-
Δεν υπάρχει τσακωμός. Η επιστήμη έχει μιλήσει εδώ και πάνω από αιώνα. Όποιος την αρνείται είναι δικό του θέμα που πρέπει να λύσει, οχι της επιστήμης.
-
@fanis75 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Σοβαρότατα βιβλία μεγάλων καθηγητών στον κλάδο!
Αυτοί που μπορούν, κάνουν - αυτοί που δεν μπορούν διδάσκουν! Μεγάλη αλήθεια....ελάχιστοι θεωρητικοί (= καθηγητές) μπορούν να εφαρμόσουν όσα διδάσκουν, μόνο θεωρία και μπλα μπλα.
Άλλη μια γενίκευση. Που δεν εξετάζει μια σειρά πραγμάτων που στην επιστήμη της στατιστικής θεωρούνται αστάθμητοι παράγοντες οι οποίοι δεν επαληθεύονται, δεν έχουν συνέπεια και έχουν το στοιχείο της τυχαιότητας.
Δηλαδή βάζεις την ατάκα ενός συγγραφεα και θεατρικού σεναριογράφου, πολύ καλού παρεπιπτόντως, πάνω από την στατιστική ανάλυση περί επιτυχίας κάποιων καθηγητών στην πραξη. Χωρίς μα εξετάζεις ίσα με χίλιους άλλους παράγοντες.
Η επιτυχία Φανη είναι άλλο θέμα από την εφαρμογή μιας θεωρίας. Μπορεί κάποιος να ακολουθήσει την ίδια θεωρία και εργαλεία και να πετύχει και ένας καθηγητής που τα διδάσκει να αποτύχει. Αυτό δεν σημαίνει ότι πάσχει η θεωρία και το μπλα μπλα, αλλά ότι συντρέχουν μια σειρά άλλοι παράγοντες που εξασφαλίζουν την επιτυχία και δεν τους υπολογίζουμε.
-
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Οπότε, η οικονομετρία για κάποιον που λαμβάνει αποφάσεις, είναι σημαντικότατο εργαλείο και όχι άχρηστο όπως αναφέρεις.
Αχρηστο εκ του αποτελέσματος, γιατί δεν μπορεί να προβλέψει τίποτα για έναν απλό λόγο (που δεν ισχύει στην ιατρική ή στην φυσικά): τον ΑΝΘΡΩΠΟ. Τα μοντέλα δεν μπορούν να λάβουν υπόψιν τους τον αψυχολόγητο παράγοντα που λέγεται άνθρωπος. Εαν μιλήσεις με σοβαρό καθηγητή θα το παραδεχτεί και θα σου εξηγήσει τις "συνθήκες" που ισχύουν τα συμπρεάσματα, οι οποίες φυσικά στην αληθινή ζωή σχεδόν ποτέ δεν ισχύουν.
-
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Άσε, μην ξύνεις πληγές…όχι, δεν σπούδασα. Άλλωστε εδώ που είμαστε το οφείλουμε στους ….σπουδαγμένους παρλαπίπες.
Στους βλάκες!!! Οι βλάκες είναι πολλοί στην Ελλάδα!!
Η θεωρία έχει στάδια εφαρμογής με ανατροφοδότηση και επαναξιολόγηση!
Όπως λειτουργούν και οι οργανισμοι σε όλον τον πλανήτη! Έχουν ένα όραμα, δημιουργούν μια θεωρία με το πως να το εφαρμόσουν καταστρώνοντας μια στρατηγική με επιμέρους τακτικές και τέλος ανατροφοδοτούν το σύστημα συγκρίνοντας την θεωρία με την πράξη!
Έτσι ΛΕΙΤΟΥΡΓΕΙ ο ανθρώπινος πολιτισμός εδώ και χιλιάδες έτη!!
Εάν σταθούμε μονάχα στις επιμέρους τακτικές είτε είμαστε βλάκες είτε μονάχα αυτό το επίπεδο μπορούμε να αντιληφθούμε!
Τελικά άλλος συνεχίζει να εκτίθεται…
Εγώ σκέφτομαι που πάνε οι φόροι μας! Ποιους πληρώνουν!!
Τι πληρώνεις ρε συ λαπ που μας το λες και μας το ξαναλές ?
