Eγω πιστευω οτι για την ωρα εχουμε δει υψηλα στις τιμες, μιλαμε για 500 και 800 χιλιαρικα ενω πριν 2 χρονια ηταν 400 και 500 αντιστοιχα.

Χαλανδρι και νοτια προαστεια κτιζουν μαζικα. Αλλες περιοχες οχι τοσο.

@red_monster said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα είναι παράλογα χαμηλές σε σχέση με την μέση ευρωπαϊκή μεγαλούπολη. Οι τιμές θα ακολουθούν τη λογική «κάθε χρόνο και φθηνότερα».

Υπάρχει τεράστιο έλλειμα και η κατασκευή νέων είναι ισχνή

Δύο λάθη στην συλλογιστική σου.
Ένα, δεν διαχωρίζεις τα ποιοτικά στοιχεία της ζήτησης, εγχώρια και αλλοδαπα επενδυτικά

Δύο, δεν υπολογίζεις τα ποιοτικά στοιχεία της εγχωριας (Ελλήνων) η οποία επηρεάζει μια σειρά άλλους δημοσιονομικούς δείκτες οι οποίοι και περιγράφουν την οικονομία και κατα επέκταση και την αγορά ακινήτων σε δεύτερη φάση ως οικονομία επενδύσεων

Εάν δεν εξετάσεις αυτα τα δύο βασικά ζητήματα δεν μπορείς να βγάλεις σωστό συμπέρασμα με μια απλοϊκή ανάγνωση περί ζήτησης και προσφοράς.

Έπειτα πρέπει να εξετάσεις τις πολιτικές των κρατών μελών και τις πιέσεις προς τα ευρωπαϊκά όργανα. Δηλαδή για να στο κάνω πιο απλό, πρέπει να δεις εάν η εκτ προτίθεται να αυξήσει το κεντρικό επιτόκιο δανεισμού με σκοπό να μειώσει τον πληθωρισμό και να προσφέρει μόχλευση στις πολιτικές δυνάμεις για ένα πολιτικό αφήγημα μείωσης του κόστους διαβίωσης. Εάν όντως γίνει αύξηση των επιτοκίων τότε αυτο θα συμπαρασύρει το κόστος δανεισμού των σπιτιών που αποκτήθηκαν σε αυτές τις υπέρμετρα ακριβές τιμές. Η μείωση του πληθωρισμού θα επιφέρει πιέσεις για πτώση των ενοικίων καθώς η αγορά θα θεωρεί λογική μια νεα ισορροπία τιμών σε χαμηλότερα επίπεδα δηλαδή χαμηλότερα ενοίκια, ενω σταδιακά θα εμφανίζονται και τα νέα κόκκινα δάνεια λόγω της αύξησης των επιτοκίων. Αυτό θα οδηγήσει και σε έναν διαφορετικό λόγο κόστους αγοράς και κόστους ενοικίασης κατοικίας κάτι που ίσως να επιφέρει μια σταδιακή αλλαγή του σκηνικού ως προς τις προθέσεις για αγορά κατοικίας.
Μόλις δημιουργηθούν οι νέες πτωτικές συνθήκες και τα νέα κόκκινα δάνεια, για να μην υπάρξει κραχ στην αγορά, θα απελευθερωθούν μέσω πλειστηριασμών σε χαμηλές τιμές όλα τα παλιά κόκκινα δάνεια από τα funds που σήμερα απλώς τα κατέχουν, ίσως και ως μια βαλβίδα αποσυμπίεσης σε μια τέτοια μελλοντική περίπτωση. Αυτά είναι πολλές δεκάδες χιλιάδες δάνεια. Ίσως είναι περισσότερα από τα νέα μελλοντικά κόκκινα των οποίων η χορήγηση εξετάζεται πιο αυστηρά από ότι στο παρελθόν.

