Η αξία είναι στο 1/3 της πραγματικής . Βέβαια μάλλον αυτή είναι η αξία που παίρνει το κράτος και ίσως όχι αυτή που πληρώνει ο Λάτσης σαν μπροστινός και οι άλλοι από πίσω .

Επίσης κάτι είπαν ότι όταν έφυγαν οι Καταριανοί άλλαξαν κάποιοι όροι , που δεν άλλαζαν όσο ήταν οι Καταριανοί .

Εντελώς τυχαία σε χώρα που βγήκε σχετικά πρόσφατα από πόλεμο και είναι σε 'ανοικοδόμηση' , μέσω φίλου που έχει κάτι δουλίτσες εκεί , έμαθα ότι τα έργα βγαίνουν ως εξής .

Α το έργο , Α η μίζα στην εξουσία και Α το κέρδος . Σύνολο 3Α δηλαδή . Κάθε ομοιότητα μέ άλλες χώρες είναι απλή σύμπτωση

Τα έργα υποδομής , είναι ανάλογα με αυτά που κάνει ο Χ κατασκευαστής σε ένα μεγάλο οικόπεδο , διαμορφώνοντας κήπους , μεγάλα υπόγεια πάρκινγκ , πισίνες κλπ . Αρα είναι εξ αρχής μέρος του κόστους .
Επίσης τα έργα αυτά γίνονται και σε περιπτώσεις ιδιωτικής πολεοδόμησης , η μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων και επἰσης είναι μέρος του κόστους και όχι του τιμήματος .

Πραγματικά γελάει και το μολυσμένο έδαφος με αυτά που γράφονται .

Ας δούμε και ένα άλλο παράδειγμα σύμφωνα με την αποτίμηση της αγοράς .

Πουλάει κάποιος ένα οικόπεδο 1 στρέμματος , που χτίζει ένα στρέμμα .

Εμφανίζεται ένας κατασκευαστής και ο πωλητής ζητάει τιμή Α .

Εμφανίζεται και ένας ιδιώτης και λέει στον πωλητή ότι η τιμή που δίνω εγώ είναι Α/4 .

Τον ρωτάει ο πωλητής , γιατί τόσο χαμηλά ? Απαντάει ο ιδιώτης . Γιατί εγώ δεν θα το χτίσω όλο γιά να το πουλήσω , αλλά θα χτίσω το 1/4 σε μονοκατοικία και το υπόλοιπο θα το έχω κήπο . Αρα αφού δεν θα χτίσω , δεν στο πληρώνω .

Αν γιά κάποιο άσχετο λόγο ο κατασκευαστής αποχωρήσει , τότε η τιμή του ακινήτου θα είναι η τιμή που δίνει ο ιδιώτης ?

Οχι βέβαια και προφανώς ο πωλητής δεν θα πουλήσει . Εκτός αν χρωστάει πολλά και ο κατασκευαστής αναγκάστηκε να αποχωρήσει γιατί του επέβαλλαν περιορισμούς στους όρους δόμησης που του κάνει ασύμφορη την επένδυση .

Τότε μετά την αποχώρηση του , οι όροι δόμησης μπορεί να μην έχουν τους πιό πάνω περιορισμούς , αλλά ο κατασκευαστής φοβάται να επιστρέψει .

Ετσι μόνος υποψήφιος μένει ο ιδιώτης με το πολύ χαμηλό τίμημα και η πίεση στον πωλητή τον αναγκάζει να το πουλήσει .

Αρα οι νόμοι της αγοράς θριάμβευσαν και αυτά που ζήταγε ο πωλητής ήταν εκτός αγοράς .

Εννοείται πάλι ότι κάθε ομοιότητα με πρώην αεροδρόμια , είναι απλή σύμπτωση

Η αξία είναι στο 1/3 της πραγματικής .

ποιος το λεει αυτο, και κυριως ΓΙΑΤΙ? Γιατι η 'πραγματικη' αξια ειναι 'ταδε' (οπου ταδε = 3χ αυτο που δινει ο αγοραστης αυτη τη στιγμη)?

Τα έργα υποδομής , είναι ανάλογα με αυτά που κάνει ο Χ κατασκευαστής σε ένα μεγάλο οικόπεδο , διαμορφώνοντας κήπους , μεγάλα υπόγεια πάρκινγκ , πισίνες κλπ . Αρα είναι εξ αρχής μέρος του κόστους . Επίσης τα έργα αυτά γίνονται και σε περιπτώσεις ιδιωτικής πολεοδόμησης , η μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων και επἰσης είναι μέρος του κόστους και όχι του τιμήματος .