-
Ας το γράψω εδώ για να δει και ο Lap τι τραβάνε οι ιδιοκτήτες-κληρονόμοι οικοπέδων φίλοι με δύο πρόσφατα παραδείγματα :
- ο πρώτος κληρονόμησε δίφατσο οικόπεδο επί της Λεωφ. Λαυρίου στα Γλυκά Νερά όπου ολοκληρώθηκε η πράξη εφαρμογής και τώρα του ζητάνε συνολική εισφορά σε χρήμα 98600 ευρώ σε δόσεις ή εφάπαξ με -20% ενώ του παίρνουν και 1000τ.μ. από το αρχικό εμβαδόν (3200).
- ο δεύτερος κληρονόμησε οικόπεδο στη Σαλαμίνα ρυμοτομούμενο για διάνοιξη δρόμου από το 1973 χωρίς ποτέ αυτή να έχει συντελεστεί ή καταβληθεί αποζημίωση και με υψηλό κόστος για την άρση αυτής αν απευθυνθεί μεμονωμένα σε Τοπογράφο Μηχανικό.
-
αλλο ιδιοκτητης αλλο κληρονομος. τα 98 χιλ τι ειναι φορος κληρονομιας?
ενας αλλος κληρονομος βρηκε 8 στρεμματα στην Βαρη που μεχρι το 2003 ηταν οικοδομισιμο μετα δεν ειναι πια και του εμειναν.
-
wantone είναι εισφορά σε χρήμα με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου με βάση το τελικό εμβαδόν μετά την ολοκλήρωση της Πράξης Εφαρμογής και την ένταξη στο σχέδιο πόλεως. Έτσι γίνεται όταν μια περιοχή "μπαίνει στο σχέδιο" συνεισφέρουν οι ιδιοκτήτες με εισφορά σε γη ή εισφορά σε χρήμα ή μετατροπή εισφοράς γης σε χρήμα για τα κοινωφελή έργα που θα γίνουν.
-
Και ο πατέρας μου αγόρασε οικόπεδο κάποτε για να φτιάξει ξενοδοχείο. Πήρε το 1/3 ο δήμος για να το κάνει πάρκο. Και μετά έβαλε και εισφορά σε χρήμα. Αφού πέρασαν τα χρόνια και δεν γίνονταν η διάνοιξη των δρόμων, ο δήμαρχος του είπε ξερά ότι δεν θα έκοβε τα χωράφια των διπλανών για να του κάνει την χάρη, γιατί είχαν πολλές ψήφους!
Μετά ο δήμος αποφασίζει να αλλάξει το σχέδιο και να κάνει το πάρκο κλειστό γυμναστήριο. Αντί να έχει πάρκο μπροστά το ξενοδοχείο θα είχε το πίσω μέρος του γυμναστηρίου σε δρόμο πλάτους 3 μέτρων. Ο πατέρας μου έκανε ένσταση στην περιφέρεια η οποία απάντησε ότι έχει δίκιο και δεν επιτρέπεται χώρος πρασίνου να γίνει γυμναστήριο.
Μετά ο δήμος άλλαξε πάλι το ρυμοτομικό και αποφάσισε αντί για πάρκο να γίνει σχολείο. Εκεί ο πατέρας μου τα βρόντηξε και πούλησε το οικόπεδο. Ο επόμενος ιδιοκτήτης συνέχισε τις προσπάθειες. Κάποια στιγμή χτίστηκε το σχολείο και ο δρόμος μπροστά από το οικόπεδο έγινε πεζόδρομος. Ακόμα άχτιστο είναι. Ο επόμενος ιδιοκτήτης νομίζω ότι χρεωκόπησε και φοβάμαι ότι έπεσε κατάσχεση στο οικόπεδο...
Μια εικοσαετία σχεδόν είναι όλα τα παραπάνω...
-
Ελλαδάρα….αυτή που δεν «χωράει» σε κανένα βιβλίο οικονομικής παπαρολογίας…
-
@tesa54 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Ας το γράψω εδώ για να δει και ο Lap τι τραβάνε οι ιδιοκτήτες-κληρονόμοι οικοπέδων φίλοι με δύο πρόσφατα παραδείγματα :
- ο πρώτος κληρονόμησε δίφατσο οικόπεδο επί της Λεωφ. Λαυρίου στα Γλυκά Νερά όπου ολοκληρώθηκε η πράξη εφαρμογής και τώρα του ζητάνε συνολική εισφορά σε χρήμα 98600 ευρώ σε δόσεις ή εφάπαξ με -20% ενώ του παίρνουν και 1000τ.μ. από το αρχικό εμβαδόν (3200).
