Απλά θα συμπληρώσω στα πολλά αλλά μεστά που είπε ο cruiser και μια ακόμα παράμετρο....το σπίτι για να σου δώσει χρήματα,πρέπει και να του ρίξεις χρήματα. Ίσως μια ριζική ανακαίνιση να είναι πλεονασμός στην περίπτωση σου -ειδικά αν θελήσεις τελικά να το πουλήσεις- όμως ένα φρεσκάρισμα εικαστικού κυρίως χαρακτήρα να προσθέσει κάποιους πόντους. Η αλήθεια είναι ότι δεν γνώριζα ότι το κόστος ανακαίνισης στην Αθήνα έχει φτάσει σε τέτοιες τιμές,εδώ πάνω το μέγιστο που βγαίνει μια ριζική ανακαίνιση -κάνοντας 'παπάδες' που λέμε- θα φτάσει τα 350 ευρώ. Εταιρείες αγοράζουν παλιά διαμερίσματα προς 500 το μέτρο,τα ανακαινίζουν ριζικά,τα πουλάνε 1000 το μέτρο και βγάζουν 25-30% κέρδος. Πάντως,το τονίζω αυτό,αν αποφασίσεις να το πουλήσεις δωσ´το σε μεσίτη! Θα τρελαθείς με τον κάθε πικραμένο..και είναι τόσο τραγική η κατάσταση με τους νεοέλληνες που μετάνιωσα σχεδόν που κάνω τον μεσίτη...θα έπρεπε να έχω γίνει ψυχίατρος...
Και κάτι ακόμα....έχει απόλυτο δίκιο ο cruiser που έχει ότι η αγορά σπιτιού παρέμεινε η καλύτερη επένδυση ακόμα και μετα την λαίλαπα των φόρων. Οι τιμές -ειδικά στην περιοχή μου- ειναι τόσο χαμηλές που μετα φόρων εξασφαλίζουν καθαρή απόδοση γύρω στο 5% ετησίως. Αν αυτό δεν ειναι καλή επένδυση,τότε τι είναι?

@kkostask

Ο χρήστης kkostask έγραψε:
Απλά θα συμπληρώσω στα πολλά αλλά μεστά που είπε ο cruiser και μια ακόμα παράμετρο....το σπίτι για να σου δώσει χρήματα,πρέπει και να του ρίξεις χρήματα

Σωστό. Απλά η σκέψη μου ειναι οτι δε ρίχνεις τίποτα και ότι σου κάτσει απο τη πώληση ειναι κέρδος (+ την όποια μικρή μεγαλύτερη ψυχική οδύνη που αποφεύγεις αν μπλεξεις με μάστορες εστω για μερική επισκευή) ή τα κάνεις τα παντα όλα και αποφασίζεις. Αν και ειναι πολύ γενικό το ερώτημα, θα άλλαζε κάτι τόσο πολύ αν έκανα απλα ένα βάψιμο και αντε άλλαζα ειδη υγιεινής; Κουζινα; Φοβάμαι οτι αν γινει κατι ελαφρύ κάποιος δε θα το 'εκτιμήσει'. Ισως απλά οτι ψιλο θα έβαζα στην μικρη ανακαίνιση απλά να το έπαιρνα πίσω στη πώληση, άρα δε βλεπω το λόγο. Ισως να κάνω και λάθος. Παντως αν ειναι να μεινουμε εμεις, θα γίνει ριζική.
Εχεις δίκιο, δε θα κάνω τίποτα χωρις μεσίτη. Αν γινεται δε θελω να ξερω καν ποιος ειναι μέσα (αν το νοικιάζει) ή ποιος το αγόρασε.

@cruiser ευχαριστώ πολύ για η μακροσκελή σου απάντηση. Εκτιμώ την άποψή σου στο συγκεκριμένο θέμα κρίνοντας από πληροφορίες που μου είχες δώσει πριν 2 χρόνια όταν είχα ξεκινήσει να ψαχνω για να νοικιάσω σπίτι πριν τη μετακόμισή μας στην Ελλάδα. Μου έιχες ξεκαθαρίσει αρκετά τα πράγματα.
Αυτό που αναφέρεις για το παρκινγκ-ανταγωνισμό είναι ενδιαφέρουσα άποψη μιας και στο παραλιακό μέτωπο του Π.Φαλήρου η πλειοψηφία ειναι παλιές πολυκατοικίες με λιγες να έχουν παρκινγκ. Γι’αυτό και το πρόβλημα του παρκαρίσματος. Επίσης σωστά οι νεοδμητες στο μέτωπο Φαληρο/Ν.Σμύρνη ειναι λίγες λόγω έλλειψης οικοπέδων πια. Από την άλλη, μια σουπερ-λουξ που χτίστηκε πρόσφατα, εδω και 1 χρόνο που έχει “τελειώσει” δε μοιαζει να είναι πλήρως κατοικημένη.
Βάση των λεγομένων σου :

Στα νότια προάστια οι τιμές έχουν ανέβει πολύ και υπάρχει ήδη σχεδόν τρελή ζήτηση και γίνονται πωλήσεις σε καλές τιμές που πλησιάζουν σε κάποιες περιπτώσεις αυτές του 2006 .

Οι τιμές των ενοικίων έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2003 , οι τιμές πώλησης στα επίπεδα του 2001 και η άνοδος θα είναι απότομη , όπως απότομη ήταν και η πτώση , ακριβώς λόγω της μη κατασκευής νέων κατοικιών

και του dstou > και αν μπούνε και μπουλντόζες στο Ελληνικό το πιθανότερο να ανέβουν κι άλλο.

