Posts made by bekiaris

Νέο «ΕΝΦΙΑ» υπέρ των Δήμων καταγγέλλει η ΠΟΜΙΔΑ

Εκτιμά ότι με το «Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης» στόχος είναι ο διπλασιασμός έως και τριπλασιασμός της συνολικής επιβάρυνσης και η επίρριψή της συνολικά στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Λοιπόν είναι ενδιαφέρον να σου αποδείξω ότι είσαι εντελώς λάθος σε όλο σου το σχόλιο.
Σωστά όσα γράφεις για την οικονομία στο πρώτο μέρος του σχολίου σου.
Εσύ προσωπικά που απ΄ ότι θυμάμαι είσαι υπάλληλος, πόσο σίγουρος είσαι για την θέση εργασίας σου ?

ναί, ειμαι υπάλληλος, για την θέση εργασίας μου για την επόμενη 3ετία ειμαι σχεδόν απόλυτα σίγουρος καθώς ειμαι τραπεζικός υπάλληλος και προστατεύομαι από την συλλογική σύμβαση, μόνο με πειθαρχικό παράπτωμα μπορούν να με διώξουν (και αυτούς δεν τους διώχνουν τους βάζουν για 2 χρόνια και στον πάγο και μετά εθελουσία με τα σημερινά δεδομένα). Φυσικά όμως με την είσοδο της τεχνολογίας AI κτλ, καθώς ειμαι στην χώρο της πληροφορικής, τα πράγματα στενευουν μακροπρόθεσμα. Το μόνο καλό ειναι οτι ευτυχώς κάνω μία δουλειά με ένα συνάδελφο και θεωρούμαστε (προς το παρόν) αρκετά efficent απο άποψη resources - κόστους.

Αρχικά πολλά από αυτά κατοικούνται από τους δανειολήπτες οι οποίοι είναι σε νόμους Κατσέλη, εξωδικαστικούς, δικαστήρια κλπ που καθυστερούν πολύ.
Δεύτερον έχουν πολλούς ψήφους και το πολιτικό σύστημα τους αγαπάει.
Τρίτον οι εκλογές είναι κοντά και η πολιτική σταθερότητα μετά είναι αμφίβολη, που σημαίνει ότι μπορεί να έχουμε πολυκομματικές κυβερνήσεις.
Τέταρτον πολλά από αυτά τα σπίτια, είναι πολυιδιοκτησίες, είναι παρατημένα, είναι σε κακή κατάσταση, έχουν πολεοδομικά προβλήματα, στον πλειστηριασμό δεν μπορείς να το δεις,το παίρνεις όπως είναι.

Ολα αυτά σε βάζουν σε διαδικασίες που δεν είναι εύκολες για οικογένειες, αλλά μόνο για κοράκια.

Αυτό σημαίνει ότι το κοράκι θα το πάρει, θα το τακτοποιήσει και μετά θα το βγάλει για πώληση. Σε τι τιμή ? Σε χαμηλή ? Οχι βέβαια. Ως σωστό κοράκι θα το βγάλει πιο ακριβά από τα υπόλοιπα, γιατί αυτή είναι η δουλειά του.