- ο δεύτερος κληρονόμησε οικόπεδο στη Σαλαμίνα ρυμοτομούμενο για διάνοιξη δρόμου από το 1973 χωρίς ποτέ αυτή να έχει συντελεστεί ή καταβληθεί αποζημίωση και με υψηλό κόστος για την άρση αυτής αν απευθυνθεί μεμονωμένα σε Τοπογράφο Μηχανικό.
Για το 1, να πληρώνει τις δόσεις. Το οικόπεδο του μπήκε στο σχέδιο και απέκτησε αξία και λογικό είναι πληρώνει και εισφορά σε γη και χρήμα.
Για το 2, δεν είναι σίγουρο ότι πρέπει να συντελεστεί η διάνοιξη του δρόμου, ούτε ότι δικαιούται αποζημίωση.
Υπάρχει η αυταποζημίωση, αν έχουν πάρει και από τον απέναντι το ίδιο και πρέπει να κάνει παραχώρηση σε κοινή χρήση με συμβόλαιο το τμήμα που του ρυμοτομούν, ώστε να γίνει οικοδομήσιμο το οικόπεδο του.Υπάρχουν όμως και πιο περίεργα.
Είχα οικόπεδο σε μικρή επαρχιακή πόλη εντός οικισμού, 2000 τμ που έχτιζε κανονικά.
Εκαναν επέκταση του σχεδίου πόλης και πήρε μέσα και τον οικισμό.
Το πήραν όλο το οικόπεδο για πάρκο πόλης, οπότε έπρεπε να πάρουν για εισφορά 700 τμ και να μου δώσουν αλλού 1300 τμ.
Μου έδωσαν τα 650 και για τα υπόλοιπα 650 πρέπει να με αποζημιώσει ο δήμος, με τα χρήματα που θα πάρει από τις εισφορές σε χρήμα των άλλων.Οι άλλοι δεν πληρώνουν, πέσαμε και στην κρίση και ο δήμος λέει ότι δεν έχει λεφτά.
Εγώ παρ΄ ότι έχω τίτλους 150 ετών που είναι στην οικογένεια μας και το κτηματολόγιο λέει ότι είναι δικό μου, για να διεκδικήσω τα λεφτά από τον δήμο πρέπει να πάω δικαστήριο να με αναγνωρίσει και να μου βγάλει τιμή μονάδας.
Εν τω μεταξύ το κράτος είχε ορίσει τιμή μονάδας 80 ευρώ το τμ για να εισπράττει τις εισφορές, αλλά δεν πληρώνει αυτόματα με το ίδιο ποσό τις υποχρεώσεις του, απέναντι σε 10-15 ιδιοκτήτες που τους έχει απαλλοτριώσει.
Είτε πρέπει να πάω δικαστήριο να ακυρώσω την πράξη εφαρμογής, είτε για το παραπάνω, τελικά πρέπει να πληρώσεις και μετά τι κάνεις ? Ουκ αν λάβεις παρά του μη έχοντος.
Μου έλεγε ένας φίλος μεγαλοτοπογράφος μελετητής, ότι ξέρει μία δικηγόρο που ασχολείται με αυτά, πάει κάνει κατασχέσεις στους δήμους και διάφορα τέτοια.
Ωραία και τι να κάνω ? Να πάρω την καρέκλα και το γραφείο του Δημάρχου ?
Ελλαδάρα που λέγαμε.
-
@tgd said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Και ο πατέρας μου αγόρασε οικόπεδο κάποτε για να φτιάξει ξενοδοχείο. Πήρε το 1/3 ο δήμος για να το κάνει πάρκο. Και μετά έβαλε και εισφορά σε χρήμα. Αφού πέρασαν τα χρόνια και δεν γίνονταν η διάνοιξη των δρόμων, ο δήμαρχος του είπε ξερά ότι δεν θα έκοβε τα χωράφια των διπλανών για να του κάνει την χάρη, γιατί είχαν πολλές ψήφους!
Μετά ο δήμος αποφασίζει να αλλάξει το σχέδιο και να κάνει το πάρκο κλειστό γυμναστήριο. Αντί να έχει πάρκο μπροστά το ξενοδοχείο θα είχε το πίσω μέρος του γυμναστηρίου σε δρόμο πλάτους 3 μέτρων. Ο πατέρας μου έκανε ένσταση στην περιφέρεια η οποία απάντησε ότι έχει δίκιο και δεν επιτρέπεται χώρος πρασίνου να γίνει γυμναστήριο.
