@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Θενξ......

Και κάτι πρόσφατο.

Ιδιωτικό έργο τριόροφο με συνολικό εμβαδόν 220 τμ και υπόγειο, είχε κάπου 52 τόνους και πλήρωσε σχεδόν 60000 με το ΦΠΑ.

Για σίδερα, σωστά;

Να ρωτήσω κάτι άλλο, κάθομαι και κοιτάω μια πολυκατοικία που χτίζεται κοντά μου, στις κολώνες τι διάμετρο σίδερα βάζουν, και στα τοιχεια του υπόγειου τι διάμετρο;

Επίσης μερικές έχουν μια κάποια οξείδωση. Κάποιες άλλες είναι άψογες!!!!! Γιατι συμβαίνει αυτό;

Σταμάτα γιατί θα ξυπνήσεις τον σεισμίκ και μετά θα σε ξημερώσει...

Θες πολλά πάω να την πέσω...

Γενικά τα σίδερα έχουν διατομές από 8 έως 20 χιλ. Τα πιο μεγάλα στις κολώνες και στα δοκάρια τα πιο ψιλά στις πλάκες.

@vagkirk said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Ρε σεις δεν έχει σχολιαστεί το τσιμέντο που έπεσε προχθές στο Ελληνικό!!!!

Δυο μέρες έριχναν 10 μπετονιέρες ασταμάτητα τσιμέντο !!!!!

10?????

Χαχαχα μικρό και αθώο μου παιδι!

Youtube Video

10 πρέπει να ήταν μόνο οι πρεσες, μπετονιέρες άπειρες.

Αλλά αυτά καλό είναι να μην λέγονται και τα ακούσουν μερικοί και ανεβάσουν βίντεο από drone που η παραλιακή είναι ακόμα στην θέση της και δεν έχει υπογειοποιήθει ακόμα και έχουν και μια πρεμουρα με το χρονοδιάγραμμα των εργασιών και έπρεπε να έχει τελειώσει πέρυσι.

Λες και είναι το προκάτ του Λαπ στο Κιάτο

Και τα προκάτ πανάκριβα έγιναν. Όλοι κλέβουν σε αυτήν την χώρα.

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Μηχανικός έπρεπε να γίνω. Γαμωτο.

Δεν το προτείνω. Είναι με το ένα πόδι στο αυτόφωρο.

Deja vu ,έχω νιώσει ότι έχουμε ξανακάνει αυτή την συζήτηση.

Και γιατί είναι στο αυτόφωρο οι μηχανικοί;

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Deja vu ,έχω νιώσει ότι έχουμε ξανακάνει αυτή την συζήτηση.

Και γιατί είναι στο αυτόφωρο οι μηχανικοί;

Γιατί βάζουν υπογραφή ότι η μελέτη τους είναι σωστή...

Ωχ αμάν!!!!!

Δηλαδή κάνουν λάθη αυτοί ή στα υλικά;

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δηλαδή κάνουν λάθη αυτοί ή στα υλικά;

Δεν μίλησα για λάθος. Και σωστός να είσαι, είσαι ο πρώτος που ψάχνουν.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Το 30 % δεν είναι εύκολο με 2000 κόστος κατασκευής χωρίς το οικόπεδο, γιατί σημαίνει ότι το κόστος με το οικόπεδο είναι 2000/0,70 = 2857, δηλαδή με τα λειτουργικά έξοδα της εταιρείας, πάμε στα 3000 κόστος. Αρα πώληση πάνω από 4000. Σηκώνει το σημείο που είναι ο φίλος 4000 πώληση ?

Εκείνος αν είχε τα λεφτά, μετρητά ή και με δάνειο, θα αγόραζε ?

Έχω συγκεκριμένη περιοχή δίπλα στη Θεσσαλονίκη που πουλάει 2800-3500 για Α+ και δίνει από 35 έως 40%….αυτοί πως το κάνουν? Η συγκεκριμένη περιοχή μέχρι το 10 είχε 50%!

