Πρώτα από όλα θέλω να επισημάνω σε όλους ότι το κόστος κατασκευής των 1000-1200 €/τμ , χωρίς την αξία της γής , που αναφέρετε ισχύει γιά κατασκευές άνω των 600 - 700 τμ που ξεκινάνε από την αρχή και όχι γιά προσθήκες .
Ο λόγος είναι ότι μπορείς έτσι να κάνεις οικονομίες κλίμακος , τα κοινόχρηστα εμβαδά και εγκαταστάσεις μοιράζονται σε 8-10 σπίτια και λόγω μεγέθους είσαι ενδιαφέρων πελάτης γιά τον κάθε επαγγελματία του χώρου .
Αν μιλάμε γιά προσθήκη , έχουμε πολλές φορές τεράστιο κόστος ενίσχυσης της υφιστάμενης οικοδομής , η σε περίπτωση που περάσουμε καινούργιες κολώνες , έχουμε κόστος ανέγερσης , καταστροφών και αποκατάστασης στους χαμηλότερους ορόφους .
Αν τελικά έχουμε την δυνατότητα της φτηνότερης λύσης να βασιστούμε στις υπάρχουσες κολώνες , τότε η δουλειά γιά ένα σπίτι 80 τμ , ανέρχεται στα 30-40 κυβικά μέτρα μπετόν μαζί με τα μπαλκόνια , δηλαδή 3-4 μπετονιέρες .
Σκεφτείτε ότι ο μπετατζής θα φέρει ξυλεία 150 τμ περίπου γιά να την δουλέψει μιά φορά και μόνο τα μεταφορικά είναι αρκετά λεφτά , ενώ ο περιορισμένος χώρος εργασίας , δεν επιτρέπει να έχει τον σωστό αριθμό ατόμων στο συνεργείο κάτι που του μειώνει την παραγωγικότητα . Επιπλέον θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί γερανός 2 φορές γιά να ανεβάσει και να κατεβάσει την ξυλεία .
Ετσι το κόστος του σκελετού δεν έχει καμμιά σχέση με το κόστος μιάς κατασκευής που ξεκινάει από την αρχή και έχει μεγάλο μέγεθος .
Αφού τελειώσουμε με τα μπετά , έχουμε ακόμα τούβλα και σοβάδες που επίσης δεν θα είναι φτηνά , αλλά όχι και πολύ ακριβά .
Μετά πάμε στα υπόλοιπα . Τα υπόλοιπα είναι ότι και μιά ανακαίνιση ενός σπιτιού , δηλαδή μικρού μεγέθους δουλειά , πολλών και διαφορετικών συνεργείων .
Οταν λοιπόν μιλάμε γιά προσθήκη , ιδιαίτερα μικρού μεγέθους , τότε τα 1500 €/τμ είναι μιά καλή τιμή .
Στην οικοδομή το συνηθέστερο φαινόμενο , είναι να πέσεις έξω στον προυπολογισμό σου , προς τα πάνω φυσικά .
Αν πέσεις 10 % , είσαι ευτυχής , 20 % χαρούμενος , παραπάνω λυπάσαι .
το θέμα είναι ότι αν τα λεφτά τελειώσουν τι κάνεις .
Τώρα γιά το γενικότερο θέμα της αγοράς , κανείς δεν ξέρει την γίνεται . Η αγορά πρακτικά δεν υπάρχει , οι πρώην εργαζόμενοι εκεί οικονομικοί μετανάστες σκοτώνουν και ληστεύουν λόγω της πείνας , κάτι που είχα προβλέψει και στο άλλο θέμα που συζητάγαμε εδώ και 3-4 χρόνια , τα πάντα που ασχολούνται με την οικοδομή κλείνουν και το 12 % του ΑΕΠ που ερχόταν από αυτή , εξαυλώθηκε .
Σαν να σκότωνε η Γερμανία την αυτοκινητοβιομηχανία της .
Τώρα με τους φόρους , ουδείς γνωρίζει τι θα γίνει . Είναι σίγουρο ότι τα μεγάλα σπίτια θα γίνουν δυάρια και γκαρσονιέρες , κάτι που γινόταν το 70 στην Ιταλία . Το γεγονός ότι το τεκμήριο κατοικίας πιάνει και τους ενοικιαστές , ωθεί τα σπίτια πάνω από 120 τμ στα αζήτητα .
Βέβαια το Ευαγγέλιο της Οικοδομικής του Neufert
http://www.mgiurdas.gr/book-514.aspx
http://www.mgiurdas.gr/data/files.produ ... ii%20(1-12)%20oikod.pdf
είχε από το 50 , σπίτια 80 τμ με 3 υπνοδωμάτια και εκεί οδεύουμε και εμείς με δάνεια μέχρι 99 χρόνια , που θα είναι ο μόνος τρόπος να πάρεις σπίτι , αλλά και έτσι θα είναι φτηνότερο από το να μένεις σε νοίκι .
Σας έγραψα και πριν ότι τίποτα δεν είναι τυχαίο στο χτύπημα της οικοδομής .