και επειδή πραγματικά, παρά τα χρόνια του ειναι διαμέρισμα σε πολύ καλή θέση (το έχουν δει και 2 φίλοι αρχιτέκτονες που το εκτίμησαν πολύ) ίσως ειναι κρίμα να “σκοτωθεί” τώρα. Ίσως να αξίζει να γίνει μια καλή ανακαίνιση επιπέδου “μένουμε εμείς μέσα” ωστε όσο θα είμαστε Ελλάδα να μη πληρωνουμε ενοικια και αν ξαναφύγουμε, βλέπουμε ανάλογα αν θα το αναλάμβανε καποια εταιρεία διαχείρισης όπως προανέφερα ή το πουλάμε και λογικά έστω θα έχουμε κάποιο μεγαλύτερο κέρδος από το να πουληθεί όπως ειναι τώρα.

Άλλες 2-3 ερωτήσεις :

Θερμανση
Μια άλλη ερώτηση, το διαμέρισμα δεν έχει συστημα καλοριφέρ αλλά εντοιχισμένο σύστημα ψυξης/θέρμανης με δική του μονάδα στη ταράτσα (αυτονομία δηλαδή). Θεωρείτε οτι ένα τέτοιο σύστημα σήμερα έχει λογική ή ειναι κοστοβόρο/μη-αποτελεσματικό και θα πρέπει να γίνει σύνδεση με το σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας (νομίζω το χρησιμοποιούν στη πολυκατοικία ή καλύτερα φυσικό αέριο, που θα πρέπει να το ψάξω περισσότερο).

Αδειασμά
Για αντικείμενα άχρηστα, για να μη μπαίνω στη διαδικασία με παλιατζηδες του δρόμου, υπάρχει κάποια εταιρεία, υπηρεσία που αδειάζει/αγοράζει;

Γκαλερυ/Αντικές
Το διαμέρισμα έχει πίνακες, βάζα και έπιπλα φερμένα από γερμανία/ελβετία το ‘60 ενώ υπάρχουν και επιπλα του Σαρίδη. Κάποιος από εσας ξέρει κάποιον έμπιστο εκτιμητή/αγοραστή που να με καθοδηγήσει;
Η μια λύση ειναι η αποθήκευση μέχρι όποτε… αλλά δε θέλω να έχω εκκρεμότητες γενικά. Οτι ειναι να τελειώνει άμεσα.

Ευχαριστώ και πάλι όλους σας

Αν αποφασίσεις να το πουλήσεις , δεν βάζεις φράγκο . Λέτε να το βάψει ? Τι χρώμα ? Θα αρέσει στους υποψήφιους αγοραστές ?

Τι εννοείτε ανακαίνιση σε σπίτι του 60 ? Κάνω τώρα μια ιδιαίτερη ανακαίνιση σε ένα μικρό 70 τμ του 1958 και το τι είδα είναι απίστευτο . Ασε που επειδή το κάναμε ιδιαίτερο με περίεργα πράγματα , φτάσαμε 1,5 χρόνο μέχρι να καταλήξουμε και στα διάφορα υλικά . Ενώ με το που ανοίγεις βρίσκεις θέματα .

Τώρα μια τέτοια ανακαίνιση είναι ακριβή , αλλά σε κάθε ανακαίνιση τα επίπεδα είναι πολύ διαφορετικά που θέλεις .

Αλλο αν θέλεις να κάνεις ένα επίπεδο απλό , άλλο αν θέλεις να κάνεις ανακαίνιση για να μείνεις ο ίδιος και να το κάνεις σύγχρονο σπίτι .

θέλεις ηλεκτρικά , υδραυλικά , θέρμανση καινούργια , δάπεδα , είδη υγιεινής , ηλεκτρικές συσκευές , εξωτερικά και εσωτερικά κουφώματα , έπιπλα κουζίνας , μονώσεις και διάφορα άλλα .

Αυτά τα πράγματα δεν είναι φτηνά . Θέλεις πολλά συνεργεία σε λίγα τμ και πολλές αποφάσεις σε σύντομο χρόνο .

Τα άλλα που κάνουν είναι πασαλείμματα και πλακώματα .

Στο θέμα της θέρμανσης ΑΝ μείνεις μέσα , η λύση λέγεται αντλία θερμότητας , αλλά μόνο όταν απευθυνθείς σε μηχανολόγο και όχι σε μαγαζί που κάνει πωλήσεις αντλιών .

Αν το ενοίκιο που δίνεις τώρα , θα μπορούσε να καλύψει την ανακαίνιση σε βάθος 5ετίας , ή τουλάχιστον το 50-60 % αυτής και να ξέρεις ότι θα μείνεις για τόσο χρόνο Ελλάδα , τότε την κάνεις γιατί θα είναι μια καλή λύση .

Για τους μεσίτες έχω τις χειρότερες απόψεις . 35 χρόνια που κάνω αυτή την δουλειά , ένα σπίτι έχω πουλήσει από μεσίτες . Αλλά έχω πολλές ιστορίες να πω για αυτούς και για αυτές ...

Αγγελία βάζεις μόνος σου , θα σε πάρουν όλοι τηλέφωνο , θα ξαναβάλουν την ίδια αγγελία 10-20 φορές και θα ψάχνετε τους ίδιους πελάτες .

Το real estate στην Ελλάδα είναι εντελώς της πλάκας .

Για άδειασμα και αντίκες δεν ξέρω . Ισως πρέπει να ασχοληθείς λίγο πρώτα . Να πας μια βόλτα στα μαγαζιά να δεις τι πουλάνε και πόσο , να βγάλεις φωτό τα δικά σου και μετά να φωνάξεις κάποιον 'εκτιμητή' , γιατί μην ξεχνάς ότι ζούμε στην χώρα που ό,τι δηλώσεις είσαι....