Κοίταξε η συντριπτική πλειοψηφία των κατασκευαστών, μέχρι πριν λίγα χρόνια, είχε ακαδημαϊκές γνώσεις από δημοτικό μέχρι μερικές τάξεις του γυμνασίου.

Εννοιες όπως προϋπολογισμός και γενικά οικονομικές έννοιες δεν τους απασχολούσαν.

Απλά υπήρχε τζίρος και όταν ζορίζονταν έβγαζαν χαμηλά ένα διαμέρισμα. Συχνά έκαναν και κακώς εννοούμενες οικονομίες στην ποιότητα κατασκευής.

Από αυτούς μετά την κρίση επιβίωσαν ελάχιστοι, αλλά αυτοί είχαν χρήμα και κυρίως διαδόχους, οι οποίοι συχνά μεγάλωσαν στο χρήμα και βλέπουν χαλαρά τα πράγματα, όπως συνήθως συμβαίνει με τους διαδόχους.

Επίσης όταν κάνουμε προμελέτη για μία κατασκευή, δεν μπορούμε να σκεφτούμε τι συμβαίνει σήμερα, αφού η κατασκευή στην καλύτερη θα αρχίσει σε 6 μήνες και θα τελειώσει σε 2 χρόνια. Αλλά η σύμβαση θα υπογραφεί σήμερα και το κόστος δεν μπορείς να το ξέρεις για τα επόμενα 2 χρόνια.

Ετσι υπολογίζοντας το σημερινό κόστος που αφορά τελειωμένη οικοδομή, θα ξέρεις ότι αυτό θα αυξηθεί στην διάρκεια του έργου. Επειδή μπορεί να καταφέρεις να πουλήσεις και κάτι λίγο ακριβότερα, αλλά και άλλα ίσως λίγο φτηνότερα, το περιθώριο του 30 % δεν θα είναι το πραγματικό κέρδος, γιατί θα μειωθεί και από την αύξηση του κόστους που θα είναι σίγουρη και πιθανώς και άλλα θέματα.

Εδώ να κάνω μία σημαντική παρατήρηση.

Εσείς στην Θεσσαλονίκη πουλάτε και τα κοινόχρηστα. Ετσι ένα σπίτι 75 τμ μπορεί εσείς να το πουλάτε για 90-95 τμ. Αντίθετα στην Αθήνα αυτό των 75 τμ παραμένει 75 τμ.

Τα παλιά χρόνια δεν βάζατε στα σπίτια ντουλάπες, ούτε θέρμανση και ο καθένας έβαζε ατομικό λεβητάκι στο μπαλκόνι.

Αυτά δεν νοούνται στην Αθήνα. Οπότε ο υπολογισμός των 2000 ως κόστος είναι για την Αθήνα, όπου μέσα στα 2000 υπολογίζεται και το κόστος των κοινοχρήστων κατανεμημένο στα εμβαδά των διαμερισμάτων.

Αν εσείς το πουλάτε, τότε αν δεχτούμε ότι τα μικτά είναι 20 % σημαίνει ότι το δικό σας κόστος είναι 1600 για ποιότητα Αθήνας, αν είναι χαμηλότερη και έχει ελλείψεις, πάμε για πιο χαμηλά.

Οπότε αν πάμε στα 1500 το κόστος τότε με την αντιπαροχή πάει στα 2300 - 2500. Αρα μιλάμε για κέρδος από 500 μέχρι 1000. Δηλαδή με μέσες τιμές 2400 τιμή πώλησης 3150, ήτοι 32 % κέρδος.

Αρα στα ίδια είμαστε.

Είπες για διαδόχους και θυμήθηκα ένα νιάνιαρο με το οποίο είχα ραντεβού να αναλάβω κάποια ακίνητα του…ήρθε με S400 hybrid και γυρνάει και μου λέει «γιατί να στα δώσω ρε, νομίζεις ότι είσαι μάγκας»? Το 25χρονο……
Αυτό με τα λεβητάκια στο μπαλκόνι το έχεις πει αρκετές φορές….εγώ γιατί δεν έχω δει ούτε ένα ρε συ τόσα χρόνια? Για τις ντουλάπες και τα μεικτά έχεις δίκιο…μέχρι ενός σημείου…πολύ πολύ σπάνια είναι πάνω από 6-7 %.