Χωρίς αυτά τα βασικά, δεν μπορείς κατά την άποψη μου απλά να βλέπεις "ζήτηση και προσφορά" στην αγορά ακινήτων και να συγκρίνεις ονομαστικές τιμές με διεθνείς αγορές ακινήτων μεγάλων οικονομικών κέντρων. Η Ελλάδα ποτέ δεν ήταν οικονομικό κέντρο. Δεν είναι τόσο απλοϊκά τα πράγματα. Είναι ένα σύμπλεγμα καταστάσεων και προθέσεων που πρέπει να αναλύσεις.

Πολύ μπλα μπλα και από ουσία τίποτα….

Πως θα περιέγραφες την ουσία;

η ουσια ειναι να αγορασεις σπιτι και για να πεσουν τα καλα ωστε να κανουμε upgrade

@wantone said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Eγω πιστευω οτι για την ωρα εχουμε δει υψηλα στις τιμες, μιλαμε για 500 και 800 χιλιαρικα ενω πριν 2 χρονια ηταν 400 και 500 αντιστοιχα.

Χαλανδρι και νοτια προαστεια κτιζουν μαζικα. Αλλες περιοχες οχι τοσο.

Πριν δυο χρόνια ο μάστορας έπαιρνε 55 € και τώρα θέλει 120 €

Ο μάστορας δεν ευθύνεται για το σύνολο του κόστους του έργου.

Οπότε δεν επηρεάζει στον βαθμό που υπονοείς το κόστος.

Γενικά σύμφωνα με στοιχεία της ελαστατ από το 2017 το κόστος κατασκευής αυξήθηκε 65% .. όχι 100%. Το υπόλοιπο καπέλο στις τιμές είναι αυξήσεις της αγοράς, οικοπέδων, των πωλητών, μεσιτων, μεγάλες αντιπαροχες κτλ που ζητούν ότι θέλουν. Παράλληλα στο σύστημα έχουν εισαχθεί και νέοι αγοραστές του εξωτερικού που τα πληρώνουν και διαμορφώνουν μια πλασματικη εικόνα πως η αγορά έχει περιθώρια ακόμα.

Η αγορά των ακινήτων είναι συνδεδεμένη με την γενικότερη οικονομία της χώρας. Εάν αυτή φτάνει στα όρια ασφυξίας τότε προφανώς θα επιφέρει ταβάνι και στην αγορά ακινήτων.

Εάν δεν κάνω λάθος, αυτό με τους ξένους επενδυτές δεν το είχε ξαναζήσει η ελληνική οικονομία και δη η αγορά ακινήτων. Είναι κάτι πρωτόγνωρο και ως επαρχιώτες όπως είμαστε είναι πολύ πιθανόν να πέσει κλάμα όπως στο χρηματιστήριο

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Σήμερα με τον διπλασιασμό του κόστους κάνουν από 2800 - 4100.

Αυτα είναι παπατζιλικια αυτών που πουλάνε σπίτια.

Το κόστος από το χαμηλότερο σημείο που καταγράφηκε στην πρόσφατη εποχή 2017 είναι 65% υψηλότερο. Το υπόλοιπο 35% είναι φούσκα της αγοράς.

Προφανώς θα καταρρεύσει.

Συγκριτικά με πριν την πρόσφατη αύξηση το κόστος αυξήθηκε κατά 35-40% όχι κατά 100%

Τα υπόλοιπα είναι παπατζιλικια

Και εσύ άσχετος οικονομολόγος, αλλά σε αγαπάμε και προσπαθούμε να σου κάνουμε ρισέτ στις οικονομολογικές ανοησίες που διαβάζεις και σου χαλάνε το μυαλό...

Το κόστος αντανακλά και στην αξία της γης, είτε είναι αντιπαροχή είτε όχι.

Το κόστος σαν κόστος κατασκευής αυξήθηκε πάνω από 100 %.

Από 800-1000 σε 1800-2200. Αλλά λόγω της αύξησης της κατασκευής αυξήθηκε και η τιμή των οικοπέδων και το ποσοστό αντιπαροχής.