Όταν πρότεινα στον φίλο μας να κάνει επεμβάσεις εικαστικού χαρακτήρα εννοούσα να κάνει ότι μπορεί για να μην δείχνει το σπίτι παρατημένο,ξεχασμένο από τον Θεό. Άλλο ένα παλιό αλλά περιποιημένο σπίτι και άλλο ένα σπίτι που έχει να βαφτεί 20 χρόνια. Για τους μεσίτες θα συμφωνήσω απόλυτα!!Άλλωστε και αυτοί είναι κάποιοι από εμάς!Το τι βλέπω κάθε μέρα από ντεμέκ συναδέλφους δεν λέγεται...ένας ρε φούστη μου να πει την αλήθεια....το ωραίο είναι ότι όταν λέω τα πράγματα όπως πραγματικά είναι οι πελάτες δεν με πιστεύουν και κυριολεκτικά αναρωτιούνται! Αγόρασε κάποιος από εμένα μόνο και μόνο επειδή δεν τον κορόιδεψα...
@cruiser μια μέρα να καθίσουμε και να γράψουμε τις εμπειρίες μας,θα είναι σίγουρα διδακτικές....

Για να κανω μια ερωτηση και εγω.

Ποιος ειναι ο νεοτερος αντισεισμικος κανονισμος.
Ή να το θεσω αλλιως ποσο παλαιο μπορει να ειναι ενα διαμερισμα το οποιο εχει χτιστει με συγχρονους τροπους εναντι των σεισμων.

Γιατι δεν λεω ωραια ειναι τα πληρως ανακαινησμενα και συνηθως ειναι στις καλυτερες τοποθεσειες, αλλα τι να το κανεις αν η κολωνα που στεκεται ορθιο το σπιτι εχει δυο τρια δαχτυλιδια σε τυχαια υψη οπως την δεκαετια του 60 και λεπτα σιδερα με ψευτοαγγυρωσεις στην πλακα.

Σε ενα κουνημα λιγο πιο δυνατο ποσο αντεχουν τετοια κτηρια με τοση καταπονηση ολων αυτων των ετων και με εναν εν γενη μετριοτατο αντισεισμικο σχεδιασμο.

Το γκρεμισμα των εσωτεεικων τοιχων σε οποιο σημειο θελουν που κανουν σε τοσο παλαια κτηρια στις ανακαινησεις δεν δημιουργει προβλημα;
Ο τοιχος εκεινη την εποχη συνυπολογιζονταν στα στατικα του κτηριου και ηταν στοιχειο με συνδρομη στον φεροντα μηχανισμο εναντι των σεισμων.

Μετα το 80 αν θυμαμαι σωστα δεν υπολογιζαν πλεον στα στατικα την τοιχοποιεια.

Δηλαδη αυτο που ρωτω ειανι αν αξιζει η αγορα ή οχι ενος διαμερισματος του 85-95 σε αντιθεση με ενα σχετικα νεοδμητο, μιας και δεν θα υπαρχει στην ουσια μεγαλη διαφορα στους κανονισμους των στατικων μεταξυ τους;

Αν ναι τοτε αξιζει η επενδυση σε αυτα καθως πολλα κτηρια του 85-90 με μια ανακαινηση μετριου επιπεδου γινονται διαμερισματαρες

Ο νεώτερος αντισεισμικός κανονισμός σήμερα είναι ο ευρωκώδικας 8 (με το εθνικό προσάρτημα = ειδικές οδηγίες για Ελλάδα, όπως για κάθε ευρωκώδικα και κάθε χώρα, μη σε μπερδεύω).
Προηγούμενος και ισότιμος, κατά την άποψή μου είναι ο ΕΑΚ 2000 , πριν από αυτόν αν θυμάμαι καλά ο ΝΕΑΚ και πριν το 1983 περίπου παλαιότεροι και 'λιγότερο καλοί' κανονισμοί. Το με τι κανονισμό χτίστηκε φαίνεται στα στατικά της άδειας. Αλλά ο κανονισμός λέει τη μισή αλήθεια.
Αν σε ενδιαφέρει το θέμα, πρέπει να ξέρεις πως κατασκευάστηκε και πως συμπεριφέρθηκε σε παλιότερους σεισμούς. Π.χ. ξέρω ότι για μεγάλο διάστημα αρχές δεκαετίας 1990 έβαζαν τα σίδερα λάθος, γιατί για ευκολία χρησιμοποιούσαν ανοιχτούς μανδύες που δεν λειτουργούν στο σεισμό...αλλά εξαρτάται από τον κατασκευαστή - μηχανικό - εργολάβο... Ένας γενικός (αλλά ποτέ απόλυτος) κανόνας είναι τι έγινε στον τελευταίο μεγάλο σεισμό. Συνήθως στις πολυκατοικίες κάποιος έχει το χαρτί της υπηρεσίας που έκανε τον έλεγχο. Πράσινο = καλό, κίτρινό = πιθανόν πρόβλημα, αν και εξαρτάται τι έγραψαν...
Προσωπικά θεωρώ τις πολύ παλιές πολυκατοικίες (προ 1970) καλύτερες από τις πολυκατοικίες από το 1970 έως και την ισχύ του ΝΕΑΚ αν είναι καλοσυντηρημένες. Νέες οικοδομές (2000 και μετά) θεωρώ ότι είναι γενικά καλές. Αλλά ποτέ δεν ξέρεις. Αν θυμάμαι καλά το 1999 αρκετές νέες οικοδομές έπαθαν βλάβες. Αν θες να το ψάξεις καλό είναι να βρεις ένα μηχανικό, να δει τα στατικά σχέδια και τη μελέτη, πως έχει φτιαχτεί και να σου πει μια γνώμη. Προσωπικά θεωρώ πυλωτές, πλάκες χωρίς δοκούς, κοντά υποστυλώματα, δοκούς επί δοκών, 'περίεργες'=μη κανονικές κατόψεις, φυτευτά υποστυλώματα ως μεγάλα μείον.