Σωστό ειναι αυτό που λες, ειδικά για την πολιτική κάλυψη συμφωνώ απόλυτα, και φυσικά για τις ευκολίες που θα έχουν τα funds. Δέχομαι και την άποψη σου για τα funds κ για τις τιμές πώλησης. Εφόσον μιλάμε για ένα ακίνητο (τουλάχιστον 20ετιας) πόσο ψηλά μπορούν να πουλήσουν και να βρουν αγοραστή μέτριας οικονομικής κατάστασης? και αυτοί σκέψου οτι έχουν διαχειριστικό κόστος, πληρώνουν ένφια (που θα διπλασιαστει για τα κλειστά), συντήρηση, κοινόχρηστα, κοινώς ένα ακίνητο που θες να το πουλήσεις, δεν έχει νοήμα να το κρατάς σε αγγελία για μεγάλο διάστημα για να πετύχεις την τιμή που θέλεις, ή θα το δώσεις ποιο χαμηλά ή θα παραμείνει να παλιώνει και να πληρώνεις τα έξοδα. Εκεί θεωρώ οτι κάποια στιγμή θα επέλθει η λογική. Επίσης, οπως σου έχω αναφέρει ξανά, αντιλαμβάνομαι την λογική σου και έχεις δίκιο, αλλά μόνιμα δεν πάει τιποτα πάνω, κάποια στιγμή θα γυρίσει προς τα κάτω, το πότε, δεν το γνωρίζω και δν θα το παίξω πυθία. Τελος, βάλε και τους γεωπολιτικούς κινδύνους και γενικά την οικονομια της Ευρώπης που δεν πάει καλά στο σύνολο, οποιαδήποτε στιγμή ελοχεύει ένας κίνδυνος με απρόβλεπτες συνέπειες για όλους μας. Επί της ουσίας όμως, θεωρώ οτι όσα αναφέρεις ειναι βάσιμα και αντικατοπτρίζουν την σημερινή κατάσταση στην κτηματαγορά.

Ως προς τους ξένους, αγοράζουν και θα συνεχίσουν να αγοράζουν, κυρίως για πολιτικούς λόγους.

Οι σημερινοί μας πελάτες, είναι ακριβώς ξένοι που έρχονται εδώ να χτίσουν για να πουλήσουν κυρίως μικρά σπίτια για επένδυση και εξασφάλιση σε συμπατριώτες τους.

επένδυση που αποδίδει όμως σε μια ανοδική αγορά, θα ισχύει αυτό για πάντα?

@vagkirk said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Ωραία ανάλυση, σε πολλά σημεία εξηγεί αρκετά καλά τους λόγους για αυτή την άνοδο που έρχεται σε αντίθεση με την Ελληνική οικονομική πραγματικότητα, ζόμπι όπως έχω πει και εγώ αρκετές φορές.

μην βλέπεται τα περί φοβερής ανάπτυξης, δείτε γύρω σας στη πράξη πόσοι μπορούν να πληρώσουν τους φόρους τους, τους λογαριασμούς κτλ. Η επίπλαστη ανάπτυξη που παρουσιάζεται βασίζεται στο ταμείο ανάκαμψης κυρίως που τελειώνει σε ένα χρόνο, μετά το ίδιο το κράτος αναπροσαρμόζει την ανάπτυξη κάτω απο το 1.5%. Εκτός φυσικά αν πάρουμε και άλλα κονδύλια που δεν ειναι απίθανό αλλά δεν ειναι και τόσο εύκολο. Επίσης, το πρόβλημα του χρέους παραμένει, τα repos που χρησιμοποιούν για να κρύψουν χρέος υπολογίζονται περίπου σε 50 δισ (εξτρα κρυφό) χρέος, το δημόσιο έχει αρχίσει να καθυστερεί τις πληρωμές, και το ίδιο και οι ιδιώτες προς το κράτος που δεν μπορούν πλέον εύκολα να ανταποκριθούν. Και σε όλο αυτό ένα 20% που τρώει με έμμεσο ή με άμεσο τρόπο απο τον κρατικό κορβανά, τα βγάζει πέρα ,και ένα 5-8% βάζει και στην άκρη. Η αδυναμία της ελληνικής οικονομίας φαίνεται στην ανταγωνιστικότητα, στις εξαγωγές και στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών (εκτος αν νομιζετε οτι θα έρθουν πλούσιοι Ευρωπαίοι να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα, που τα ελληνικά ακίνητα τους φαίνονται φθηνά).