Μετά ο δήμος άλλαξε πάλι το ρυμοτομικό και αποφάσισε αντί για πάρκο να γίνει σχολείο. Εκεί ο πατέρας μου τα βρόντηξε και πούλησε το οικόπεδο. Ο επόμενος ιδιοκτήτης συνέχισε τις προσπάθειες. Κάποια στιγμή χτίστηκε το σχολείο και ο δρόμος μπροστά από το οικόπεδο έγινε πεζόδρομος. Ακόμα άχτιστο είναι. Ο επόμενος ιδιοκτήτης νομίζω ότι χρεωκόπησε και φοβάμαι ότι έπεσε κατάσχεση στο οικόπεδο...
Μια εικοσαετία σχεδόν είναι όλα τα παραπάνω...
Ευτυχώς που το πούλησε το οικόπεδο ο πατέρας σου.
Αλλά στην Ελλάδα είναι κανόνας.
Οταν θέλεις να κάνεις μία επένδυση την ξεκινάς ολόκληρη αμέσως.
Δηλαδή θέλεις να κάνεις ξενοδοχείο, ξεκινάς τις άδειες πριν ακόμα το αγοράσεις το οικόπεδο.
-
@fanis75 said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Οπότε, η οικονομετρία για κάποιον που λαμβάνει αποφάσεις, είναι σημαντικότατο εργαλείο και όχι άχρηστο όπως αναφέρεις.
Αχρηστο εκ του αποτελέσματος, γιατί δεν μπορεί να προβλέψει τίποτα για έναν απλό λόγο (που δεν ισχύει στην ιατρική ή στην φυσικά): τον ΑΝΘΡΩΠΟ. Τα μοντέλα δεν μπορούν να λάβουν υπόψιν τους τον αψυχολόγητο παράγοντα που λέγεται άνθρωπος. Εαν μιλήσεις με σοβαρό καθηγητή θα το παραδεχτεί και θα σου εξηγήσει τις "συνθήκες" που ισχύουν τα συμπρεάσματα, οι οποίες φυσικά στην αληθινή ζωή σχεδόν ποτέ δεν ισχύουν.
Ο παράγοντας άνθρωπος εκτιμάται στην βάση ιστορικών στοιχείων όπως σε κάθε αλλη επιστήμη οι υποθέσεις κατά την μέτρηση και αξιολόγηση εμπειρικών μοντέλων εκτιμούνται στην βάση ιστορικών στοιχείων
Δες τι περιλαμβάνει το μάθημα.
Το σύνολο των τεχνικών που αποσκοπούν στον προσδιορισμό ενός αξιόπιστου εμπειρικού μοντέλου που περιγράφει ικανοποιητικά τέτοιες σχέσεις είναι αντικείμενο της ανάλυσης παλινδρόμησης.
Με την ολοκλήρωση του μαθήματος ο φοιτητής θα είναι σε θέση να:
πραγματοποιεί ανάλυση απλής και πολλαπλής παλινδρόμησης.
εφαρμόζει τεχνικές ψευδομεταβλητών στην ανάλυση παλινδρόμησης.
διαπιστώνει και να διαχειρίζεται προβλήματα αυτοσυσχέτισης, ετεροσκεδαστικότητας και πολυσυγγραμμικότητας.
χρησιμοποιεί οικονομετρικά υποδείγματα για την ερμηνεία των διαφόρων οικονομικών φαινομένων.
πραγματοποιεί ανάλυση χρονολογικών σειρών.
εφαρμόζει τις κατάλληλες τεχνικές που θα του επιτρέπουν να ποσοτικοποιεί και να εκτιμάει με στατιστικές μεθόδους τις οικονομικές σχέσεις που διέπουν την λειτουργία οικονομικών μονάδων και αγορών.
χρησιμοποιεί τα απαραίτητα εργαλεία για τον έλεγχο και αξιολόγηση οικονομετρικών υποδειγμάτων και την διενέργεια προβλέψεων.
κατασκευάζει υποδείγματα διακύμανσης στο πλαίσιο των αναλύσεων ARCH και GARCH.
εργάζεται με λογισμικό για την επίλυση οικονομετρικών προβλημάτων.
εκτιμάει, αξιολογεί και εξειδικεύει ένα οικονομετρικό υπόδειγμα.
αντιμετωπίζει προβλήματα που άπτονται παραβιάσεων των υποθέσεων εξειδίκευσης ενός υποδείγματος.
