μενα η αντιπαροχη,οπως βλεπω.Οταν κανουμε την συναντηση και εχω μια επισημη και συγκεκριμενη προταση θα την αξιολογησω.
Μακαρι να ειχα 1.200.000 να το εχτιζα μονος μου,αλλα και παλι,βλεπω οτι το κερδος μου,θα ηταν οσο η αξια του οικοπεδου σχεδον,οποτε γιατι να ασχοληθω?Το πουλαω και ως εχει...

Δεν ειναι καθολου ευκολο αν δεν εισαι στον τομεα να φτιαξεις πολυκατοικια. Μονο σε μια τοπ περιοχη με πολυ καλο οικοπεδο μπορεις να το δοκιμασεις. Αλλοιως ρισκαρεις να σου μεινουν απουλητα διαμερισματα και να μπεις μεσα οπως την εχουν πατησει πολλοι. Ξερω πολλους πολ μηχανικους που δεν το κανουν.

Εχω σηκωσει αλλες δυο πολυκατοικιες που τις εκμεταλευομαι,συν αυτη που μενω.Δεν ειμαι τελειως ασχετος.Το θεμα ειναι οτι τις εφτιαξα οταν ειχε 900 ευρω το τετραγωνικο.

ε τοτε αφου το εχεις κανει τι ρωτας εδω μεσα;

κανε το παρκινγκ αν μπορεις και παρε νοικια για τα αυτοκινητα.

Ρωταω γιατι απεχω απο τον χωρο,και βλεπω οτι υπαρχουν ανθρωποι πιο "ενεργοι" εδω μεσα.
Η περιοχη δεν εχει προβλημα παρκινγκ...