Ο στόχος είναι να καθαριστεί ο ανταγωνισμός , με το να φύγουν οι μικροί κατασκευαστές από την αγορά , κάτι που έχει ήδη επιτευχθεί σε μεγάλο βαθμό .
Οπως ίσως ακούσατε , πέρα από το ενεργειακό πιστοποιητικό γιά ενοικίαση η πώληση , θα έχουμε τακτικούς ελέγχους σε λεβητοστάσια , κλιματιστικά κλπ . Σε λίγο θα έχουμε το ενεργειακό αποτύπωμα και η τιμή του ρεύματος που θα πληρώνουμε θα είναι συνάρτηση αυτού .
Το τελευταίο που θα γίνει , θα είναι ο προσεισμικός έλεγχος των οικοδομών . Εκεί όλη η Αθήνα και οι άλλες πόλεις θα βγούν εκτός όσον αφορά τα πρό του 1959 σπίτια και με ανάγκες συντήρησης τα νεώτερα , μεγαλύτερες όσο παλιότερα .
Αυτό θα σημάνει ότι τα σπίτια που δεν καλύπτουν κάποιες αντοχές δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν .
Εδώ και λίγους μήνες ισχύει ο ΝΟΚ , Νέος Οικοδομικός Κανονισμός .
Αυτός προβλέπει ότι σε περιπτώσεις απόσυρσης μεγάλου μεγέθους παλαιών κτιρίων , συνενώσεις οικοπέδων σε επίπεδο τετραγώνου , μειώσεως της καλύψεως και παραχώρησης της χρήσης της μείωσης αυτής στον δήμο , την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών χαμηλού ενεργειακού αποτυπώματος , ισχύουν διάφορες αυξήσεις του συντελεστή δόμησης που φτάνει το 40 % , ενώ προβλέπονται και άλλα μπόνους .
Δηλαδή σε μιά περιοχή στο κέντρο της Αθήνας που έχουμε ένα οικοδομικό τετράγωνο εμβαδού 4000 τμ , με συντελεστή δόμησης 3,6 , αν συμβούν τα ανωτέρω και γκρεμιστούν τα υπάρχοντα κτίρια των 14400 τμ , τα νέα κτίρια που θα κτιστούν θα έχουν εμβαδό άνω των 20000 τμ σε ψηλότερα κτίρια .
Καταλαβαίνετε ότι ο μόνος τρόπος να συμφωνήσουν οι περίπου 300 ιδιοκτήτες των σημερινών διαμερισμάτων είναι αν απαξιωθεί εντελώς η περιουσία τους .
Αυτό γίνεται ήδη με την γκετοποίηση λόγω του μεταναστευτικού , την υψηλή και αναίτια φορολόγηση και θα ολοκληρωθεί με αυτά που ανέφερα παραπάνω .
Από την άλλη όπως καταλαβαίνετε , τέτοιου μεγέθους δουλειές με προυπολογισμούς περί τα 20.000.000 € , δεν μπορούν να γίνουν ούτε από μικρού , ούτε από μεσαίου μεγέθους κατασκευαστές , αλλά από πολύ μεγάλους .
Παράλληλα με αυτό έρχεται τώρα και ο νέος φόρος γιά τα αγροτεμάχια .
Εκεί είναι το άλλο μεγάλο πρότζεκτ .
Οταν έχεις το καλύτερο οικόπεδο του κόσμου , πρέπει να στο φάνε τζάμπα .
Η Ισπανία έχει ακτογραμμή στην Μεσόγειο περί τα 800 χλμ , περίπου όσο η Εύβοια μόνη της .
2.000.000 τουλάχιστον συνταξιούχοι Ευρωπαίοι θα ήθελαν να περάσουν τα γηρατειά τους στην Ελλάδα , ιδιαίτερα σε παράλια μέρη της ηπειρωτικής Ελλάδας κοντά σε παροχές υγείας .
Εύκολα θα δώσουν 100.000 € γιά να αγοράσουν ένα δυαράκι 50 τμ . Σκεφτείτε τον τζίρο 2.000.000 Χ 100.000 = 200 δισ .
Αν η γη κοστίζει 100 €/τμ και η κατασκευή 900 €/τμ μαζί με τις υποδομές , τότε τα μισά λεφτά είναι κέρδος .
Η νομική υποδομή υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια και λέγεται ιδιωτική πολεοδόμηση και αφορά εκτάσεις πάνω από 100 στρέμματα .
Εννοείται ότι θα έχουν γίνει και οι δασικοί χάρτες και το κτηματολόγιο που θα ξεκινήσει με το νέο Ε9 με το περιουσιολόγιο που θα ισχύσει από του χρόνου , όπου θα προσδιορίσουμε τα αγροτεμάχια με συντεταγμένες γιά να έχουμε τον ανάλογο φόρο .
Εχετε ακόμα απορίες γιά την επίθεση εναντίον της ακίνητης περιουσίας ?
Είναι πολλά τα λεφτά Αρη .