εκτιμάει και να ελέγχει υποδείγματα χρονολογικών σειρών και να διενεργεί προβλέψεις.
αναλύει, εκτιμάει και ελέγχει στατιστικά την ύπαρξη συνολοκλήρωσης για την παλινδρόμηση χρονολογικών σειρών.
διαβάζει και να κατανοεί μελέτες και άρθρα που χρησιμοποιούν οικονομετρικά υποδείγματα -
@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Ελλαδάρα….αυτή που δεν «χωράει» σε κανένα βιβλίο οικονομικής παπαρολογίας…
Σε ποια βιβλία αναφέρεσαι
-
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Ελλαδάρα….αυτή που δεν «χωράει» σε κανένα βιβλίο οικονομικής παπαρολογίας…
Σε ποια βιβλία αναφέρεσαι
Σε αυτά που διαβάζεις…
-
Στην βάση ποίου κριτηρίου τα κρίνεις;
-
Παράλληλα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, τα μέτρα για τη Χρυσή Βίζα και τη βραχυχρόνια μίσθωση αναμένεται να επιδράσουν αρνητικά στις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, μόλις ξεκινήσουν να ισχύουν οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας από την 1η Σεπτεμβρίου, όταν το ελάχιστο όριο στην Αττική θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, θεωρείται σχεδόν σίγουρο ότι θα μειωθούν κάθετα οι αγορές κατοικιών από ξένους επενδυτές τρίτων χωρών. Αυτή η εξέλιξη θα έχει αποτέλεσμα να περιοριστούν σημαντικά και οι δυνατότητες αρκετών Ελλήνων να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση κατοικίας, καθώς, όπως φάνηκε, οι περισσότεροι απ’ όσους πωλούσαν τα ακίνητά τους στο πλαίσιο του προγράμματος Χρυσή Βίζα προχωρούσαν στην επανεπένδυση των χρημάτων που εισέπρατταν για τη χρηματοδότηση της αγοράς νέου ιδιόκτητου ακινήτου.
Κάπως έτσι εξηγούνται, εν μέρει τουλάχιστον, και τα πολύ χαμηλά επίπεδα χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Υπολογίζεται ότι πάνω από το 85% των αγορών κατοικίας πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια (μετρητά, καταθέσεις κ.λπ.), χωρίς τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος. Από το υπόλοιπο 15% των συναλλαγών, όπου συνεχίζει να υφίσταται τραπεζικός δανεισμός, τα ποσά των δανείων είναι εξαιρετικά χαμηλά, αν ληφθεί υπόψη το επίπεδο των τιμών πώλησης, ιδίως στην Αττική. Εν ολίγοις, πολλά από τα νέα δάνεια αφορούν μικρότερης αξίας ακίνητα, σε περιοχές εκτός της Αττικής και ιδίως στην περιφέρεια.
Τα παραπάνω είναι εμφανή και με αριθμούς. Με βάση την έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα, το 2023 η μέση αξία του κάθε νέου στεγαστικού δανείου που υπογράφηκε ήταν μόλις 68,7 χιλιάδες ευρώ, καταγράφοντας πτώση κατά σχεδόν 13%. Συνολικά υπογράφηκαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ. Ένα ακόμα σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία υποχώρησε επίσης σε 62%, από 62,9%. Εν ολίγοις, η μέση αξία των ακινήτων για τα οποία υπογράφηκαν δάνεια ήταν μόλις 107.600 ευρώ, τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας ξεπερνά τις 2.000 ευρώ/τ.μ. Απαιτούνται δηλαδή τουλάχιστον 150.000-200.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 70-100 τ.μ.
Στο πλαίσιο αυτό, όπως αναφέρει και η ΤτΕ, «οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλών επιτοκίων, επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Παράλληλα, έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τα προηγούμενα χρόνια, που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, και της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό».
Είναι, λοιπόν, εμφανές ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε ένα «σταυροδρόμι», καθώς φαίνεται πως οι παράγοντες που «έθρεψαν» το «ράλι» τιμών των τελευταίων ετών έχουν αρχίσει να μην επαρκούν για να συνεχίσουν να τροφοδοτούν την ζήτηση, παρ’ ότι η προσφορά παραμένει χαμηλή. Η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης, η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη κάμψη της ζήτησης από το εξωτερικό, ιδίως από το 2025 και μετά, δημιουργούν ένα σκηνικό που πιθανώς να οδηγήσει την αγορά προς μια τροχιά διόρθωσης.