Καπου εβλεπα βιντεακι στο γιουτιουμπ που μιλουσε ενας καθηγητης και ελεγε πως οι παλαιες οικοδομες ειναι μελετημενες για εως 4 αρια σε σεισμους και γενικα για μικρες επιταχυνσεις του σεισμου κατα τους υπολογισμους εκεινης της εποχης. ( το ειπε ετσι απλα μιας και το φαινομενο εχει πολλους παραγοντες αλλα εμεις ο απλος κοσμος δεν γνωριζει λεπτομερειες)

Συμφωνα με ειδικους ο σεισμος της αθηνας που τρομαξε κοσμακι ηταν ενας μετριος σεισμος αλλα οι παλαιες πολυκατοικιες δεν αντεξαν την επιταχυνση του και ο παλαιος κανονισμος ηταν στα ορια του. Φυσικα και η λαθος εκτελεση του κανονισμου.
Αλλα τοτε πως επαιρναν αδεια και εμπαιναν μεσα οικογενειες να ζησουν; Ποιος ελεγε ειναι λαθος αλλα ο.κ μωρε δεν πειραζει;

Παντως αν καταλαβαινω καλα μεταξυ του 90 και 2005-2012 δεν ειναι μεγαλες οι διαφορες στον κανονισμο στατικοτητας οπως μεταξυ του 60 και του 90.
Σωστα καταλαβαινω ή κανω λαθος;

Καλα οσο για το ποιος ειναι ο εργολαβος καθε κτηριου και την τελικη ποιοτητα αυτου συμφωνω απολυτα, απλα ρωταω για την γενικη ταση και αν συμφερει η αγορα π.χ ψηλοκαλου δαιμερισματος του 1995 με ελαφρα ανακαινηση εναντι νεοδμητου ή εαν ενα νεοδμητο με τον νεο κανονισμο ειναι πολυ μπροστα γενικα ως κατασκευη και αξιζει.
Οπου νεοδμητο εννοω στο περιπου. Δεν χτιζονται πλεον πολλα καινουργια

Μεγάλο θέμα που απαιτεί σεντόνι. Αργότερα

Αρχικά θα παρακαλούσα σε τέτοια θέματα σεισμών κλπ να μην ακούτε διάφορους που λένε διάφορα , γιατί είτε αυτοί δεν τα λένε κατανοητά , είτε εσείς δεν έχετε το υπόβαθρο για να τα καταλάβετε , είτε πιθανότατα και τα δύο .

Το σεισμικό πρόβλημα έχει αρκετές αβεβαιότητες και παραδοχές ενίοτε χονδροειδείς από μόνο του , για να προσπαθούμε να το εκλαικεύσουμε .

Ετσι επειδή και εγώ δεν πολυασχολούμαι με το κομμάτι αυτό σε έντονο βαθμό τα τελευταία 20 χρόνια , αφού ο τομέας που ασχολήθηκα ήταν πιο κατασκευαστικός και έχουμε συνεργάτες , γιατί δεν είμαι της άποψης ότι ένας είναι ειδικός για όλα , όσο και αν σε κάποιους φαινόταν περίεργο αυτό , νομίζω ότι είναι καλύτερο ο καθένας να ειδικεύεται κάπου .

Ας πάρουμε αρχικά αυτό που είπες ότι τα παλιά είναι φτιαγμένα για 4 ρίχτερ . Εδώ θέλει να ξεκαθαρίσουμε τι είναι τα ρίχτερ , τι σχέση έχουν με τον αντισεισμικό σχεδιασμό και διάφορα που θέλουν βιβλιογραφία ολόκληρη .

Μάλλον θα άκουσες ότι με τον παλιό αντισεισμικό κανονισμό είχαν ένα συντελεστή σεισμικής επιβάρυνσης για την Αθήνα 0,04 .

Οταν μιλάμε για το ότι τα παλιά σπίτια έχουν χειρότερες προδιαγραφές από τα καινούργια , προφανώς έχουμε δίκιο .

Αλλά τα παλιά σπίτια είχαν γνώση των αδυναμιών τους και στις περισσότερες φορές είχαν μικρές πλάκες , πολλές κολώνες , μικρά ανοίγματα που σήμαινε μικρά φορτία και τελικά αυτό λειτούργησε υπέρ της ασφάλειας , για αυτό άλλωστε και σπίτια πολύ παλιά άντεξαν στους σεισμούς , που δεν ήταν και τόσο μικροί , για τα δικά μας δεδομένα και τα δικά μας ρήγματα και το δικό μας οριζόντιο διαμελισμό .

Περνώντας τα χρόνια υπήρξαν περιπτώσεις αστοχιών από εργολάβους , όπως όταν έβαζαν μέσα στις κολώνες τις υδρορροές , όταν έφτιαχναν πιλοτές χωρίς δοκούς και τα άλλα που λένε οι συνάδελφοι .

Αλλαγές στον αντισεισμικό του 1959 είχαμε το 1984 που ουσιαστικά πρόκειται περί επικαιροποίησης και αργότερα το 1996 , το 2000 και μετά όπως τα είπαν .

Αλλά πάντα ο αντισεισμικός κανονισμός πέραν των όσων έλεγε , είχε και βασικούς τρόπους που θα έκαναν ασφαλέστερο ένα κτίριο , αλλά συχνά αυτό ερχόταν σε αντίθεση με κάτι ιδέες αρχιτεκτόνων και είχαμε μεγάλες κόντρες .

Η απάντηση στο ερώτημα αν αξίζει να πάρουμε ένα παλιό και το ανακαινίσουμε είναι μία και μονοσήμαντη . Οσο και να το ανακαινίσουμε μπετά ,τούβλα , σοβάδες θα είναι παλιά . Αρα θα πρέπει το συνολικό κόστος αγοράς και ανακαίνισης να υπολείπεται σημαντικά από την τιμή του καινούργιου .