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

θυμήθηκα ένα νιάνιαρο με το οποίο είχα ραντεβού να αναλάβω κάποια ακίνητα του…ήρθε με S400 hybrid και γυρνάει και μου λέει «γιατί να στα δώσω ρε, νομίζεις ότι είσαι μάγκας»? Το 25χρονο……

S400 hybrid πφφ ,ποιο ακριβό είναι το καινούργιο C-hr ή μια δίλιτρη CC

https://www.car.gr/classifieds/cars/view/334747405-mercedes-benz-s-400

θα του απαντούσα είμαι μάγκας γιατί στα 25 δεν χρειαζόμουν S400 για να γ@μ@σ@!

Ώπα!!!!

Βρε λες;;;;

Να πάω να πάρω τη λαπαινα από την δουλειά με ένα τέτοιο ;

Πως εκφράζεσαι έτσι βρε monman

Αν έχεις κυβικά ως άντρας και με πατίνι τις ρίχνεις τις γυναίκες. Δεν χρειάζεσαι τίποτα άλλο και αυτές δεν είναι χαζές να μην μπορούν να ξεχωρίσουν τα κυβικά.

Αυτοί αγοράζουν τα αυτοκίνητα αυτά για να πείσουν τους άλλους άντρες ότι έχουν πέραση στις γυναίκες. Είναι πιο φροϋδικο το θεμα

βασικά καλημερα σας.
Σε συνέχεια του ερωτήματος για την αντιπαροχή...ρώτησα και έμαθα που λέτε......ο συντελεστής είναι 1.4 το οικόπεδο είναι 297 m2 ακριβώς.ειναι καθαρό.
επίσης εδώ στη Λάρισα παίζει 25% -30% ανάλογα την περιοχή.
Επομένως στην χειρότερη δύο δυαρακια με θέση στάθμευσης με καμιά αποθηκουλα αν παίξει.

Άντε, καλορίζικα!

@costasbab said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

βασικά καλημερα σας.
Σε συνέχεια του ερωτήματος για την αντιπαροχή...ρώτησα και έμαθα που λέτε......ο συντελεστής είναι 1.4 το οικόπεδο είναι 297 m2 ακριβώς.ειναι καθαρό.
επίσης εδώ στη Λάρισα παίζει 25% -30% ανάλογα την περιοχή.
Επομένως στην χειρότερη δύο δυαρακια με θέση στάθμευσης με καμιά αποθηκουλα αν παίξει.

Μέσα έπεσα….

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Το 30 % δεν είναι εύκολο με 2000 κόστος κατασκευής χωρίς το οικόπεδο, γιατί σημαίνει ότι το κόστος με το οικόπεδο είναι 2000/0,70 = 2857, δηλαδή με τα λειτουργικά έξοδα της εταιρείας, πάμε στα 3000 κόστος. Αρα πώληση πάνω από 4000. Σηκώνει το σημείο που είναι ο φίλος 4000 πώληση ?

Εκείνος αν είχε τα λεφτά, μετρητά ή και με δάνειο, θα αγόραζε ?

Έχω συγκεκριμένη περιοχή δίπλα στη Θεσσαλονίκη που πουλάει 2800-3500 για Α+ και δίνει από 35 έως 40%….αυτοί πως το κάνουν? Η συγκεκριμένη περιοχή μέχρι το 10 είχε 50%!

Κοίταξε η συντριπτική πλειοψηφία των κατασκευαστών, μέχρι πριν λίγα χρόνια, είχε ακαδημαϊκές γνώσεις από δημοτικό μέχρι μερικές τάξεις του γυμνασίου.

Εννοιες όπως προϋπολογισμός και γενικά οικονομικές έννοιες δεν τους απασχολούσαν.

Απλά υπήρχε τζίρος και όταν ζορίζονταν έβγαζαν χαμηλά ένα διαμέρισμα. Συχνά έκαναν και κακώς εννοούμενες οικονομίες στην ποιότητα κατασκευής.