-
Βαρκελώνη: Τέλος στα Airbnb από το 2028
Η αλματώδης αύξηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων στη Βαρκελώνη, την ισπανική πόλη με τη μεγαλύτερη επισκεψιμότητα από ξένους τουρίστες, έχει οδηγήσει στα ύψη τις τιμές των ενοικίων, μια αύξηση τιμών ενοικίων συγκεκριμένα 68% τα τελευταία 10 χρόνια και στο κόστος αγοράς ακινήτων 38%, ανέφερε ο Κολμπόνι. Πολλοί κάτοικοι της πόλης δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά το κόστος στέγασης.
https://www.tovima.gr/2024/06/22/finance/varkeloni-telos-sta-airbnb-apo-to-2028/
-
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Παράλληλα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, τα μέτρα για τη Χρυσή Βίζα και τη βραχυχρόνια μίσθωση αναμένεται να επιδράσουν αρνητικά στις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, μόλις ξεκινήσουν να ισχύουν οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας από την 1η Σεπτεμβρίου, όταν το ελάχιστο όριο στην Αττική θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, θεωρείται σχεδόν σίγουρο ότι θα μειωθούν κάθετα οι αγορές κατοικιών από ξένους επενδυτές τρίτων χωρών. Αυτή η εξέλιξη θα έχει αποτέλεσμα να περιοριστούν σημαντικά και οι δυνατότητες αρκετών Ελλήνων να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση κατοικίας, καθώς, όπως φάνηκε, οι περισσότεροι απ’ όσους πωλούσαν τα ακίνητά τους στο πλαίσιο του προγράμματος Χρυσή Βίζα προχωρούσαν στην επανεπένδυση των χρημάτων που εισέπρατταν για τη χρηματοδότηση της αγοράς νέου ιδιόκτητου ακινήτου.
Κάπως έτσι εξηγούνται, εν μέρει τουλάχιστον, και τα πολύ χαμηλά επίπεδα χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Υπολογίζεται ότι πάνω από το 85% των αγορών κατοικίας πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια (μετρητά, καταθέσεις κ.λπ.), χωρίς τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος. Από το υπόλοιπο 15% των συναλλαγών, όπου συνεχίζει να υφίσταται τραπεζικός δανεισμός, τα ποσά των δανείων είναι εξαιρετικά χαμηλά, αν ληφθεί υπόψη το επίπεδο των τιμών πώλησης, ιδίως στην Αττική. Εν ολίγοις, πολλά από τα νέα δάνεια αφορούν μικρότερης αξίας ακίνητα, σε περιοχές εκτός της Αττικής και ιδίως στην περιφέρεια.
Τα παραπάνω είναι εμφανή και με αριθμούς. Με βάση την έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα, το 2023 η μέση αξία του κάθε νέου στεγαστικού δανείου που υπογράφηκε ήταν μόλις 68,7 χιλιάδες ευρώ, καταγράφοντας πτώση κατά σχεδόν 13%. Συνολικά υπογράφηκαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ. Ένα ακόμα σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία υποχώρησε επίσης σε 62%, από 62,9%. Εν ολίγοις, η μέση αξία των ακινήτων για τα οποία υπογράφηκαν δάνεια ήταν μόλις 107.600 ευρώ, τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας ξεπερνά τις 2.000 ευρώ/τ.μ. Απαιτούνται δηλαδή τουλάχιστον 150.000-200.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 70-100 τ.μ.
Στο πλαίσιο αυτό, όπως αναφέρει και η ΤτΕ, «οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλών επιτοκίων, επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Παράλληλα, έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τα προηγούμενα χρόνια, που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, και της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό».
Είναι, λοιπόν, εμφανές ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε ένα «σταυροδρόμι», καθώς φαίνεται πως οι παράγοντες που «έθρεψαν» το «ράλι» τιμών των τελευταίων ετών έχουν αρχίσει να μην επαρκούν για να συνεχίσουν να τροφοδοτούν την ζήτηση, παρ’ ότι η προσφορά παραμένει χαμηλή. Η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης, η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη κάμψη της ζήτησης από το εξωτερικό, ιδίως από το 2025 και μετά, δημιουργούν ένα σκηνικό που πιθανώς να οδηγήσει την αγορά προς μια τροχιά διόρθωσης.
