@ highfidelity

Προφανώς ο εν λόγω εργολάβος δεν ήταν μηχανικός και μάλλον ολίγον βλαξ γιατί αν μπορείς να έχεις θέα από το Σαλόνι τη λιμνη και αποφασίζεις να προσανατολίσεις αλλού το σαλόνι...

Υπάρχουν και άλλα προβλήματα με πολλά παλαιά κτίρια και αξίζει να αναφερθούν.
Αν γκρεμίσεις μια παλαιά πολυκατοικία, σε πολλές περιπτώσεις η νέα που θα αναγείρεις στη θέση της θα είναι μικρότερη της παλαιάς, για τον απλούστατο λόγο ότι σε ορισμένες περιοχές ο συντελεστής δόμησης έχει μειωθεί.
Επίσης με τις υποχρεωτικές διατάξεις περί θέσεων στάθμευσης αλλά και ανελκυστήρων που πλέον ισχύουν, πολλά παλαιά μικρά οικόπεδα είναι σε δυσμενή θέση ως προς την συνολική εκμετάλευση χώρων που πλέον θα έχουν αν χτίσουν μια νέα οικοδομή γκρεμίζοντας την παλιά.
Στο πρόσφατο παρελθόν υπήρξαν κινητοποιήσεις από συλλόγους ιδιοκτητών και κατασκευαστών να περάσουν ειδική (ν)τροπολογία με την οποία να εξαιρούνται από τους περιορισμούς αυτούς αν γκρεμίσουν μια παλιά πολυκατοικία και χτίσουν στη θέση της μια καινούργια και απολύτως σύγχρονη, αλλά με τα παλιά δομημένα τετραγωνικά.

Συνεχίζοντας αυτά που λέει ο dstou , θα μπορούσε να είναι ένα μεγάλο θέμα αρχιτεκτονικού διαγωνισμού η αναδόμηση ολόκληρων περιοχών της Αθήνας , είτε με δόμηση καθ' ύψος που δεν μου αρέσει , είτε βλέποντας συνολικά το λεκανοπέδιο και μετά από γενική μείωση των υψηλών συντελεστών δόμησης (>1.50) γινόταν μεταφορά δόμησης σε χώρους όπως το παλιό αεροδρόμιο , ο Ελαιώνας κλπ περιοχές με την ταυτόχρονη δημιουργία υπόγειων γκαράζ και χώρων πρασίνου στις πυκνοδομημένες περιοχές . Θα μπορούσαμε να ορίσουμε την μέγιστη δόμηση στο λεκανοπέδιο και να μοιράζαμε το πράσινο σε όλες τις περιοχές , γεγονός που θα βελτίωνε το μικροκλίμα της Αθήνας .

Ο χρήστης criuser έγραψε:

Τα κτίρια γραφείων είναι ήδη αρκετά , τα εμπορικά κέντρα χρειάζονται μεγάλα οικόπεδα που δεν υπάρχουν, τα ενοίκια τώρα είναι χαμηλά αλλά πριν 20 χρόνια ήταν 3πλάσια από τα σημερινά σε αναλογία .
Το πρόβλημα με τα παλιά κτίρια είναι ότι οι ιδιοκτήτες πρέπει να τα γκρεμίσουν και να τα κτίσουν μόνοι τους , αλλιώς σε αντιπαροχή θα πάρουν το 35% των σπιτιών που έχουν σήμερα . Ασε που είναι δύσκολο να συμφωνήσουν τόσοι άνθρωποι .

Αφου εισαι στο επαγγελμα γιατι δεν πας μια βολτα σε μια πολη του εξωτερικου (πχ Λονδινο) και ριξε μια ματια να δεις πως ειναι τα συγχρονα κτιρια γραφεια και μετα πες μου αν υπαρχει κατι αναλογο στην Αθηνα. Κτιρια γραφεια υπαρχουν αλλα η ποιοτητα ειναι κακιστη. Τωρα αν υπαρχει ζητηση ειναι αλλο θεμα, εγω πιστευω αν φτιαχτουν συγχρονα γραφεια στο κεντρο θα γεμισουν αλλα θα αδειασουν τα παλια κτιρια.

Επισης πρεπει να πεσουν ολοκληρα τετραγωνα και να δημιουργηθουν παρκινγκ και ελευθερος χωρος. Τωρα πως μπορει να γινει δεν ξερω φανταζομαι καποιος νομος που θα δωσει κινητρα για κατι τετοιο.