Από την άλλη η χαμηλή προσφορά είναι αδιαμφισβήτητος καθοριστικός παράγοντας την οποία όμως παραμερίζει αρκετά στην ανάλυση του,

είναι ο πιο βασικός παράγοντας και σε αυτό έχει απόλυτο δίκιο ο cruiser, η αγορά θα μετρήσει τις δυνάμεις της ανάμεσα στο bradefer προσφορά-ζήτηση και οικονομική δύναμη του λαού. Βγάζω εκτός φυσικά πολυτελείς κατοικίες που εκεί παίζουμε σε άλλες κατηγορίες. Μην λησμονούμε όμως τα δεσμευμένα ακίνητα από τράπεζες- services, νόμους κατσέλη κτλ, αυτά κάποια στιγμή εκ των πραγμάτων θα πέσουν στην αγορά, οι τράπεζες εώς τώρα είχαν υψηλά κέρδη απο την διαφορά στα επιτόκια καταθέσεων-δανείων, πλέον αυτά περιορίζονται και θα αναζητήσουν νέες πηγές εσόδων. Τα ακίνητα θα ειναι μία από αυτές, με ποιο ρυθμό θα ρίξουν (και πότε) ακίνητα στην αγορά, ειναι ένα μεγάλο θέμα πολυπαραγοντικό.

Τώρα για τον ... πολυσυζητημένο @criuser που όλοι σχολιάζετε, εμένα μου βγάζει αυτό το είδος εργολάβου- μηχανικού που έκανε πάντα ποιοτικές και άρτιες σε όλα τους κατασκευές και έπρεπε να τις πληρωθεί και με το παραπάνω γιατί δεν ήταν στον μέσο όρο του κάθε λαμογιου τοκογλύφου η αεριτζή εργολάβου που απλά έτυχε να έχει χρήματα και να τα παίζει από οικοδομή σε οικοδομή λες και είναι καζίνο.

μπράβο του, πάντα γουστάρω τους μερακλήδες, αλλά κάθε κατηγορία έχει τον πελάτη της. Υπάρχει αυτός που θα το εκτιμήσει και θα πληρώσει παραπάνω, εφόσον διαθέτει, αλλά ειναι πολύ μικρό ποσοστό, στην μπανανία οι περισσότεροι απλά ψάχνουν ένα κεραμίδι να βάλουν πάνω απο το κεφάλι τους.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

σε μερικά χρόνια θα δεις τι αναπτυξη θα έχει η περιοχή. οποίος προλάβει τώρα που οι τιμές είναι χαμηλές.

έχει τίποτα minimum 30 στρέμματα με ελιές? ενδιαφέρομαι

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Η φθηνή προπαγάνδα σου για να πουλήσεις ότι ρετάλια έχεις ως κληρονομιά στην Ηλεία δεν πείθουν ούτε νήπιο !

όταν ήσουν μικρός, το αγαπημένο σου παιδικό ήταν το Casper το φαντασματάκι?

Η τεχνολογία των 800V είναι το μέλλον της φόρτισης στα ηλεκτρικά αυτοκίνητα

@dettol said in Νέα Mercedes CLA:

τι εχει παθει η bmw και δινει τοσο χαμηλα τα αμαξια της; τεσπα, χαρα για οσους θελουν να αγορασουν μπεμπα

το ix3 πάντως που το είδα, δεν το λες και τόσο φθηνό, με τα έξτρα που μου αρέσουν (4κινητο) πάει κανά 80αρη. Δυστυχώς, mercedes και bmw, από όπου και να ξεκινάνε, ακομα και με 10 χιλιάρικα δεν βάζεις κάποιο ιδιαίτερο εξοπλισμό.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@bekiaris said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Όποιος έχει δουλέψει σε Βουλγαρία και Ρουμανία και νομίζει ότι μας έχει ξεπεράσει ως μέσο επίπεδο διαβίωσης, τι να πω !

το διαθέσιμο εισόδημα πλέον σε αυτές τις χώρες ειναι καλύτερο, μην το βλέπεις αναλογικά με τους ονομαστικούς μισθούς.

Στα κέντρα των πόλεων κυκλοφορούν με κάρο και άλογο !

δες που ήταν ως χώρες και που ειναι, και που θα είμαστε εμείς σύντομα αν δεν αλλάξουμε μυαλά. Μην κρίνεις το σήμερα, αλλά το αύριο. Αν κυκλοφορύν με κάρο, καλύτερα να αγοράσεις ένα φθηνό διαμερισματάκι εκεί, να το νοικιάσεις, όταν εκτοξευτούν οι τιμές στα ακίνητα εκει, εδώ θα κυκλοφορουν με Ferrari μονο τα παπαγαλάκια του Κουλη, οι υπόλοιποι ουτε καν με κάρο γιατί το άλογο τρώει πολύ και κοστίζει....

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Όποιος έχει δουλέψει σε Βουλγαρία και Ρουμανία και νομίζει ότι μας έχει ξεπεράσει ως μέσο επίπεδο διαβίωσης, τι να πω !

Η Ευρώπη αναπτύσσεται, η Ελλάδα όχι – Αποκαλυπτικά στοιχεία της Eurostat για την οικονομία
Μείωση 5% στο πραγματικό εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών από το 2004 έως το 2024, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος αυξάνεται κατά 22%.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν η Ρουμανία (+134%), η Λιθουανία (+95%) και η Πολωνία (+91%). Αυτές οι χώρες κατάφεραν να αξιοποιήσουν αποτελεσματικά τα ταμεία συνοχής της Ε.Ε. για υποδομές, ψηφιοποίηση και εκπαίδευση, ενισχύοντας την παραγωγικότητά τους.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Όποιος έχει δουλέψει σε Βουλγαρία και Ρουμανία και νομίζει ότι μας έχει ξεπεράσει ως μέσο επίπεδο διαβίωσης, τι να πω !

το διαθέσιμο εισόδημα πλέον σε αυτές τις χώρες ειναι καλύτερο, μην το βλέπεις αναλογικά με τους ονομαστικούς μισθούς.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δεν ειναι θέμα δηλώσεων αλλά γεγονότων. Όταν παρουσιάζει νούμερα οικοδομών, το κάνει με σαφήνεια και ροή τώρα, ποιος τα καταλαβαίνει είναι αλλο θέμα

δεν νομιζω οτι ειναι πυρηνική φυσική για κατανόηση, και δεν διαφωνεί κανένας ως προς τα νούμερα και την λογική από πίσω, απλά η ζωή δεν ειναι αποκλειστικά νούμερα. Στην Ελλάδα ζούμε παιδιά, μας έχει ξεπεράσει η Βουλγαρία και η Ρουμανία πλεόν αν το έχετε συνηδητοποίησει, εμείς ασχολούμαστε με προβλέψεις για τις τιμές των ακινήτων αντί να δούμε πως θα βελτιωθει το εισόδη μας και η προοπτική των παιδιών μας. Τα ακίνητα θα ακολουθήσουν, χωρις μαρούλι στην τσέπη, δεν γινεται τίποτα

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Ο κρουζερ μιλάει σαν έμπορος με μεγάλη γνώση της αγοράς. Με αυτά που γράφουν μερικοί είναι φανερό ότι δεν μπορούν να ακολουθήσουν το συλλογισμό του! Δεν φταίει αυτός, μην πυροβολείτε τον αγγελιοφόρο !

δεν διαφωνεί κανένας οτι έχει γνώσεις, και οτι υπάρχει έλλειψη ακινήτων στην αγορά που φουσκώνει τις τιμές. ΑΡχικά ειναι μεγάλο λάθος να κομπάζει κάποιος για την εμπειρία του, όσες φορές έχω ακούσει αντίστοιχες δηλώσεις, τις περισσότερες φορες από πίσω κρύβεται μια μεγάλη ανασφάλεια-ανάγκη για επιβεβαιωση. Επίσης, είναι αδύνατο σε μια αγορά, ειδικά σαν την Ελληνική, που ειναι ρηχή και μπορεί να επηρεαστεί από πολλούς παράγοντες, να πιστεύει κάποιος οτι θα βλέπουμε μόνο άνοδο, αυτά τα εχει αποδείξει η η ιστορία και μάλιστ η πρόσφατη με άσχημο τρόπο δυστυχως για ολους μας. και το βασικότερο, (σε αλλο thread) ειναι αδύνατο να συγκρίνουμε την κατανάλωση ενός air cross πετρελαίου μέ ένα tesla 4κινητο, ιεροσυλία πραγματικα, αμαξια άλλης κατηγορίας.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

δεν υπάρχει πλέον αυριανή.

Τώρα τρολλαρεις, δεν εξηγείται αλλιώς !

οτι καταλαβαινεις...

@vdx said in Νέα Mercedes CLA:

Τιμές για τα θερμικά πότε θα ανακοινωθούν;

Οι τιμές της ήπια υβριδικής Mercedes CLA αναλυτικά:

CLA 180 από 49.950€
CLA 200 από 54.900€
CLA 200 4MATIC από 57.900€
CLA 220 από 58.800€
CLA 220 4MATIC από 61.400€.

@dimsabas said in TESLA FORUM:

Τι πήγε και το πήρε ο ευλογημένος το 2024; Τώρα, θα χάσει πολλά στη μεταπώληση.

μέχρι να το αποδεχτεί, θα χάσει και άλλα τόσα από τον χρόνο που θα έχει περάσει.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δεν αερολογεί με τις τσέπες των άλλων, ούτε λαικίζει ως αναγνώστης της αυριανής.

δεν υπάρχει πλέον αυριανή.

Οι τιμές της ηλεκτρικής Mercedes CLA αναλυτικά:

CLA 200 από 49.550€ (46.550€ με την επιδότηση «Κινούμαι Ηλεκτρικά 3»)
CLA 250+ από 59.000€ (56.000€ με την επιδότηση «Κινούμαι Ηλεκτρικά 3»)
CLA 350 4MATIC από 63.400€ (60.400€ με την επιδότηση «Κινούμαι Ηλεκτρικά 3»)

Πολυτελής από την εισαγωγική έκδοση

Η Mercedes CLA διατίθεται με πολλές επιλογές εξατομίκευσης και σε τέσσερις βασικές εκδόσεις Progressive Line, Advanced Plus, Premium και Premium Plus.

Στην εισαγωγική Progressive Line, ο εξοπλισμός περιλαμβάνει μεταξύ άλλων πανοραμική οροφή, προβολείς LED High Performance με Adaptive Highbeam Assist, δύο οθόνες 10,3 και 14 ιντσών, αυτόματο σύστημα κλιματισμού, θερμαινόμενα μπροστινά καθίσματα, κάμερα που μπορεί να αναγνωρίζει το πρόσωπο του οδηγού, 4 θύρες φόρτισης USB-C ισχύος 100 watt κ.α.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

σε περιμένει ο κουλής να σου αλλάξει τα φώτα σε φόρους. και θα δεις πιθανόν ότι δεν ήταν και τόσο καλή τιμή όσο νόμιζες...

και ακριβώς αυτός ειναι ο λόγος που ένα ακίνητο αξίζει να το πάρεις χαμηλά στην Ελλαδα, καθώς ειναι έρμαιο υπερφορολόγησης. Τα ακίνητα για ιδιοκατοίκηση ειναι οκ, για επένδυση θελει πολύ προσοχη μακροπρόθεσμα.

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

ο κριουζερ όσο τον ξέρω έχει μεγάλη εμπειρία σαν πολ. μηχανικός αλλά όταν η συζήτηση έρχεται στα χρήματα αναφέρει μεγάλα ποσά που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα νομίζω.