Δεν λαμβάναμε υπ΄ όψη στον υπολογισμό τις τοιχοποιίες εφ΄ όσον η κατασκευή είχε σκελετό και επικάλυψη από οπλισμένο σκυρόδεμα. Οι κατασκευές από φέρουσα τοιχοποιία ήταν μονόροφα , διόροφα και σπανίως τριόροφα κτίρια .

Σωστη παρατηρηση για τα περι διαφορων πληροφοριων περι σεισμου. Δεν εχω ουτε γνωση ουτε υποβαθρο περι του θεματος και δεν προτρεπω να παρθουν σοβαρα υποψιν τα λεγομενα μου.

Ναι αυτο ακριβως ελεγε για 0.04.

Αρα τα ανοιγματα ειναι ενα θεματακι οπως καταλαβαινω.

Στο τελευταιο ειμαι λιγο πιο σιγουρος (οξυμωρο) για το οτι η τοιχοποιεια ηταν στα υποψιν ακομα και στον πρωτο αντισεισμικο κανονισμο με οπλισμενο σκυροδεμα (ανεβαζε τον συντελεστη αν το λεω σωστα),και αυτο διοτι το εχω ακουσει απο διαφορες πηγες σε διαφορετικες στιγμες

Μετα το 80 δεν επαιζε σημαντικο ρολο η τοιχοποιεια στον υπολογισμο στην κατανομη των φορτιων.

Για αυτο και η ενσταση μου στο γκρεμισμα τοιχων σε κτηριο με τον πρωτο κανονισμο

Ενα αλλο που εχω απορια ειναι πως παντου ακουω πως εφοσον περασε τον ταδε σεισμο ειναι ο.κ.

Δηλαδη, δεν υπαρχει περιπτωση να περασει ενα κτηριο εναν σεισμο και μετα σε εναν ακριβως ιδιο να παθει ζημια λογω της κοπωσης. Ή αν περναει ενα σεισμο χωρις ιχνος ζημιας τοτε παρομοιως μπορει χωρις προβλημα να πενραει ξανα ιδιους χωρις παλι καμια ζημια.

Μιλαω για παρομοιους σεισμους που ομοιαζουν πολυ σε εστιακα βαθη, επιταχυνσεις κτλ.

Ενδιαφέρουσες παρατηρήσεις cruiser / Lap και αν πάω σε ανακαίνιση θα τις επισημάνω στον μηχανικό.

Η αστοχία λόγω κόπωσης προυποθέτει κάποιους εκατοντάδες, χιλιάδες ή και εκατομμύρια κύκλους εναλασσόμενης φόρτισης, και εξαρτάται και από το φορτίο.

Οι δικες μου παρατηρησες το πιθανοτερο να ειναι μπουρδες με σαντιγη αλλα και σιροπι σοκολατα.

Καλυτερα να παρατηρουν οι ειδικοι, μηπως και σε γενικο επιπεδο παει μπροστα αυτος ο τοπος.

Αρα, μεχρι στιγμης συγκεντρωνω πως οντως αν περασε σεισμους και ειναι ο,κ δεν εχει θεματα το σπιτι.

Επισης οντως παλαιοτερα με τα μικρα δωματια και τις πολλες κολωνες εν τελη αθελα τους εφτιαχναν αρκετα ανθεκτικοτερα κτηρια απο αυτα που περιμενει καποιος μη γνωστης.

Τωρα θελω να ρωτησω για τους μανδυες στις κολωνες και την ενισχυση τους που βαζουν σε καποιες παλαιες πολυκατοικιες. Οντως ειναι θαυματουργες οπως λενε ή μεταφερει τις δυναμεις πιο ψηλα στο κτηριο κανοντας τις κολωνες τελειως ακαμπτες με αποτελεσμα να καταληγουν σε σημεια που δενεται η πλακα κτλ τα οποια φυσικα και δεν εχουν ενισχυθει.
Αν καταλαβαινω καλα ειναι για να μην σκανε οι κολωνες σε μεγαλους σεισμους.

Ειναι δηλαδη καλη και φθηνη λυση ο μανδυας πανω στην κολωνα ή η ανακατασκευη των θεμελειων που κανουν καποιες πολυκατοικιες χτιζοντας γυρω γυρω απο την παλαια κολωνα μια πιο νεα ειναι η ενδεδειγμενη λυση για την ενισχυση της.

Λοιπόν θα προσπαθήσω να κάνω κάποιες επισημάνσεις ώστε να ξεκαθαρίσουν τα πράγματα .

Αρχικά εμείς οι αρχαίοι μηχανικοί και οι αρχαιότεροι ημών , έχουμε μάθει να έχουμε την φυσική αντίληψη του φαινομένου και την λεγόμενη οφθαλμοστατική . Αυτό όχι γιατί οι νεώτεροι είναι χειρότεροι , αλλά γιατί οι νέοι κανονισμοί , έχουν υπολογισμούς που γίνονται μόνο με χρήση υπολογιστή , ενώ παλιά τους κάναμε με το χέρι , κομπιουτεράκι και λογαριθμικό κανόνα οι παλιότεροι . Οπότε θα έχουμε και κάποια θεματάκια Φυσικής ...

Ετσι τα μικρά δωμάτια και οι πολλές κολώνες ΔΕΝ ΗΤΑΝ ΑΘΕΛΑ ΤΟΥΣ , αλλά απόλυτα ηθελημένα και σχεδιασμένα έτσι ώστε να υπάρχει σωστή ανάληψη του σεισμικού φορτίου .