Αυτο που ειπες για τα ενοικια ειναι λογω της υπερπροσφορας σε κατοικιες. Αρα το λογικο ειναι να σταματησουν οι νεες κατασκευες οπως ειναι το σωστο.

Το να δώ τα κτίρια γραφείων στό Λονδίνο είναι σαν να φτιάχνουμε σπίτα με μεγάλες βεράντες στη Σιβηρία . Αυτά όσο αφορά την εξωτερική εμφάνιση . Γιά την εσωτερική λειτουργία είναι θέμα σωστού σχεδιασμού . Δεν ξέρω γιά ποιό πράγμα μιλάς από τα δύο . Πάντως στην Ελλάδα κάναμε πολλά κακέκτυπα κτίρια γραφείων του εξωτερικού με πολύ γυαλί σε μιά χώρα που έχει πολύ φώς και ήλιο , με αποτέλεσμα αυτά να έχουν πρόβλημα ψύξης , δροσισμού και σκιασμού , ενώ λειτουργούν και σαν καθρέφτες πρός την πόλη αυξάνοντας την θερμοκρασία το καλοκαίρι . Το πρόβλημα μας είναι ότι έχουμε διαχρονικό έλλειμα αρχιτεκτονικής δημιουργίας και γούστου , στις οικοδομές που φτιάχνουμε , γραφεία και κατοικίες , δημόσιες και ιδιωτικές , που οφείλεται στην έλλειψη παιδείας και στην άκριτη αναπαραγωγή του αμερικάνικου τηλεοπτικού κιτς .

Ο χρήστης wantone έγραψε:
Κτιρια γραφεια υπαρχουν αλλα η ποιοτητα ειναι κακιστη. Τωρα αν υπαρχει ζητηση ειναι αλλο θεμα, εγω πιστευω αν φτιαχτουν συγχρονα γραφεια στο κεντρο θα γεμισουν αλλα θα αδειασουν τα παλια κτιρια.

Τα παλιά κτίρια γραφείων με τα μικρά γραφεία και κοινόχρηστα WC έχουν ζήτηση γιατί είναι ΦΘΗΝΑ. Όλοι φυσικά θέλουν τεράστια γραφεία, πολυτελή, με θέα αλλά δεν θέλουν να τα πληρώνουν.

Ακόμα, μην ξεχνάς ότι αν κάποιος έχει μεγάλο και πολυτελές γραφείο, πολλοί πελάτες ΦΕΥΓΟΥΝ επειδή φοβούνται ότι θα είναι ακριβές οι παρεχόμενες υπηρεσίες (δεν ξέρουν τιμές και νομίζουν ότι είναι ΑΚΡΙΒΑ). Ένα μικρό νοικοκυρεμένο γραφείο προκαταβάλει τον πελάτη να νομίζει ότι θα βρει καλές τιμές.

Μιλησα με μερικους κατασκευαστες που ειχα ρωτησει και παλαιοτερα και διαπιστωσα οτι οι τιμες εχουν ανεβει σε σχεση με 2-3 χρονια πριν. Απο 3000 το τμ σε 3500-3600 σε μια μεσαια περιοχη των β. προαστειων.

Για να παρεις 120 τμ στον 1ο οροφο θελεις 420,000 πια!

Απο οτι μου ειπαν μονο γιατροι και μηχανικοι αγοραζουν σε αυτα τα χρηματα (δηλ. ατομα με μαυρα εισοδηματα).

Ειναι γνωστο οτι το κοστος κατασκευης ειναι γυρω στα 1000 το τμ. Τα αλλα 2500 τι ακριβως αντιπροσωπευουν;

Μήπως το οικόπεδο, μήπως το κέρδος του κατασκευαστή ;
Μήπως σου λένε και ολίγον σαχλαμαρίτσες υπό την έννοια ότι αυτά ζητάνε αλλά δε σου λένε πόσες πράξεις γίνονται (πολύ λίγες) και σε τι τιμές ; Κι εγώ ζητάω ό,τι μου αρέσει αυτό δε σημαίνει ότι θα τα εισπράξω κιόλας...

Πάντως οι τιμές των οικοπέδων δεν αστειεύονται καθόλου σε κάποιες περιοχές και λόγω 'σπανιότητας' δύσκολα πέφτουν...Αυτό κρατάει ψηλά τις τιμές...