Οχι μαστορα, ο ιδιωτης που χτιζει σε ενα οικοπεδο για τη παρτη του, 1ον ΔΕΝ κανει ΤΕΤΟΙΑ εργα υποδομης και 2ον ΔΕΝ κανει και εργα για τους αλλους πολιτες που θα περνανε απο την οικοδομη για βολτα/αναψυχη. Οτι κανει το κανει μονο για οσους αγορασουν/νοικιασουν κομματι αυτου που εχτισε και τους τα πασσαρει ως εξτρα/παροχες. Το να χτισω μια πισινα για να μπανιαρουν οι μελλοντικοι ιδιοκτητες του διαμερισματος που θα χτισω και πουλησω δεν ειναι το ιδιο με το να κανω ενα τεραστιο παρκο μεσα στην πολυκατοικια, στο οποιο θα μπορουν να βγαινουν βολτα ολοι ανεξαιρετως, ασχετα με το αν εχουν αγορασει ιδιοκτησια.

Τον ρωτάει ο πωλητής , γιατί τόσο χαμηλά ? Απαντάει ο ιδιώτης . Γιατί εγώ δεν θα το χτίσω όλο γιά να το πουλήσω , αλλά θα χτίσω το 1/4 σε μονοκατοικία και το υπόλοιπο θα το έχω κήπο . Αρα αφού δεν θα χτίσω , δεν στο πληρώνω .

Ο ενδιαφερομενος δεν λεει κατι τετοιο (και αν λεει, ειναι βλακας). Ο ενδιαφερομενος λεει απλα 'εγω δινω τοσα, αν θες πουλα μου το, αν θες αντιο'. Και ο πωλητης αποφασιζει αντιστοιχα.

Αν γιά κάποιο άσχετο λόγο ο κατασκευαστής αποχωρήσει , τότε η τιμή του ακινήτου θα είναι η τιμή που δίνει ο ιδιώτης ?

Οχι βέβαια και προφανώς ο πωλητής δεν θα πουλήσει . Εκτός αν χρωστάει πολλά και ο κατασκευαστής αναγκάστηκε να αποχωρήσει γιατί του επέβαλλαν περιορισμούς στους όρους δόμησης που του κάνει ασύμφορη την επένδυση .

Τότε μετά την αποχώρηση του , οι όροι δόμησης μπορεί να μην έχουν τους πιό πάνω περιορισμούς , αλλά ο κατασκευαστής φοβάται να επιστρέψει .

Ετσι μόνος υποψήφιος μένει ο ιδιώτης με το πολύ χαμηλό τίμημα και η πίεση στον πωλητή τον αναγκάζει να το πουλήσει .

Αρα οι νόμοι της αγοράς θριάμβευσαν και αυτά που ζήταγε ο πωλητής ήταν εκτός αγοράς .

Η τιμη της αγορας ειναι αυτη στην οποια τελικα ενδιεφερθηκε να αγορασει ΟΠΟΙΟΣ ενδιαφερθηκε να αγορασει. Αν ηταν 15 αυτοι που ενδιαφερθηκαν, τοτε βγαλε το μ.ο. Πιο απλο δεν γινεται. Ολα τα αλλα ειναι θεωριες, η ΠΡΑΞΗ λεει οτι η αξια του πραγματος ειναι αυτη που ηταν διατεθιμενοι να δωσουν αυτοι που ενδιαφερθηκαν να αγορασουν.

Το 1/3 το λέει το γεγονός ότι η τιμή των 900 εκ σε οικόπεδο που έχει ΗΔΗ όρους δόμησης και είναι 0,50 ο ΣΔ που σημαίνει ότι συνολικά θα κτιστούν 2.750.000 τμ και αυτό το αποκρύβουν στην ανακοίνωση τα παπαγαλάκια και μιλάνε μόνο γιά την κάλυψη των 900 στρεμμάτων , ήτοι των 900.000 τμ που είναι η προβολή των κτιρίων στο οικόπεδο .

Αρα μιλάμε γιά μέσο όρο 3όροφων κτιρίων που όμως θα διασπαρούν από διόροφα μέχρι ουρανοξύστη .

Ετσι η κάλυψη των 900.000 τμ που μας λένε στο δελτίο τύπου , πολλαπλασιαζόμενη επί 3 μας δίνει τον υπάρχοντα συντελεστή δόμησης των 2.750.000 τμ που μας το αποκρύβουν .