Το 0,04 που έλεγε και ανέφερα δεν είχε καμία σχέση με τα Ρίχτερ . Ηταν ένας πολλαπλασιαστής που έδινε μία επιπλέον οριζόντια φόρτιση στις κολώνες πέραν του κατακόρυφου φορτίου που παραλάμβαναν από τα φορτία του κτιρίου . Αυτό το 0,04 ήταν για τις περιοχές χαμηλής σεισμικότητας και έφτανε το 0,08 για τα υψηλής και μετά το 84 έγιναν 0,06 και 0,12 αντίστοιχα . Ακόμα οι τοίχοι δεν λαμβάνονταν ποτέ υπ΄ όψη στους υπολογισμούς , αλλά αποδείχτηκε ότι βοηθάνε στον σεισμό και έτσι θεωρήθηκαν οι πιλοτές επικίνδυνες επειδή δεν έχουν τοίχο και πήραν ένα συντελεστή επιπλέον φόρτισης σεισμού από το 84 , ακριβώς επειδή δεν έχουν τοίχους , ενώ έχουν ακουστεί διάφορες απόψεις , για το κλείσιμο τους .
Ανάλογα θέματα έχουμε όταν έχουμε καταστήματα στο ισόγειο που αντί για τοίχους έχουν βιτρίνες , όπως και τα μεγάλα ύψη τους με τα πατάρια , για αυτό τα κατάργησαν το 85 και τα επέτρεψαν το 12 , αλλά και με την ύπαρξη μόνο κολωνών και όχι τοιχωμάτων , που ήταν διάφορες μόδες ανά εποχές .

Ο Αντισεισμικός του Ρουσσόπουλου του 1959 , ήταν ένας εξαιρετικός κανονισμός για την εποχή του και έδινε μάλιστα και λύσεις για τον σωστό σχεδιασμό , που όμως συχνά για λόγους χρήσης και εμπορικότητας δεν γίνονταν στις μελέτες .

Το σκεπτικό του ήταν το Κέντρο Βάρους της κάτοψης και το Κέντρο Βάρους που θα υπήρχε αν είχαμε μόνο τα υποστυλώματα χωρίς τίποτα άλλο και το ονόμασε Κέντρο Ελαστικής Στροφής , θα έπρεπε αν όχι να ταυτίζονται να είναι όσο το δυνατό πιο κοντά . Ετσι το κτίριο στον σεισμό δεν εμφάνιζε φαινόμενο στροφής αφού η απόσταση μεταξύ των δύο κέντρων δεν δημιουργούσε μεγάλη Ροπή .

Η λογική εκείνης της εποχής ήταν το κτίριο στους σεισμούς να δουλεύει στην ελαστική περιοχή . Δηλαδή στην περιοχή που όταν σταματήσει η εφαρμογή της σεισμικής δύναμης , δηλαδή τελειώσει ο σεισμός , το κτίριο επανέρχεται στην αρχική του κατάσταση . Δεν θέλαμε να πάμε δηλαδή στην πλαστική περιοχή όπου οι επιβαρύνσεις είναι μόνιμες γιατί τότε σε κάθε σεισμό είναι προσθετικές .

Αυτό από το 1984 άρχισε να αλλάζει σαν αντίληψη με την εμφάνιση των υπολογιστών και την χρήση νέων υπολογιστικών μοντέλων και μεθόδων . Ετσι περάσαμε στην πλαστική περιοχή μεν , αλλά με επιπλέον συντελεστές ασφάλειας κλπ .

Τα τελευταία χρόνια , η επιλογή είναι η εξής . Δεν μας ενδιαφέρει η επιβίωση του κτιρίου , αλλά μας ενδιαφέρει ακόμα και σε ένα μεγάλο σεισμό το κτίριο να μην καταρρεύσει άμεσα . Δηλαδή να βγεί ο κόσμος έξω να μην έχω θύματα και αν μετά το κτίριο επισκευάζεται ή γκρεμίζεται αυτό είναι θέμα των ασφαλιστικών εταιρειών και όχι των μηχανικών .

Δυστυχώς λόγω της κρίσης , έχουμε πλέον το πρόβλημα πολλοί μηχανικοί να μην έχουν πραγματική εμπειρία αφού επί 10 χρόνια σχεδόν δεν γίνονται έργα και πολλοί παλιοί βγήκαν στην σύνταξη και έτσι υπάρχει ένα κενό εμπειρίας .

Το θέμα των επισκευών , μανδύες κλπ , είναι ειδικό θέμα και είναι ακόμα πιο ειδικευμένοι αυτοί οι Πολιτικοί Μηχανικοί που ασχολούνται με αυτά , ενώ υπάρχουν και υλικά πλέον που βοηθάνε σε τέτοια θέματα . Οπότε σε τέτοια θέματα η εκλαΐκευση πρέπει να αποφεύγεται εντελώς . Εκεί μιλάνε μόνο οι ειδικοί .
Εγώ σε τέτοια θέματα θα έμπαινα μόνο σε ανάλυση κόστους οφέλους , μια και έχω μεγάλη εμπειρία σε τέτοια θέματα και θα έλεγα αν ένα κτίριο αξίζει να επισκευαστεί και να κρατηθεί ή θα πρέπει να δεχτούμε ότι έφτασε το τέλος της ζωής του ή να αναλάβουμε το ρίσκο να μένουμε σε ένα προβληματικό κτίριο .

Γενικά έχω την άποψη ότι κάθε πράγμα , εκτός αν πρόκειται για μνημείο , έχει συγκεκριμένο κύκλο ζωής , που από εκεί και μετά η συντήρηση , ανανέωση , ανακαίνιση , επισκευή , είναι ασύμφορη και αντιοικονομική .

Ωραιο ποστ, ξεκαθαρο με πολλες πληροφοριες, ξεκαθαριζει καποια πραγματα.