Πάλι βλακείες από άσχετους και ανόητους, αλλά και τον πόνο των περίπτερων που παριστάνουν τις τράπεζες που δεν τις παίζει η αγορά.
Βέβαια όταν κάνουν 6 μήνες να δώσουν το δάνειο σε υπάλληλο τους, πόσο θα κάνουν για τους άλλους ?
Εχει πλάκα που οι φίλοι μου οι πρώην τραπεζικοί είναι έξαλλοι με το μπάχαλο των τραπεζών, που δεν σηκώνουν τηλέφωνα, που παλιά έτσι και έπαιρναν τηλέφωνο και στο 3ο χτύπημα δεν απαντούσαν, καλούσαν τον διευθυντή του καταστήματος για εξηγήσεις.
Πέρα από το γεγονός ότι οι πωλήσεις της χρυσής βίζας, είναι πολύ μικρό κομμάτι των πωλήσεων, όπως μας έγραψαν και οι σχετικοί με το θέμα μεσίτες, ο συνδυασμός της αύξησης του κόστους κατασκευής, μόλις τον Απρίλιο ανέβηκε 5,5 %, ενώ δεν την δικαιολογεί αυτή την αύξηση η ζήτηση, με την ουσιαστική κατάργηση και της χρυσής βίζας, το μόνο που θα καταφέρει θα είναι να μειωθούν και άλλο οι κατασκευές, οπότε η ενοικίαση θα κοστίζει περισσότερο και οι τιμές των μτχ θα αυξηθούν και άλλο, αφού η προσφορά καινούργιων θα μηδενιστεί.
Ενοχλεί τους τραπεζουπαλληλίσκους και τους γραφιάδες τους, ότι οι εταιρείες που σήμερα κατασκευάζουν αυτές οι λίγες, δεν είναι ο κυρ-Γιάννης ο σοβατζής που κρεμόταν από τα δάνεια τους, όπως παλιά. Αυτόν τον κατέστρεψαν.
Οι σημερινοί κατασκευαστές, είναι τόσο μεγάλες εταιρείες με ξένα κεφάλαια και μηδενικό δανεισμό, που μπορούν να στείλουν τον πιτσιρικά που φέρνει τους καφέδες όπως πηγαίνει για καφέ, να αγοράσει την Αλφα και όπως γυρίζει να πάρει την Πειραιώς και την άλλη μέρα να πάρει τις άλλες δύο.
Απλά ξέρουν ότι λόγω του αναβαλλόμενου φόρου επιζούν οι τράπεζες και αν τους πουν να πληρώσουν θα κλείσουν.
Με τις βλακείες που γράφουν λοιπόν, όχι μόνο δεν πρόκειται το 2025 να πέσουν οι τιμές των καινούργιων, πως θα γινόταν άλλωστε με τέτοιο ετήσιο πληθωρισμό στο κόστος κατασκευής, ενώ με τις βλακείες των ανίκανων δημάρχων, δεν πρόκειται να εκδοθούν άδειες για κάποιους μήνες, άρα η προσφορά θα μηδενιστεί, αφού όσοι έχουν λεφτά θα τρέξουν να πάρουν άμεσα, κάτι που στις καλές περιοχές γίνεται ήδη και τα λίγα σπίτια πουλιούνται πριν τελειώσουν τα τούβλα.
-
Πολύ απλά, το κεφάλαιο επειδή πρέπει να διοχετεύεται προς επένδυση θα γίνουν αναβαθμίσεις και ανακαινίσεις στα κλειστά, και σε όσα παραμένουν κλειστά με την μεχρι προσφάτως προοπτική για υψηλότερες τιμες. Δεν υπαρχουν αδιέξοδα.
Αυτό θα οδηγήσει σε περισσότερα σπίτια προς διάθεση και υψηλότερη προσφορά γεγονός που θα ρίξει τις τιμές.Αυτοί που θα δουν αύξηση στις τιμες θα είναι όσοι ψάχνουν νεόδμητα πολυτελείας. Ένα ελάχιστο μέρος της αγοράς. Αυτό θα παρασύρει και τα σπίτια στην δευτερογενή αγορά αλλά όχι σε υψηλότερο βαθμό από τις τάσεις για μείωση τιμων λόγω προσφοράς.
Όσο για τους τραπεζικούς. Πολλοί είναι άσχετοι με την οικονομία.