Από αυτούς μετά την κρίση επιβίωσαν ελάχιστοι, αλλά αυτοί είχαν χρήμα και κυρίως διαδόχους, οι οποίοι συχνά μεγάλωσαν στο χρήμα και βλέπουν χαλαρά τα πράγματα, όπως συνήθως συμβαίνει με τους διαδόχους.

Επίσης όταν κάνουμε προμελέτη για μία κατασκευή, δεν μπορούμε να σκεφτούμε τι συμβαίνει σήμερα, αφού η κατασκευή στην καλύτερη θα αρχίσει σε 6 μήνες και θα τελειώσει σε 2 χρόνια. Αλλά η σύμβαση θα υπογραφεί σήμερα και το κόστος δεν μπορείς να το ξέρεις για τα επόμενα 2 χρόνια.

Ετσι υπολογίζοντας το σημερινό κόστος που αφορά τελειωμένη οικοδομή, θα ξέρεις ότι αυτό θα αυξηθεί στην διάρκεια του έργου. Επειδή μπορεί να καταφέρεις να πουλήσεις και κάτι λίγο ακριβότερα, αλλά και άλλα ίσως λίγο φτηνότερα, το περιθώριο του 30 % δεν θα είναι το πραγματικό κέρδος, γιατί θα μειωθεί και από την αύξηση του κόστους που θα είναι σίγουρη και πιθανώς και άλλα θέματα.

Εδώ να κάνω μία σημαντική παρατήρηση.

Εσείς στην Θεσσαλονίκη πουλάτε και τα κοινόχρηστα. Ετσι ένα σπίτι 75 τμ μπορεί εσείς να το πουλάτε για 90-95 τμ. Αντίθετα στην Αθήνα αυτό των 75 τμ παραμένει 75 τμ.

Τα παλιά χρόνια δεν βάζατε στα σπίτια ντουλάπες, ούτε θέρμανση και ο καθένας έβαζε ατομικό λεβητάκι στο μπαλκόνι.

Αυτά δεν νοούνται στην Αθήνα. Οπότε ο υπολογισμός των 2000 ως κόστος είναι για την Αθήνα, όπου μέσα στα 2000 υπολογίζεται και το κόστος των κοινοχρήστων κατανεμημένο στα εμβαδά των διαμερισμάτων.

Αν εσείς το πουλάτε, τότε αν δεχτούμε ότι τα μικτά είναι 20 % σημαίνει ότι το δικό σας κόστος είναι 1600 για ποιότητα Αθήνας, αν είναι χαμηλότερη και έχει ελλείψεις, πάμε για πιο χαμηλά.

Οπότε αν πάμε στα 1500 το κόστος τότε με την αντιπαροχή πάει στα 2300 - 2500. Αρα μιλάμε για κέρδος από 500 μέχρι 1000. Δηλαδή με μέσες τιμές 2400 τιμή πώλησης 3150, ήτοι 32 % κέρδος.

Αρα στα ίδια είμαστε.

Είπες για διαδόχους και θυμήθηκα ένα νιάνιαρο με το οποίο είχα ραντεβού να αναλάβω κάποια ακίνητα του…ήρθε με S400 hybrid και γυρνάει και μου λέει «γιατί να στα δώσω ρε, νομίζεις ότι είσαι μάγκας»? Το 25χρονο……
Αυτό με τα λεβητάκια στο μπαλκόνι το έχεις πει αρκετές φορές….εγώ γιατί δεν έχω δει ούτε ένα ρε συ τόσα χρόνια? Για τις ντουλάπες και τα μεικτά έχεις δίκιο…μέχρι ενός σημείου…πολύ πολύ σπάνια είναι πάνω από 6-7 %.

Θαλασσί στο χρώμα η S400?