Σε απλά νούμερα 5ης δημοτικού ειδικά για τους οικονομολόγους.

1000 τμ οικοδομή. Κόστος παλαιό 800000 - 1000000. Οικοπεδούχος αντιπαροχή 30 % Αρα κόστος σε κατασκευαστή για τα σπίτια που πουλάει, τα 700 τμ δηλαδή από 1150 - 1450.

Λοιπά κόστη λειτουργίας 50 €/τμ ήτοι κόστος χωρίς το κόστος χρηματοδότησης 1200-1500. Τιμές πώλησης με κέρδος 25-30 % από 1500 - 2000.

Σήμερα το ίδιο οικόπεδο έχει κόστος 1800000 - 2200000, αλλά ο οικοπεδούχος θέλει πλέον 37-40 %. Ας πάμε στο 37.

Κόστος κατασκευαστή με κόστος λειτουργίας της εταιρείας 3000 - 3600. Προφανώς με αυτό το κόστος, χρειάζονται περισσότερα χρήματα, άρα με κόστος χρήματος το κέρδος θα πάει 30 - 35 % και οι τιμές πώλησης 3900 - 4800.

Αυτά τα νούμερα δεν τα σηκώνει το 70 % της έκτασης της Αθήνας, οπότε δεν θα γίνονται οικοδομές.

Απλά σήμερα υπάρχουν κάποιοι που είχαν κάνει εργολαβικά με χαμηλότερη αντιπαροχή, αλλά τους έπιασε η αύξηση του κόστους στην κατασκευή και πουλάνε κάπου στα 3300 - 3900.

Οταν πουληθούν αυτά που φεύγουν γιατί ο κόσμος δεν ακούει τους οικονομολόγους αλλά την αγορά, θα τελειώσουν τα καινούργια.

Στο υπόλοιπο 30 % των ακριβών περιοχών, η οικοδομή θα συνεχίσει την ανοδική της πορεία, που θα απευθύνεται σε πλούσιους Ελληνες και ξένους.

Επίσης θα υπάρξει και μία αγορά για μικρά σπίτια 40-70 τμ που θα απευθύνεται σε Ελληνες σε ακριβή τιμή ανά τμ, αλλά σε μικρό συνολικό ποσό λόγω του μεγέθους του ακινήτου κάπου στα 170000 με 300000.

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Η φούσκα εξάγεται μέσα από μια ανάγνωση κάποιων δεικτών. Για αυτό παράγονται συνεχώς δεικτες. Για να τους αναλύουν όσοι ξέρουν να το κανουν. Όχι από λόγια του κάθε άσχετου.

Μη ξεχνάς πως πριν από τις καταρρεύσεις τραπεζών με αιτία την φούσκα ακινήτων, όλοι οι ""ειδικοί" έλεγαν πως θα συνεχίσει το ράλλυ τιμών διότι σε αυτό στηριζόταν το σύστημα.

Ασχετος οικονομολόγος να το δεχτώ, αλλά ψεύτης όχι.

Στην Ελλάδα οι τράπεζες κατέρρευσαν γιατί χρεωκόπησε το κράτος και η χρεωκοπία διέλυσε την αγορά.

Για το εξωτερικό είναι διάφοροι οι λόγοι και εκεί ευθύνονται οι οικονομολόγοι των τραπεζών και των κεντρικών τραπεζών.

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Αντε ας βάλουμε πιο θεσμικούς από την ταπεινότητα μας, μιας και δεν γινόμαστε πειστικοί. Έψαξα και βρήκα σχετικά άρθρα

https://www.ot.gr/2024/01/28/oikonomia/akinita/dnt-sima-kindynou-gia-fouska-akiniton-stin-ellada/

Άρθρο πριν ένα έτος.