Η Γκόλντεν βίζα εξήγησα πως επηρεάζει την αγορά σε υψηλότερο βαθμό από τα απόλυτα νούμερα πωλήσεων λόγω του μηχανισμού της αγοράς. Δεν είναι τυχαιο που το εντοπίζουν πολλοί ακόμα σε όλες τις χώρες εκτός από την Ελλάδα.
-
@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:
Βαρκελώνη: Τέλος στα Airbnb από το 2028
Η αλματώδης αύξηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων στη Βαρκελώνη, την ισπανική πόλη με τη μεγαλύτερη επισκεψιμότητα από ξένους τουρίστες, έχει οδηγήσει στα ύψη τις τιμές των ενοικίων, μια αύξηση τιμών ενοικίων συγκεκριμένα 68% τα τελευταία 10 χρόνια και στο κόστος αγοράς ακινήτων 38%, ανέφερε ο Κολμπόνι. Πολλοί κάτοικοι της πόλης δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά το κόστος στέγασης.
https://www.tovima.gr/2024/06/22/finance/varkeloni-telos-sta-airbnb-apo-to-2028/
Ο λαϊκιστούλης αριστερούλης δημαρχούκος, λέει ότι δεν θα ανανεώσει μετά το 2028 τις 10000 κατοικίες που είναι βραχυχρόνια.
Αν δεν κάνω λάθος και αυτοί ανά 4 χρόνια δεν έχουν εκλογές ?
Μήπως έχει εκλογές πριν το τέλος του 2028 και απλώς υπόσχεται ψέμματα ?
Από την άλλη η Βαρκελώνη είναι μία πόλη σχεδόν 2 εκ κατοίκων, πόσο θα επηρεάσει την αγορά της ενοικίασης αυτά τα 10000 σπίτια ?
Αλλά αν οι ιδιοκτήτες τους τα πουλήσουν, ή αφού όπως είπε ο δημαρχούκος, θα αφήσει να γίνονται ξενοδοχεία, τα μετατρέψουν σε ξενοδοχεία, τότε έκανε πάλι μία τρύπα στο νερό, όπως συνήθως κάνουν οι αριστερούληδες.
Χτες κάποιος που είναι ιδιοκτήτης ξενοδοχείου σε υπερτουριστικό νησί, φώναζε γιατί δίνεται άδεια για άλλο ξενοδοχείο και πούλαγε και οικολογία και είχε λυσσάξει γιατί λέει η άδεια δόθηκε από το υπουργείο, ενώ στον δήμο θα την μπλόκαραν.
Δηλαδή αυτοί που τρώνε, να μην αφήσουν τους άλλους να φάνε και αυτό είναι πολιτική. Το ίδιο κάνουν όλοι οι δήμαρχοι παντού. Εξυπηρετούν τα στενά προσωπικά συμφέροντα των ψηφοφόρων τους.
Είναι παρήγορο πάντως που ο τυπάκος έφαγε τεράστιο κράξιμο στο κοινωνικό δίκτυο.
Επειδή λοιπόν διάφοροι τέτοιοι επιτήδειοι, που πουλάνε οικολογία στο όνομα των συμφερόντων τους, θέλουν τάχα να σταματήσουν τον υπερτουρισμό, αν ήταν σοβαροί και όχι λαμόγια, θα μπορούσαν να κάνουν ό,τι έκανε η Βενετία.
Εισιτήριο στους τουρίστες και ανώτερος αριθμός επισκεπτών.Αλλά και επιπλέον ειδικός φόρος στην διαμονή και στην εστίαση - διασκέδαση, ομπρέλες κλπ, με ποσά που θα ξεκινάνε από 1 ευρώ ανά άτομο για ομπρέλες, μπάρ κλπ, 5 ευρώ για την εστίαση και από 10-30 ευρώ την ημέρα για την διαμονή, όπου θα είναι ανάλογη της κατηγορίας του καταλύματος και αυτά τα λεφτά με πλήρη διαφάνεια θα κάνουν ένα ταμείο που θα μπορεί να πηγαίνει σε κοινωνικές κατοικίες ή ό,τι άλλο άμεσο χρειαστεί και όχι βέβαια σε διορισμούς με ποινή κακουργήματος για τους δημοτικούς "άρχοντες".
Το θέλουν ? Οχι βέβαια γιατί πρέπει να δουλέψουν, ενώ τα μεγάλα λόγια και οι τζάμπα μαγκιές είναι εύκολες.
ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ