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@costasbab said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

βασικά καλημερα σας.
Σε συνέχεια του ερωτήματος για την αντιπαροχή...ρώτησα και έμαθα που λέτε......ο συντελεστής είναι 1.4 το οικόπεδο είναι 297 m2 ακριβώς.ειναι καθαρό.
επίσης εδώ στη Λάρισα παίζει 25% -30% ανάλογα την περιοχή.
Επομένως στην χειρότερη δύο δυαρακια με θέση στάθμευσης με καμιά αποθηκουλα αν παίξει.

Μέσα έπεσα….

Για να είμαστε δίκαιοι είπα 2 δυαρακια 1 ώρα πριν από εσένα

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Το 30 % δεν είναι εύκολο με 2000 κόστος κατασκευής χωρίς το οικόπεδο, γιατί σημαίνει ότι το κόστος με το οικόπεδο είναι 2000/0,70 = 2857, δηλαδή με τα λειτουργικά έξοδα της εταιρείας, πάμε στα 3000 κόστος. Αρα πώληση πάνω από 4000. Σηκώνει το σημείο που είναι ο φίλος 4000 πώληση ?

Εκείνος αν είχε τα λεφτά, μετρητά ή και με δάνειο, θα αγόραζε ?

Έχω συγκεκριμένη περιοχή δίπλα στη Θεσσαλονίκη που πουλάει 2800-3500 για Α+ και δίνει από 35 έως 40%….αυτοί πως το κάνουν? Η συγκεκριμένη περιοχή μέχρι το 10 είχε 50%!

Κοίταξε η συντριπτική πλειοψηφία των κατασκευαστών, μέχρι πριν λίγα χρόνια, είχε ακαδημαϊκές γνώσεις από δημοτικό μέχρι μερικές τάξεις του γυμνασίου.

Εννοιες όπως προϋπολογισμός και γενικά οικονομικές έννοιες δεν τους απασχολούσαν.

Απλά υπήρχε τζίρος και όταν ζορίζονταν έβγαζαν χαμηλά ένα διαμέρισμα. Συχνά έκαναν και κακώς εννοούμενες οικονομίες στην ποιότητα κατασκευής.

Από αυτούς μετά την κρίση επιβίωσαν ελάχιστοι, αλλά αυτοί είχαν χρήμα και κυρίως διαδόχους, οι οποίοι συχνά μεγάλωσαν στο χρήμα και βλέπουν χαλαρά τα πράγματα, όπως συνήθως συμβαίνει με τους διαδόχους.

Επίσης όταν κάνουμε προμελέτη για μία κατασκευή, δεν μπορούμε να σκεφτούμε τι συμβαίνει σήμερα, αφού η κατασκευή στην καλύτερη θα αρχίσει σε 6 μήνες και θα τελειώσει σε 2 χρόνια. Αλλά η σύμβαση θα υπογραφεί σήμερα και το κόστος δεν μπορείς να το ξέρεις για τα επόμενα 2 χρόνια.

Ετσι υπολογίζοντας το σημερινό κόστος που αφορά τελειωμένη οικοδομή, θα ξέρεις ότι αυτό θα αυξηθεί στην διάρκεια του έργου. Επειδή μπορεί να καταφέρεις να πουλήσεις και κάτι λίγο ακριβότερα, αλλά και άλλα ίσως λίγο φτηνότερα, το περιθώριο του 30 % δεν θα είναι το πραγματικό κέρδος, γιατί θα μειωθεί και από την αύξηση του κόστους που θα είναι σίγουρη και πιθανώς και άλλα θέματα.

Εδώ να κάνω μία σημαντική παρατήρηση.

Εσείς στην Θεσσαλονίκη πουλάτε και τα κοινόχρηστα. Ετσι ένα σπίτι 75 τμ μπορεί εσείς να το πουλάτε για 90-95 τμ. Αντίθετα στην Αθήνα αυτό των 75 τμ παραμένει 75 τμ.

Τα παλιά χρόνια δεν βάζατε στα σπίτια ντουλάπες, ούτε θέρμανση και ο καθένας έβαζε ατομικό λεβητάκι στο μπαλκόνι.