**Σε περιοχή «φούσκας» φαίνεται ότι έχει εισέλθει η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά από ένα εξαετές «ράλι» τιμών το οποίο ξεκίνησε το 2017, όπως παρατηρεί το Διεθνές Νομσιματικό Ταμείο στην έκθεσή του για το άρθρο IV, αναφορικά με την Ελλάδα. Μάλιστα το Ταμείο κρούει «καμπανάκι» κινδύνου για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα, ζητώντας να ληφθούν μέτρα.

Αναφορικά με τις τιμές, το ΔΝΤ διαπιστώνει ότι υπάρχει «καπέλο», με βάση τους δύο κύριους δείκτες που χρησιμοποιεί στην ειδική ανάλυσή του. Με βάση τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα, οι κατοικίες στην Ελλάδα βρίσκονται πάνω από τον πήχη κατά 6 μονάδες βάσης σε σχέση με τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο, όπως και η υπερτίμηση. Παράλληλα, ακόμη μεγαλύτερη είναι η υπερτίμηση με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, με την απόκλιση να αγγίζει τις 29 μονάδες.**

Το ερώτημα είναι ότι από τότε που διαπίστωσαν το θέμα και άλλοι πιο σπουδαγμένοι και με καλά κουστούμια, συνεχίζουν οι τιμές να μεγεθύνονται, οπότε η πτώση θα ναι πιο απότομη.

Μπα απλά είναι διαχρονικά ηλίθιοι αυτοί στο δντ, οπότε ποιος τους γ@μει ?

Τα στοιχεία είναι της ελστατ και κατά επέκταση και της ΤτΕ.

Τα υπόλοιπα υπέρογκα κόστη που λες είναι αντικείμενο έρευνας, εάν δεν το κατανοεις.

Αλλά που;;;

Το κόστος χοντρικά το επιβεβαίωσα και εγώ με δική μου έρευνα αγοράς. ΔΕΝ είναι αυτό που αναφέρεις.

Μιλάμε για κόστος κατασκευής. Όχι κόστος αγοράς που περιλαμβάνει και οικόπεδο, δικαιώματα κτλ κτλ

Δύσκολες εννοείς να τις κατανοήσει κάποιος.
Όσο για την κρίση.

Η τραπεζική κρίση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου προήλθε από τις τράπεζες. Επειδή το τραπεζικό σύστημα είναι διεθνές και αλληλοεξαρτώμενο, οι αγορές που δάνειζαν τη χώρα μας άρχισαν να αναλύουν καλύτερα τα δημοσιονομικά μας για να περιορίσουν το κίνδυνο στους ισολογισμούς τους αφού από τα δάνεια κάηκαν. Αυτό οδήγησε σε κρίση χρηματοδότησης του δημόσιο και εξυπηρέτησης των δανείων της χώρας και μετέπειτα σε κρίση ιδιωτικών στεγαστικών δανείων.

Συνεπώς μια φούσκα στον κλάδο των ακινήτων κάπου στο κόσμο επηρέασε και εμάς.

Όχι ότι και εμείς δεν είχαμε ακραίες χορηγήσεις με αστείες εγγυήσεις

Δες εδώ τιμές στην επαρχία.

Για να δεις ποια τα κόστη κατασκευής και κόστη αγοράς. Τα οποία συμβαδίζουν με τις επίσημες τιμές της ελαστατ

https://www.spitogatos.gr/aggelia/1116549019

Αλλά εργολάβοι, τι περιμένεις...άγιος κλάδος ... Φουσκώνουν με διάφορα επίθετα όσους τους χαλάνε την σούπα.

Και ποιος ασχολείται με την ΕΛΛΣΤΑΤ και την ΤτΕ ?

Μπαρουφάκηδες εις τον κύβον όλοι τους.

Ασχετοι που πληρώνονται υπέρογκα από το φαύλο πολιτικό σύστημα.

Επιβεβαίωσες εσύ το κόστος και γελάνε τα παγώνια και τα σαλιγκάρια.