Καταλαβα επισης το θεμα της τοιχοποιειας και πως παντα απο τον πρωτο κανονισμο υπολογιζαν τον φεροντα μηχανισμο και απλα η συμπληρωση τοιχειων βοηθουσε επικουρικα.

Επισης καταλαβα πως κτηριο μετα το 84 ειναι με αρκετα καλους και συγχρονους συντελεστες οριζοντιας φορτισης. Σημαντικη παρατηρηση πιστευω.

Μου κανουν εντυπωση δυο πραγματα.

Οι κανονισμοι προσπαθουν να εναρμονιστουν με τις τασεις των αρχιτεκτονων ανα περιοδους και οχι το αναποδο. Δηλαση δεν ειναι αυτοσκοπος το υπερτατο σε αντοχη κτηριο αλλα η μεση λυση εναντι της αρχιτεκτονικης. Αρα αποδεχονται εστω θεωρητικα μια εκπτωση των ανθρωπινων ζωων (ακραιος συνειρμος) εναντι των εντυπωσιακων ανοιγματων των χωρων.

Και πως τα νεα σπιτια σχεδιαζονται με γνωμονα μια εποδεκτη ως εναν βαθμο πλαστικη παραμορφωση. Δεν καταλαβαινω για ποιο λογο ομως. Δεν ειναι οπως το αμαξωμα των αυτοκινητων οπου αν δεν παραμορφωθει η δυναμεις περνουν στους επιβαινοντες.

Στο σεισμο, με το μυαλο μου το αντιλαμβανομαι πως, αν συμβει κουνιεσαι περα δωθε ασχετος την πλαστικη παραμορφωση του κτηριου. Τα στοιχεια του κτηριου φυσικο ειναι να παραμορφωνονται αποροφωντας ενεργεια αλλα ο σχεδιασμος με σκοπο την μονιμη παραμορφωση μου κανει πως καπου εχει φτασει ταβανι ο συγκεκριμενος τροπος δομησης. Μπορει να λεω και μπουρδες

Σωστη η παρατηρηση για τους μανδυες και εκει εχω μηδεν γνωση απλα βλεπω πως εχει γινει μοδα τελευταια και σαν ιδεα μοιαζει καλη αλλα πουθενα δεν βρηκα τα σαιντ εφεκτς στην επιλογη της.

Να σημειωθεί ότι ο αντισεισμικός του 1984 ήταν ουσιαστικά απόρροια δύο σημαντικών σεισμικών γεγονότων που σημάδεψαν τη σύγχρονη ιστορία μας με νεκρούς και άστεγους, το σεισμό της Θεσ/νίκης στα τέλη του '70 και αυτόν της μέχρι τότε θεωρούμενης μη απειλούμενης από σοβαρό σεισμό Αθήνας το '81.

Οσο πιο περιληπτικά γίνεται γιατί δεν έχω πολύ χρόνο .

Ναι ο κανονισμός του 84 έγινε μετά τους δύο μεγάλους σεισμούς γιατί μέχρι τότε τα ιστορικά δεδομένα στην Αθήνα που επιστημονικά είναι αστεία , δεν μας έδειχναν μεγάλες καταστροφές . Κάτι ανάλογο παίζει και με την λεγόμενη κλιματική αλλαγή . Πρέπει να καταλάβουμε ότι πραγματικά επιστημονικά δεδομένα αρχίζουμε και έχουμε από το δεύτερο μισό του 19ου αιώνα και αυτά αποσπασματικά . Τα προηγούμενα είναι εκτιμήσεις πάνω σε ευρήματα της αρχαιολογικής , γεωλογικής και φυσικής έρευνας . Καλό είναι να ξέρουμε ότι η τεχνολογία μας και οι γνώσεις μας είναι ακόμα σε πολύ πρώιμο στάδιο , αφού η ζωή των παππούδων μας ξεκίνησε σε συνθήκες που ολίγη διαφορά είχαν από την ζωή των αρχαίων .

Οι κανονισμοί δεν δουλεύουν υπέρ των αρχιτεκτόνων . Δουλεύουν υπέρ της πραγματικότητας και των επιστημονικών γνώσεων και δεδομένων και την εφαρμογή τους υπέρ της ανάπτυξης με λογικό κόστος .

Το να είσαι Μηχανικός είναι κάτι πολύ γοητευτικό . Προσπαθείς να δαμάσεις την Φύση σε πραγματικό χρόνο , με οικονομικό τρόπο ώστε να μπορεί να γίνει το έργο και κάθε σου λάθος ή αστοχία έχει πραγματικές συνέπειες σε ανθρώπους και πράγματα .

Είναι πολύ διαφορετικό από άλλες θεωρητικές επιστήμες , ή και θετικές που απλά δουλεύουν πειράματα σε προστατευμένο περιβάλλον .

Αρα το να κάνω ένα κτίριο ασφαλές , σημαίνει να είναι σχετικά απίθανο να αστοχήσω , με βάση τα υπάρχοντα δεδομένα και αυτό το έργο να έχει ένα λογικό κόστος .

Δεν θα κάνω ένα αντισεισμικό κτίριο στην Γερμανία που δεν έχει σεισμούς . Αλλο αντισεισμικό θα κάνω στην Αθήνα , άλλο στην Κεφαλλονιά , άλλο στην Ιαπωνία .

Ενας αγωγός που θα μαζέψει τα νερά μιας υδρολογικής λεκάνης , θα υπολογίσει τα δεδομένα πλημμυρών για μία χρονική περίοδο ανάλογη με την σπουδαιότητα του έργου . Μπορεί να είναι 30 χρόνια , μπορεί και 3000 χρόνια .

Δεν θα κάνω έναν αγωγό διαμέτρου 10 μ , όταν τα νερά συνήθως τα παίρνει αγωγός 1μ. Θα κάνω 1,5-2 μ διάμετρο .