Αυτά δεν νοούνται στην Αθήνα. Οπότε ο υπολογισμός των 2000 ως κόστος είναι για την Αθήνα, όπου μέσα στα 2000 υπολογίζεται και το κόστος των κοινοχρήστων κατανεμημένο στα εμβαδά των διαμερισμάτων.

Αν εσείς το πουλάτε, τότε αν δεχτούμε ότι τα μικτά είναι 20 % σημαίνει ότι το δικό σας κόστος είναι 1600 για ποιότητα Αθήνας, αν είναι χαμηλότερη και έχει ελλείψεις, πάμε για πιο χαμηλά.

Οπότε αν πάμε στα 1500 το κόστος τότε με την αντιπαροχή πάει στα 2300 - 2500. Αρα μιλάμε για κέρδος από 500 μέχρι 1000. Δηλαδή με μέσες τιμές 2400 τιμή πώλησης 3150, ήτοι 32 % κέρδος.

Αρα στα ίδια είμαστε.

Είπες για διαδόχους και θυμήθηκα ένα νιάνιαρο με το οποίο είχα ραντεβού να αναλάβω κάποια ακίνητα του…ήρθε με S400 hybrid και γυρνάει και μου λέει «γιατί να στα δώσω ρε, νομίζεις ότι είσαι μάγκας»? Το 25χρονο……
Αυτό με τα λεβητάκια στο μπαλκόνι το έχεις πει αρκετές φορές….εγώ γιατί δεν έχω δει ούτε ένα ρε συ τόσα χρόνια? Για τις ντουλάπες και τα μεικτά έχεις δίκιο…μέχρι ενός σημείου…πολύ πολύ σπάνια είναι πάνω από 6-7 %.

Μιλάω για δεκαετία 70 και 80...

Μετά δεν έχω επαφή...

Τότε το ποσοστό των κοινόχρηστων ήταν πάνω από 20 %. Εβλεπα σκάλες με πλατύσκαλα χωρίς σφηνοειδείς βαθμίδες και άνετος διαδρόμους.

@costasbab said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

βασικά καλημερα σας.
Σε συνέχεια του ερωτήματος για την αντιπαροχή...ρώτησα και έμαθα που λέτε......ο συντελεστής είναι 1.4 το οικόπεδο είναι 297 m2 ακριβώς.ειναι καθαρό.
επίσης εδώ στη Λάρισα παίζει 25% -30% ανάλογα την περιοχή.
Επομένως στην χειρότερη δύο δυαρακια με θέση στάθμευσης με καμιά αποθηκουλα αν παίξει.

Εντάξει υπάρχουν και τα πατάρια και οι σοφίτες, ίσως και τα μπόνους του άρθρου 10 αν το οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα.

Οπότε μπορεί αντί 420, να χτίσει 550-600 και να πας σε 2 τριαράκια...

Βάζεις και ένα δικό σου μηχανικό να ελέγξει.

@kapelis said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@kkostask said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Το 30 % δεν είναι εύκολο με 2000 κόστος κατασκευής χωρίς το οικόπεδο, γιατί σημαίνει ότι το κόστος με το οικόπεδο είναι 2000/0,70 = 2857, δηλαδή με τα λειτουργικά έξοδα της εταιρείας, πάμε στα 3000 κόστος. Αρα πώληση πάνω από 4000. Σηκώνει το σημείο που είναι ο φίλος 4000 πώληση ?

Εκείνος αν είχε τα λεφτά, μετρητά ή και με δάνειο, θα αγόραζε ?

Έχω συγκεκριμένη περιοχή δίπλα στη Θεσσαλονίκη που πουλάει 2800-3500 για Α+ και δίνει από 35 έως 40%….αυτοί πως το κάνουν? Η συγκεκριμένη περιοχή μέχρι το 10 είχε 50%!

Κοίταξε η συντριπτική πλειοψηφία των κατασκευαστών, μέχρι πριν λίγα χρόνια, είχε ακαδημαϊκές γνώσεις από δημοτικό μέχρι μερικές τάξεις του γυμνασίου.

Εννοιες όπως προϋπολογισμός και γενικά οικονομικές έννοιες δεν τους απασχολούσαν.