Δεν φταίει κανείς φταίω εγώ που προσπαθώ να σε μορφώσω και σου δίνω τζάμπα γνώση, ενώ σαν και μένα είμαστε ελάχιστοι που έχουμε και ακαδημαϊκή και επιχειρηματική γνώση της αγοράς.

Τέλος το τζάμπα μάθημα.

Μόνο ένα τελευταίο δωρεάν . Εκεί που κοιτάς για δες πόσα στεγαστικά δάνεια έδωσαν οι τράπεζες το 2020-2024 ?

Θα καταλάβεις ότι και να κοκκινίσουν όλα, θα είναι τα μισά από τους φιλάθλους του Ολυμπιακού Βόλου...

Και ένα παραμύθι διδακτικό για σένα που περιμένεις πάντα να πέσουν οι τιμές...

Κάποτε υπήρχε ένα τραμ που έκανε την διαδρομή Πέραμα - Βουλιαγμένη...

Υπήρχε και ένας τυπάκος που το 2010 είχε 200000 τσέπη και έψαχνε να αγοράσει σπίτι...

Πάει στο Πέραμα, αγόραζε 100-120 τμ, λέει όχι. Παίρνει το τράμ και κατεβαίνει στην επόμενη στάση κάπου Κερατσίνι, βλέπει ότι και εκεί αγόραζε. Οπότε κάθε 6 μήνες πήγαινε και μία στάση πιο κάτω. Αλλά δεν αγόραζε. Πέρασε Πειραιά - Ν. Φάληρο - Μοσχάτο - Καλλιθέα - Π. Φάληρο - Καλαμάκι - Ελληνικό - έφτασε το 2017 στην Γλυφάδα και εκεί οριακά αγόραζε, λέει θα πάω Βούλα η Βουλιαγμένη. Φτάνει εκεί βλέπει ότι δεν αγοράζει γιατί αυξήθηκαν οι τιμές...

Ξαναπαίρνει το τράμ για Γλυφάδα, αλλά αργούσε αυτό... Γλυφάδα τζίφος, πάμε πιο πίσω, τελικά έχει φτάσει πάλι στο Πέραμα και τώρα παίρνει 70 τμ. εκεί.

Την ξέρεις καλά την διαδρομή. Την έχεις κάνει και εσύ....

Τουλάχιστον πες στους δυτικοπειραιώτες του φόρουμ, να σου πουν κανένα καλό φαγάδικο όσο περιμένεις να πέσουν...

Μην πεθάνεις και από την πείνα, στην αναμονή...

Ποια γνωση βρε συ. Μας έχει φλομωσει στην παπατζα και σε πιστεύουν κιόλας.

Όλοι οι επιστήμονες αμόρφωτοι όλοι δόλιοι εκτός των εργολάβων και των μεσιτών

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δες εδώ τιμές στην επαρχία.

Για να δεις ποια τα κόστη κατασκευής.

https://www.spitogatos.gr/aggelia/1116549019

Αλλά εργολάβοι, τι περιμένεις...άγιος κλάδος ... Φουσκώνουν με διάφορα επίθετα όσους τους χαλάνε την σούπα.

Εχει απαντήσει ο Ξανθιώτης φίλος. 6 όροφοι οικοδομή, αντιπαροχή ο πρώτος όροφος. Επίσης στην Θεσσαλονίκη πουλάνε μικτά τμ. Δεν ξέρω τι γίνεται στο Κιλκίς.

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Ποια γνωστή ρε συ. Μας έχει φλομωσει στην παπατζα και σε πιστεύουν κιόλας.

Όλοι οι επιστήμονες αμόρφωτοι όλοι δόλιοι εκτός των εργολάβων και των μεσιτών

Ποιοί είναι οι επιστήμονες και που υπάρχουν εργολάβοι στην συζήτηση ?

@criuser said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

@lap said in ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ / ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ:

Δες εδώ τιμές στην επαρχία.