Αρα όταν δίνεις 900.000.000 γιά 2.750.000 δομήσιμο , δίνεις 327 €/τμ το δομήσιμο , όταν οι ζητούμενες τιμές στα όμορα οικόπεδα είναι 2.000 €/τμ . Εγώ λόγω μεγέθους του ακινήτου , εκτιμώ την αξία κάθε δομήσιμου τμ γης ΣΤΟ ΜΙΣΟ των ομόρων , δηλαδή στα 1000 €/τμ που είναι το τριπλάσιο της προσφερόμενης .

Ετσι προκύπτει το 1/3 και θεωρώ και εγώ όπως και άλλοι μηχανικοί στο σχετικό φόρουμ ότι έχουμε δίκιο .

300 €/τμ το δομήσιμο κοστίζουν πλέον φτηνές έως πολύ φτηνές περιοχές των δυτικών προαστείων η του υποβαθμισμένου κέντρου της Αθήνας , όπου οι τιμές πώλησης των σπιτιών δεν θα ήταν ακριβότερες των 1200 -1400 €/τμ , ενώ στο συγκεκριμένο έργο λόγω του μεγέθους του θα έχουμε τεράστιες οικονομίες κλίμακας στο κόστος κατασκευής .

Εσύ πιστεύεις ότι θα πουληθούν τα σπίτια και τα μαγαζιά εκεί σε αυτές τις τιμές ?

Από την άλλη προφανώς δεν ξέρουμε αν παίζουν άλλα κρυφά ποσά , που λόγω του ύποπτου παρελθόντος έχουμε ανάλογες σκέψεις .

Ο ιδιώτης που χτίζει ένα μεγάλο οικόπεδο , ένα εμπορικό κέντρο ας πούμε , δεν φτιάχνει ανάλογες υποδομές ? Τι είναι αυτά που λές ? Το μεγάλο εμπορικό κέντρο στα Σπάτα δεν έχει κόμβο σύνδεσης με το οδικό δίκτυο , εσωτερικό οδικό δίκτυο , δίκτυα πυρόσβεσης , περιβαντολλογικά κόστη , βιολογικούς καθαρισμούς , διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου και άλλα πολλά τέτοια ? Ποιός τα πλήρωσε αυτά ? Προφανώς ο ίδιος που έχει το κτίριο .

Σε κάθε έργο το 10-20 % του κόστους , είναι η διαμόρφωση των υποδομών ανάλογα με το μέγεθος του έργου .

Και δεν τα φτιάχνει γιά τρίτους , αλλά γιά τους πιθανούς πελάτες των μαγαζιών του .

Να μην σου πω τι γίνεται όταν φτιάχνονται μεγάλα έργα κατοικιών με εμπορικό κομμάτι όπου δημιουργούνται και κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου .

Ασε που ο νέος οικοδομικός κανονισμός , σου δίνει μπόνους να χτίσεις παραπάνω , αν κάνεις παραχώρηση της χρήσης μέρους του ακαλύπτου του οικοπέδου σου στον Δήμο και το διαμορφώσεις σε κοινόχρηστο χώρο .

Οταν σαν χώρα έχεις παρελθόν που χτυπάει τις επενδύσεις , λέγε με ΣτΕ , κορμοράνοι κλπ , όταν αλλάζεις τους όρους του διαγωνισμού ανάλογα με το ποιόν θέλεις να πάρει την δουλειά , όταν είσαι πολιτικός μεσιτάκος και όχι πωλητής , τότε προφανώς η τιμή πέφτει , αφού όλοι οι σοβαροί επενδυτές βλέπουν ότι έχουν να κάνουν με μπανανία .

Οταν όμως ο άλλος φτιάχνει το μώλλ αυθαίρετα και το λαλίστατο ΣτΕ του το βγάζει τάχα παράνομο , αλλά ταυτόχρονα του λέει και τον τρόπο να το νομιμοποιήσει με 10000 παράβολο , όταν παίζεις με την μετοχή της γιούρο που την γέμισες εν γνώσει σου κόκκινα δάνεια και μετά με το μεγάλο κόλπο την φόρτωσες στους μικρομετόχους και εσύ πήγες να πάρεις τζάμπα την εθνική και την γιούρο καθαρή , τότε προφανώς είσαι ο κατάλληλος άνθρωπος γιά να κάνεις την δουλειά .

Και πού είσαι . Το αστείο ποσό των 300 €/τμ θα το δώσει σε βάθος δεκαετίας

Υ.Γ. Εννοείται δε ότι λόγω της μεγάλης αξίας του ακινήτου που θα το εκτιμήσουν οι εκτιμητές των τραπεζών και της σταδιακής ανάπτυξης του έργου , τά χρήματα θα δοθούν με δάνειο δικών μας τραπεζών , τα οποία βέβαια θα στερηθεί η αγορά .