Ο χρήστης wantone έγραψε:
Μιλησα με μερικους κατασκευαστες που ειχα ρωτησει και παλαιοτερα και διαπιστωσα οτι οι τιμες εχουν ανεβει σε σχεση με 2-3 χρονια πριν. Απο 3000 το τμ σε 3500-3600 σε μια μεσαια περιοχη των β. προαστειων.

Για να παρεις 120 τμ στον 1ο οροφο θελεις 420,000 πια!

Απο οτι μου ειπαν μονο γιατροι και μηχανικοι αγοραζουν σε αυτα τα χρηματα (δηλ. ατομα με μαυρα εισοδηματα).

Ειναι γνωστο οτι το κοστος κατασκευης ειναι γυρω στα 1000 το τμ. Τα αλλα 2500 τι ακριβως αντιπροσωπευουν;

Ως γνωστον οι οικοδομες χτιζονται πανω σε καποια οικοπεδα τα οποια προφανως δεν εχουν μηδενικη αξια.Αν τωρα παιζει και αντιπαροχη τοτε αστα να πανε γιατι ειχαν φτασει οι εργολαβοι να δινουν 50% του κτισματος στον οικοπεδουχο

γνωστος πηγε να αγορασει ενα 3αρι100τμ στη Κυψελη, 5 ετων, και του ζητησαν 380.000€

του ειπε 'μολις παει 160.000€ παρε με τηλεφωνο'...

Ο χρήστης Tiger έγραψε:

Ως γνωστον οι οικοδομες χτιζονται πανω σε καποια οικοπεδα τα οποια προφανως δεν εχουν μηδενικη αξια.Αν τωρα παιζει και αντιπαροχη τοτε αστα να πανε γιατι ειχαν φτασει οι εργολαβοι να δινουν 50% του κτισματος στον οικοπεδουχο

Σωστα, αλλα αν το κοστος ειναι 1000 με την αντιπαροχη παει 2000 και πωλειται 3500. Πα μαλ που λενε και στο χωριο μου.

Ο χρήστης pro έγραψε:

Ως γνωστον οι οικοδομες χτιζονται πανω σε καποια οικοπεδα τα οποια προφανως δεν εχουν μηδενικη αξια.Αν τωρα παιζει και αντιπαροχη τοτε αστα να πανε γιατι ειχαν φτασει οι εργολαβοι να δινουν 50% του κτισματος στον οικοπεδουχο

Σωστα, αλλα αν το κοστος ειναι 1000 με την αντιπαροχη παει 2000 και πωλειται 3500. Πα μαλ που λενε και στο χωριο μου.

Πα μαλ οσο οι τραπεζες εδιναν λεφτα σε αγοραστες που πληρωναν οποιοδηποτε τιμημα.
Τωρα που οι τραπεζες λενε 75% της αξιας και οχι με τις παχυλες αξιες,και οχι σε οποιονδηποτε...

Παντως στην Γλυφαδα νεοτευκτα οροφοδιαμερισματα.... 5.500 το τετραγωνικο και πουληθηκαν εν ριπη οφθαλμου.Ακομα το μαυρο χρημα αντεχει και αυτο κινει την οποια αγορα.

Ο χρήστης koutsan έγραψε:
Μήπως το οικόπεδο, μήπως το κέρδος του κατασκευαστή ;
Μήπως σου λένε και ολίγον σαχλαμαρίτσες υπό την έννοια ότι αυτά ζητάνε αλλά δε σου λένε πόσες πράξεις γίνονται (πολύ λίγες) και σε τι τιμές ; Κι εγώ ζητάω ό,τι μου αρέσει αυτό δε σημαίνει ότι θα τα εισπράξω κιόλας...

Πάντως οι τιμές των οικοπέδων δεν αστειεύονται καθόλου σε κάποιες περιοχές και λόγω 'σπανιότητας' δύσκολα πέφτουν...Αυτό κρατάει ψηλά τις τιμές...

Ναι ρε συ, το οικοπεδο και το κερδος. Εχει φτιαξει 20 διαμερισματα δηλ. περιπου 2200 τμ σε αυτο το μαμημενο το οικοπεδο με 1000 το τμ (υποθετω 1500 κερδος κατασκευαστη) το οικοπεδο πρεπει να κανει 2,2 εκατ. Λιγο υπερβολικο δεν ειναι για μεσαιο προαστιο (δεν μιλαμε για Φιλοθεη/Κεφαλαρι);

Και το κερδος 1500 το τμ αυτο ειναι μεγαλη κλεψια.