Για να δεις ποια τα κόστη κατασκευής.

https://www.spitogatos.gr/aggelia/1116549019

Αλλά εργολάβοι, τι περιμένεις...άγιος κλάδος ... Φουσκώνουν με διάφορα επίθετα όσους τους χαλάνε την σούπα.

Εχει απαντήσει ο Ξανθιώτης φίλος. 6 όροφοι οικοδομή, αντιπαροχή ο πρώτος όροφος. Επίσης στην Θεσσαλονίκη πουλάνε μικτά τμ. Δεν ξέρω τι γίνεται στο Κιλκίς.

Βάλε μια απόκλιση της τάξης του 15%

Η αντιπαροχή επιμερίζεται στα υπόλοιπα διαμερίσματα. Οπότε συν πλην βάλε ένα 15% για τα μικτά τμ

Αυτά είναι τα κόστη κατασκευής συν το κέρδος. Τα κόστη αγοράς σαφέστατα θα επηρεαστούν από την περιοχή και οικόπεδο. Άλλο Χαλάνδρι άλλο κικλικς.

Αλλά μη μας λες υπερβολές για τα κόστη με υπέρογκες τιμές.

Δεν είναι έτσι η πραγματικότητα.

Σαν αυτό του Κιλκίς έχω βρει πάνω από 15-20 κατά περιόδους σε διάφορες πόλεις της επαρχίας.

Η επαρχία έχει άλλες τιμές γενικώς. Αλλά ξέρω μόνο για κοντινές περιοχές Χαλκίδα - Θήβα που δεν έχουν και τουρισμό ιδιαίτερο.

Το κόστος κατασκευής περιλαμβάνει το οικοδομικό κόστος, υλικά - εργασία - ΕΦΚΑ εργατών, το κόστος του οικοπέδου, το κόστος λειτουργίας της επιχείρησης, ενοίκια, προσωπικό, ΕΦΚΑ προσωπικού και εταίρων, λειτουργικά έξοδα της εταιρείας, λογιστές, νομικούς, μηχανικούς, συμβολαιογράφους και λοιπά έξοδα και βέβαια το κόστος του χρήματος, το οποίο είναι σημαντικό γιατί η επένδυση είναι εντάσεως κεφαλαίου, αφού χρειάζεσαι πολλά χρήματα και σε σύντομο χρόνο, ενώ οι εισπράξεις είναι σε μεταγενέστερο χρόνο.

Δεν αμφιβάλλω. Για τα νούμερα που λες, αμφιβάλλω. Δεν είναι αυτά και σου λεω το επιβεβαίωσα και με συζήτηση με μηχανικό, και παρατηρώντας εδώ και δύο έτη τα κόστη σε ίδιας κατασκευής κτήρια στην επαρχία.

Ακόμα και να θεωρήσεις μικρή την τιμή της γης στην επαρχία δεν είναι αμελητέα.

Δεν γίνεται το κόστος κατασκευής χωρίς το οικόπεδο στην Αθήνα και όπως το παρουσιάζεις, να είναι δύο φορές υψηλότερο από το κόστος ΑΓΟΡΆΣ στα ίδια ακριβώς κτήρια 200-500 χλμ πιο μακρυα.

Υπάρχει πάρτι, το οποίο το πληρώνουν οι ξένοι και καλά επενδυτές διότι δεν έχουν ορθή αντίληψη της ελληνικής αγοράς και ένα σύστημα τους λέει μπούρδες για να τους τα αρπάζει και διότι μερικοί εξ αυτών ψάχνουν αφορμή να πληρώσουν όσο γίνεται ακριβότερα για να ξεπλύνουν χρήμα με την μεταπώληση τους σε άλλους ξένους.

Είναι ένας φαύλος κύκλος περίεργων τύπων του εξωτερικού και όχι τόσο των Ελλήνων.

Αγαπητε lap εχεις χτισει ποτε σου?