Kαπου διαβασα οτι ανταλλαξε και μετοχες Πετρολα με ΕΛΠΕ.

Ο χρήστης wantone έγραψε:
Kαπου διαβασα οτι ανταλλαξε και μετοχες Πετρολα με ΕΛΠΕ.

Δεν υπάρχει Πετρολα ,εχει απορροφηθεί απο τα ΕΛΠΕ
http://www.dealnews.gr/epixeiriseis/ite ... E%BB%CE%B1

Ο χρήστης nass έγραψε:

@αεροζολ
Τα περί αξίας εσύ τα λες, εγώ είχα γράψει περί αξίας στην αρχή αλλά μετά δέχτηκα τη διόρθωση του gto250swb ότι δε μιλάμε για αξία αλλά για τιμή (ή σωστότερα 'αποτίμηση').
Αν με ρωτάς ποιά είναι η 'αξία' του Ελληνικού, απαντώ 'δεν ξέρω'. Εσύ ξέρεις ?
Αν με ρωτάς ποιά είναι η 'αποτίμηση' του Ελληνικού, απαντώ 'το μέγιστο όσων είναι διατεθειμένοι να δώσουν όλοι οι αγοραστές'. Αν είναι ένας αγοραστής και δίνει 10 ευρώ, ε, τι να κάνουμε τόσο αποτιμάται, αν δε γουστάρεις γιατί θεωρείς ότι η αποτίμηση δεν είναι δίκαιη ή/και δεν αντιστοιχεί στην αξία, δεν πουλάς.
Επί της ουσίας αντιλαμβάνεσαι προφανώς ότι διυλίζουμε τον κώνωπα, τι πρέπει να γίνει ? Μας δίνει ο Λάτσης 900 μύρια, λες να του πούμε 'δε γουστάρουμε, άντε και γαμήσου' ? Μαζί σου. ΜΕΤΑ θέλω να μου πεις τι γίνεται.

Το ξερω οτι αναφερεσαι σε τιμη και οχι σε αξια. Το εχεις γραψει. Κι’ εγω σε τιμη αναφερομαι και οχι σε αξια. Αλλωστε το χω γραψει [Το 'τόσα δίνει η αγορά --> τόσο αξίζει' (το 'αξιζει' με την εννοια του 'τιμηματος' ) ... ] .

ΔΕΝ σε ρωταω ποια ειναι η 'αξια' ουτε ποια ειναι η 'αποτιμηση' του Ελληνικου.
ΔΕΝ αναφερθηκα καθολου στο αν η αποτιμηση ειναι δικαιη ή οχι.
ΔΕΝ λεω να πουμε 'αντε γαμησου' στον κ. Λατση (αλλωστε δεν ειναι του χαρακτηρα μου αυτες οι εκφρασεις ).
Σε ποια σημεια του σχολιου μου τα εκανα αυτα ?

Απλα εγραψα οτι το 'τόσα δίνει η αγορά --> τόσο αξίζει' εχει ενα συντελεστη ισχυος/αληθειας. Οσο περισσοτερο τα χαρακτηριστικα της αγορας στην οποια αναφερομαστε πλησιαζουν αυτα της αγορας πληρους ανταγωνισμου (που ειναι μια φαντασιακη κατασκευη) τοσο περισσοτερο ο συντελεστης ισχυος πλησιαζει το 1. Αντιστοιχα οσο περισσοτερο απομακρυνονται , τοσο περισσοτερο ο συντελεστης ισχυος πλησιαζει το 0.
Τα χαρακτηριστικα της 'αγορας Ελληνικου' απεχουν πολυ απο αυτα της αγορας πληρους ανταγωνισμου.

Ο χρήστης kacey έγραψε:

Διότι, όπως σου είπε και ο koutsan και το 'τόσα δίνει η αγορά --> τόσο αξίζει' (λαμβάνοντας υπόψη τη διαφορά 'αξίας' και 'τιμήματος' που σωστά επισήμανε προ ορισμένων σελίδων ο gto250swb) είναι αληθές (αλοίμονο αν συζητάμε Οικονομία 101)