ακριβώς, γιατι πολύ απλά εζησε στις εποχές που βγήκάν πολλά χρήματα και, οπως και πολλοί ακόμα απο οτν χώρο, νομιζαν οτι θα κέρδιζαν για μια ζωή. Οπως και ο Βωβός στην Κηφισίας, ακόμα κερδίζει και αυτός...

@ilias-a said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Τι να πω, ανθρωπος που πληρωνει απο την τσεπη του - φτιαχνει - πουλαει - αγοραζει ολα αυτα τα χρονια, σεβασμο στο τι του λεμε. Ναι Θεος δεν ειναι κανενας αλλα οι αποψεις μας ειναι για τις τριχες που εχει χαμηλα του.

στην ζωη έχω μάθει να σέβομαι μόνο οποιον με σέβεται, ως προς το τι φτιάχνει και τι πουλάει, διατηρώ κάποιες επιφυλάξεις (εξέφρασα ήδη την προσωπική μου άποψη) αλλά δεν με ενδιαφέρει κιόλας.

@ilias-a said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

40 χρονια στην αγορα ειναι σε αυτο το κομματι, οποιος νομιζει οτι μπορει να του ¨κουνηθει" ειναι τουλαχιστον αφελης, οπως και σε καθε επαγγελματια με αυτην την εμπειρια στην πλατη του.

η εμπειρία ειναι κάτι πολύ γενικό και αόριστο, γνωρίζω ανθρώπους στο χώρο μου με 10 χρονια εμπειρία που ειναι τσακάλια, και άλλου με πολυ μεγαλύτερη που απογοητευουν. η εμπειρία απο μόνη της δεν λέει τιποτα. Δεν λέω οτι ο cruiser εχει άδικο σε πολλά πράγματα που λέει, αλλά στην Ελλάδα ζούμε και τα έχουμε δει πολλές φορές, όλα ανεβαίνουν, και κατεβαίνουν, το ίδιο θα γίνει και θα ξανα γίνει πολλές φορές στο μέλλον. Το θέμα ειναι το πότε, τα υπόλοιπα ειναι για λαικη κατανάλωση. Οσο για το ποιος θα κουνηθεί σε ποιον, δεν εχει νοήμα, οι έξυπνοι δεν ασχολούνται με ένα φορουμ και ζητάνε την επιβεβαίωση, γεμίζουν απλά λεφτά την τσέπη τους.

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Μου κάνεις ανόητες προσωπικές επιθέσεις στις οποίες βέβαια δεν θα απαντήσω.

Κλασσικός πασόκος αυριανιστής, που όταν δεν έχει επιχειρήματα, το γυρίζει στον λαικισμό, μήπως και γλυτώσει το κράξιμο.

Πάντα χωρίς επιτυχία βέβαια.

μάλλον από την απάντηση σου επιβεβαιώνεις οτι η 40χρονη εμπειρία πήγε στράφη και επαναπαύεσαι στην αοριστολογία και την ασφάλεια ενός φορουμ. εσύ γύρισες την κουβέντα στην πολιτική και στον ΓΑΠ, το πρόβλημα της ελλαδας ήταν ανέκαθεν δομικό, δεν ήταν ο ΓΑΠ, απλά πάντα για κάθε αποτυχία, ειναι πολύ ευκολο να βρίσκουμε το θύμα που θα την χρεώσουμε χωρίς να αναλαμβάνουμε όλοι μας τις ευθύνες ως λαός αρχικά, και μετά ως επαγγελματική ομάδα. Ο επαγγελματισμός των κατασκευαστών ειναι γνωστός, και φυσικά οι περισσότεροι πήραν αυτό που άξιζαν, κρίμα βέβαια για κάποιους που ήταν επαγγελματίες και ελπιζω να διασώθηκαν.