Εννοειτε οτι οι συγκεκριμενοι κατασκευαστες ακομα πουλανε σε αυτες τις τιμες.

Δεν μας λες ούτε επιφάνεια οικοπέδου, ούτε συντελεστή δόμησης, ούτε τίποτα ...

Πάντως μπορώ να σου πω πχ ότι στου Παπάγου που ξέρω τα 400ρια (400 τμ) οικόπεδα, που είναι τα περισσότερα, κυμαίνονται γύρω στο μύριο...Οπότε βλέπεις ότι με 1000+ τμ κόστος χτισίματος και συντελεστή δόμησης 1 χτίζεις 400 τμ (+20% Η/Θ, αν το κάνεις ) => προχείρως και πολύ χοντρικά θες 1,4 μύρια για να χτίσεις 400 νόμιμα τμ

Καταλαβαίνεις πόσο πρέπει να πουλήσει για να βγάλει κέρδος

Χτιζονται νεα σπιτια στου Παπαγου; Κι αν ναι υπαρχει λογος ν' αγορασει καποιος στου Παπαγου με αυτες τις προϋποθεσεις;

Φυσικά και χτίζονται, μέχρι προ 1-1.5 έτους τουλάχιστον, χτίζονταν άπειρα και πωλούνταν τα καλά στα 4500 + ευρώ το τμ...Πολλά νεόδμητα...
Φυσικά στο προηγούμενο παράδειγμα εννοείται ότι θα μπουν ΠΑΝΤΑ και οι η/θ μέσα, άρα +80 τμ ακόμα στο 400ρι + πιθανές αλλαγές χρήσης υπογείου + άλλα απίθανα πολεοδομικά τεντώματα ...Οπότε εν τέλει τα τμ βγαίνουν αρκετά παραπάνω...

Προσωπικά θεωρώ τον Παπάγο ιδανικό μέρος κατοικίας : ενώ είσαι σε 'προάστιο' είσαι πολύ κοντά στο κέντρο - έχει μετρό - είσαι δίπλα στον Υμηττό, μέσα στο πράσινο και την ησυχία, με μπόλικες μονοκατοικίες και με καλούς όρους δόμησης όπου δε βλέπεις πολυκατοικίες τέρατα => δεν βλέπω κανένα λόγο να μην πουλάς στα 4500 ευρώ εφόσον δέχεσαι ότι πχ στη Βούλα πωλούνται τόσο...
Σε ό,τι με αφορά μάλλον τον προτιμώ οριακά από τη Βούλα...

Ναι αλλα δεν εισαι κοντα στη θαλασσα
Συμφωνω με τη λογικη σου κι αν τελικα ο Σουφλιας (ή οι διαδοχοι του) οικοπεδοποιησει με αντιστοιχους ορους δομησης το παλιο αεροδρομιο στο Ελληνικο νομιζω οτι θα δουμε εξωφρενικες τιμες πωλησης διαμερισματων.
Λιγο που εψαξα παντως δεν ειδα διαθεση απο τους κατασκευαστες να ριξουν τις τιμες. Μου ζητησαν για σπιτι στην Αργυρουπολη (σε χειροτερη τοποθεσια απο το δικο μου που βλεπει πλατεια) 100τμ - 420.000!!!!!

Αυτό είναι το επιχείρημα της Στέλλας Και φυσικά είναι σωστό ,αλλά για μένα που δεν είμαι και κάνας φανατικός της θάλασσας - όχι ότι με χαλάει - θα προτιμούσα το πλεονέκτημα της απόστασης από το κέντρο

Καλάαα, σε αυτές τις τιμές πιστεύω ότι σήμερα μπορείς να θεωρείς ότι ξεκινάς την κουβέντα από -15 έως -20% κάτω
Βέβαια μη λέω και μαλακίες δεν ξέρω το ακίνητο, μπορεί να είναι κάνα σπάνιο διαμάντι