Πράγματι λοιπόν αν συμβεί κάτι παραπάνω από αυτό που περιμένει ο σχεδιασμός , θα έχεις ζημίες , καταστροφές , θανάτους . Αν συμβεί κάτι εντελώς απρόβλεπτο , τότε προφανώς δεν έφταιγε ο σχεδιασμός .

Για παράδειγμα η γέφυρα Ρίου - Αντιρρίου έχει σχεδιαστεί για συγκεκριμένο σεισμό και ταχύτητα ανέμου . Γιατί τέτοια δεδομένα έχουμε . Αν αυτά ξεπεραστούν η γέφυρα θα αστοχήσει . Αν είχες άλλα δεδομένα , μπορεί να μην έκανες γέφυρα καθόλου αφού το κόστος θα ήταν υπέρογκο και άχρηστο .

Κλασσικό παράδειγμα η Καλντέρα της Σαντορίνης . Ολη η ζωή του νησιού είναι πάνω σε ένα ενεργό ηφαίστιο . Τι θα έπρεπε να κάνεις ? Να μην έχεις ζωή , επειδή μπορεί σήμερα , σε 10-100-500 ή 1000 χρόνια να έχεις έκρηξη ?

Θενξ ε λοτ για τον χρονο και την απαντηση, ξεκαθαρισα καποιες αποριες που ειχα.

Ετσι οπως το φανταζομαι θα ειναι σχεδον αδυνατον να γκρεμιστουν πολυκατοικιες για να χτιστουν καινουργιες στην θεση τους με τα ιδια συνολικα τετραγωνικα οπως παλαιοτερα με τις μονοκατοικιες και τις αντιπαροχες.
Αρα ειτε στο μελλον θα χτιστουν ουρανοξιστες στην θεση δυο τριων πολυκατοικιων για να εκμεταλευτουν πολλα περισσοτερα τετραγωνικα και να κανουν τις επενδυσεις κερδοφορες, ειτε γενικα ολοκληρα μεγαλα τετραγωνα θα αγοραστουν και θα αλλαξουν σκοπο λειτουργιας.

Το κακο ειναι οτι οι παλαιες πολυκατοικιες του 70 εκτος απο εξαιρεσεις ειναι ασχημα κτηρια, που ομοιαζουν με σπιρτοκουτα ακομα και τα μπαλκονια τους ειναι σαν στενα πεζοδρομια.

Θα μπορουσαν να κρατηθουν αλλα 50-60 ετη δηλαδη θα φτανουν 100+ ετων αλλα αραγε με ποιο οικονομικο κοστος, καθως αργα η γρηγορα θα ανοιξει ξανα η αγορα ακινητου στα επομενα 10-15 ετη και θα δημιουργονται νεες πολεις και συνοικιες με απειρως ωραιοτερα σπιτια και ποιοτητα ζωης.

Στο κεντρο ομως των πολεων θα παραμεινουν κακοσυντηρημενα, στεναχωρα και ασχημα κτηρια.

Τι να πει το Παρίσι τότε με κτίρια του 1600-1800 στο κέντρο του. Εκεί να δεις φράγκα για ανακαινίσεις.
Ένιγουέι, πριν μερικά χρόνια είχε γίνει μια πρόταση από ένα σύλλογο κατασκευαστών να οικοδομούνται νέα, σύγχρονα κτίρια στη θέση των παλαιών, αλλά με τους παλιούς όρους δόμησης σχετικά με τα τετραγωνικά τους.
Το πρόβλημα είναι ότι οι παλιοί συντελεστές δόμησης ήταν μεγαλύτεροι σε πλείστες των περιπτώσεων από αυτούς που ισχύουν τώρα, και ότι παλιά οι δευτερεύοντες χώροι ή οι χώροι στάθμευσης ήταν σχεδόν ανύπαρκτοι ή εξαγοράζονταν έναντι ενός εφ' άπαξ αντιτίμου.
Έτσι π.χ. αν κατεδαφίσεις ένα κτίριο π.χ. 1000 τ.μ. και χτίσεις ένα άλλο στη θέση του τηρώντας το ισχύον νομικό πλαίσιο, τότε το νέο κτίριο θα έχει π.χ. 850 τ.μ. και η τιμή των ακινήτων θα εκτοξευθεί στη στρατόσφαιρα για τα καλά.
Βέβαια το νέο κτίριο θα είναι ενεργειακώς πιο αποδοτικό, θα έχει πάρκινγκ, ανεκλυστήρα, σύγχρονη αντισεισμική θωράκιση, κ.α. καλούδια, αλλά και πολύ ακριβότερο.

Εχω την αισθηση πως αυτα τα κτηρια ειναι εργα τεχνης και διατηρουνται διοτι ειναι η ταυτοτητα της πολης. Δεν ξερω τι καθεστως εχουν διοτι δεν πιστευω να πεφτουν σοβαδες να βγαινουν τουβλα εξω, καθε διαμερισμα να εχει αλλη τεντα και αλλο χρωμα στους τοιχους και αλλα καγκελα στα μπαλκονια, να φαινονται δεκαδες σωληνες αεριου δεξια αριστερα και μηχανηματα ερκοντισιον οπου μπορει να φανταστει κανεις.

Ισως υπαρχει κανονισμος και επιδοτηση για την συντηρηση τους.

Τα δικα μας στην ελλαδα εκτος απο καποιες περιφημες πολυκατοικιες τι να συντηρησεις και ποιο καλλος να επιδειξουν

Δεν το ηξερα αυτο με τους συντελεστες. Αρα θα πρεπει να υπαρξει κεντρικος σχεδιασμος.
Μαλλον το βλεπω στα επομενα 50 ετη.

Παντως το οτι βρεθηκε εταιρια να ξεκινησει κατι τετοιο σημαινει οτι υπαρχουν σκεψεις προς αυτη την κατευθυνση