Απλά υπήρχε τζίρος και όταν ζορίζονταν έβγαζαν χαμηλά ένα διαμέρισμα. Συχνά έκαναν και κακώς εννοούμενες οικονομίες στην ποιότητα κατασκευής.

Από αυτούς μετά την κρίση επιβίωσαν ελάχιστοι, αλλά αυτοί είχαν χρήμα και κυρίως διαδόχους, οι οποίοι συχνά μεγάλωσαν στο χρήμα και βλέπουν χαλαρά τα πράγματα, όπως συνήθως συμβαίνει με τους διαδόχους.

Επίσης όταν κάνουμε προμελέτη για μία κατασκευή, δεν μπορούμε να σκεφτούμε τι συμβαίνει σήμερα, αφού η κατασκευή στην καλύτερη θα αρχίσει σε 6 μήνες και θα τελειώσει σε 2 χρόνια. Αλλά η σύμβαση θα υπογραφεί σήμερα και το κόστος δεν μπορείς να το ξέρεις για τα επόμενα 2 χρόνια.

Ετσι υπολογίζοντας το σημερινό κόστος που αφορά τελειωμένη οικοδομή, θα ξέρεις ότι αυτό θα αυξηθεί στην διάρκεια του έργου. Επειδή μπορεί να καταφέρεις να πουλήσεις και κάτι λίγο ακριβότερα, αλλά και άλλα ίσως λίγο φτηνότερα, το περιθώριο του 30 % δεν θα είναι το πραγματικό κέρδος, γιατί θα μειωθεί και από την αύξηση του κόστους που θα είναι σίγουρη και πιθανώς και άλλα θέματα.

Εδώ να κάνω μία σημαντική παρατήρηση.

Εσείς στην Θεσσαλονίκη πουλάτε και τα κοινόχρηστα. Ετσι ένα σπίτι 75 τμ μπορεί εσείς να το πουλάτε για 90-95 τμ. Αντίθετα στην Αθήνα αυτό των 75 τμ παραμένει 75 τμ.

Τα παλιά χρόνια δεν βάζατε στα σπίτια ντουλάπες, ούτε θέρμανση και ο καθένας έβαζε ατομικό λεβητάκι στο μπαλκόνι.

Αυτά δεν νοούνται στην Αθήνα. Οπότε ο υπολογισμός των 2000 ως κόστος είναι για την Αθήνα, όπου μέσα στα 2000 υπολογίζεται και το κόστος των κοινοχρήστων κατανεμημένο στα εμβαδά των διαμερισμάτων.

Αν εσείς το πουλάτε, τότε αν δεχτούμε ότι τα μικτά είναι 20 % σημαίνει ότι το δικό σας κόστος είναι 1600 για ποιότητα Αθήνας, αν είναι χαμηλότερη και έχει ελλείψεις, πάμε για πιο χαμηλά.

Οπότε αν πάμε στα 1500 το κόστος τότε με την αντιπαροχή πάει στα 2300 - 2500. Αρα μιλάμε για κέρδος από 500 μέχρι 1000. Δηλαδή με μέσες τιμές 2400 τιμή πώλησης 3150, ήτοι 32 % κέρδος.

Αρα στα ίδια είμαστε.

Είπες για διαδόχους και θυμήθηκα ένα νιάνιαρο με το οποίο είχα ραντεβού να αναλάβω κάποια ακίνητα του…ήρθε με S400 hybrid και γυρνάει και μου λέει «γιατί να στα δώσω ρε, νομίζεις ότι είσαι μάγκας»? Το 25χρονο……
Αυτό με τα λεβητάκια στο μπαλκόνι το έχεις πει αρκετές φορές….εγώ γιατί δεν έχω δει ούτε ένα ρε συ τόσα χρόνια? Για τις ντουλάπες και τα μεικτά έχεις δίκιο…μέχρι ενός σημείου…πολύ πολύ σπάνια είναι πάνω από 6-7 %.

Θαλασσί στο χρώμα η S400?

Μαύρη…