H αξία της γής στά μεσαία βόρεια προάστεια , είναι 1500-2000 €/τμ και το κόστος κατασκευής κυμαίνεται 1300-1500 €/τμ , γιατί είναι μεγάλα οικόπεδα με μεγάλα υπόγεια και μεγάλο περιβάλλοντα χώρο . Σε μικρά οικοπεδάκια των 200 τμ , το κατασκευής κόστος είναι 10-15 % μικρότερο . Οι τιμές των διαμερισμάτων θα μείνουν εκεί που είναι επειδη πλέον δεν χτίζεται σχεδόν τίποτα , εδώ και ένα χρόνο , οπότε αν λάβουμε υπ' όψη ότι οι οικοπεδούχοι αποκλείεται να κατεβάσουν τιμές και ότι πλέον τέλος οι ημιυπαίθριοι , σημαίνει ότι τα οικόπεδα σε αυτές τις περιοχές ανεβαίνουν 20 % ,όσο το ποσοστό των ημιυπαιθρίων που δεν γίνονται , μιά και η τιμή πώλησης παραμένει η ίδια . Αυτό σημαίνει ότι το φτηνότερο κόστος θα είναι 1500 Χ 1,20 = 1800 γιά την γη και 1300 τουλάχιστον γιά την κατασκευή δηλαδή 3100 και 20% κέρδος του κατασκευαστή , σύνολο 3700 €/τμ γιά τα χειρότερα οικόπεδα και την χειρότερη κατασκευή . Η άλλη άκρη του κόστους είναι περί τις 4000 €/τμ , οπότε η τιμή πώλησης θα πάει στις 5000 € . Ετσι θα επιβεβαιωθεί γιά πολλοστή φορά το ρητό 'όποιος δεν αγόρασε όταν μπορούσε , πιθανότατα δεν θα αγοράσει ποτέ' , μιλάμε βέβαια γιά την περιοχή και το εμβαδόν που ενδιαφερόταν , αλλά πάντα θα μπορεί να πάει σε μικρότερο η σε φτηνότερη περιοχή .

Και ποιος θα τα αγοράσει αυτά; Οι μισθωτοί που απολύονται ή δεν παίρνουν αυξήσεις με τα πάντα να ακριβαίνουν ή οι επιχειρηματίες με 50% μειωμένο τζίρο; Ας τα κρατήσουν να τα νοικιάσουν με το κράτος συνεταίρο.
Απλά πράγματα...
Σύμφωνα με έναν απλό υπολογιστή δόσεων του νετ, αν πάρεις δάνειο 200.000 (και βάλεις για την αγορά ενός νορμάλ σπιτιού κανένα 100άρι που έχεις μαζέψει ή που θα σου αποφέρει η πώληση καμιάς παλιάς περιουσίας), θα πρέπει να πληρώνεις με 6% επιτόκιο κι αν όοοολα πάνε καλά και δεν αργοπορήσεις ούτε 1 δόση και χωρίς υπολογισμό εξόδων συμβολαιογράφου, εφορίας, δικηγόρου, τραπέζης τα ακόλουθα:

• για 10ετία ( ) 2,220 € μηνιαίως!
• για 20ετία ( ) 1,432 € μηνιαίως και συνολικό ποσό πληρωμής 344.000 €!!
• για 30ετία () 1.200 € μηνιαίως και συνολικό ποσό πληρωμής 431.000 €!!!

Δύο μισθωτοί με 1-2 παιδιά (το σύνηθες) ή ένας ελεύθερος επαγγελματίας ή ένας μικρομαγαζάτορας, που βγάζουν ας πούμε 2500 ευρώ μηνιαίως, πώς ακριβώς θα καταφέρουν ν' αγοράσουν ένα απλό σπιτάκι 100 τ.μ.; Εφόσον δεν θέλουν να μεταβληθούν σε τρωγλοδύτες, να επιστρέψουν διπλάσιο ποσό από αυτό που θα πάρουν (με αντίκτυπο στην καθημερινή ποιότητα ζωής τους), να αγοράσουν κάτι 'για να μείνει στα παιδιά' και στο τέλος να έχουν τα παιδιά ένα παλιό ερείπιο, ΦΥΣΙΚΑ θα επιλέξουν τη λύση του ενοικίου.
Πλάκα θα έχει. Να πληρώνεις για την κατασκευή ενός διαμέρισματος ένα σωρό λεφτά και να παίρνεις (αν παίρνεις) καμιά δεκαριά χιλιάρικα το χρόνο, εκ των οποίων θα δίνεις το 40% στο κράτος μας. Απόσβεση; Νεξτ γίαρ!