Η θεωρια του «η αγορα αντανακλα την πραγματικη αξια ΚΑΘΕ προϊοντος» εχει φαει σφαλιαρες και εχουν σπασει πλακα μ’ αυτη. Γι’ αυτο (και ασχετα με το τι ειπε ο koutsan, ο οποιος ειπε 'χοντρικα αληθες') οι σοβαροι νεοκλασικοι οικονομολογοι λενε οτι η θεωρια ισχυει μονο σε αγορες των οποιων τα χαρακτηριστικα πλησιαζουν αυτα της αγορας πληρους ανταγωνισμου (που ειναι μια ιδεατη κατασταση). Και μονο ο μικρος αριθμος ,λογω του υψους της επενδυσης, των εν δυναμει αγοραστων επηρεαζει την τιμη (πραγμα που την κανει μια αγορα που ΔΕΝ πλησιαζει τα χαρακτηριστικα της αγορας πληρους ανταγωνισμου αφου ο καθε μεμονωμενος αγοραστης μπορει να επηρεασει την τιμη).

Το 'τόσα δίνει η αγορά --> τόσο αξίζει' (το 'αξιζει' με την εννοια του 'τιμηματος' ) ισχυει για τα σουβλατζιδικα , αλλα οχι για το ελληνικο.

Οταν οι σοβαροι νεοκλασικοι οικονομολογοι γινουν εμποροι και καταφερουν να εχουν αποτελεσματα με αυτη τη θεωρια - ή οταν βαλουν δικα τους λεφτα για να στηριξουν τη θεωρια τους = σκασουν ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ και αγορασουν οι ιδιοι το ελληνικο ή οποιοδηποτε αλλο μικρο ή μεγαλο προιον που θεωρουν οτι δεν πρεπει να εμπιπτει στην κατηγορια που λες/λενε, σε τιμη μεγαλυτερη απο αυτη που προσταζει/οριζει η 'αγορα' - τοτε να ερθουν να μας πουν τη θεωρια τους....

Θα τους το πω.

Αν η αξια ενος πραγματος δεν οριζεται ως αυτο που διατιθεται να δωσει καποιος για να το αποκτησει (στις συνθηκες που επικρατουν την ημερα/εποχη της αγορας), τοτε απο τι οριζεται? Για πες μου εσυ ή οι σοβαροι νεοκλασικοι οικονομολογοι. Τι ειναι αυτο ή αυτα (γιατι υποθετω θα μου πεις οτι ειναι συνθετο+με πολλους παραγοντες) που οριζει οτι η αξια του Χ πραγματος δεν ειναι τα πχ 2 χιλιαρικα που διατιθενται να δωσουν ολοι οσοι ενδιαφερονται να το αποκτησουν, αλλα πχ 3 χιλιαρικα. Γιατι?

Αναφερομαι σε τιμη και οχι σε αξια.

Η τιμη ενος προϊοντος μπορει να ειναι
• Αυτο που ειμαστε διατεθειμενοι να δωσουμε για να αποκτησουμε το προϊον
• Διαμορφωμενη απο ολογοπωλιο/μονοπωλιο
• Δηλωση κοινωνικου στατους

Η τιμη μπορει να αντανακλα και διαφορα αλλα πραγματα (που δεν εχει νοημα να τα αναφερω αφου δεν συζηταμε αυτο) , αλλα δεν αναφερθηκα στο ποια πρεπει να ειναι η τιμη ενος προϊοντος (ουτε στους παραγοντες που επιδρουν στον καθορισμο της τιμης).

Αυτο που εγραψα ειναι αυτο που λεω στην απαντηση μου στον ναςς . Αλλωστε εχεις κανει κουοτ το σχολιο μου και μπορεις να δεις τι εγραψα.

Ο χρήστης trident1971 έγραψε:

Δε γραφεις παπαριες, καλη ερωτηη εκανες, καλη απαντηση εδωσε ο kacey.

Να προσπαθησω να δωσω ενα παραδειγμα αλλο:
Κλασικη Ελληνιδα μοναχοκορη, της λενε απο μικρη οτι θα ερθει να την παρει πριγκηπας, ειναι ομορφη, εξυπνη κλπ

Σκανε διαφοροι κατα καιρους, αλλα δε τους θελει, ουτε ψαχνεται, γιατι καλοπερναει και μοναχή της, και αναμενει και τον πριγκηπα. καποια στιγμη περνανε τα χρονια και λιγοστευουν οι ζητουντες την χειραν της. Οταν πια φτασει και πεσει λιγο το βυζι, γυρω στα 35 και μετα και κανει το ελαφρυ στρογγυλεμα το προγουλακι, σκαει ο γερο Λατσης ο σάτυρος και λεει οτι θα την παρει μεν αλλα θα κανει και δουλειες, θα δινει και κωλαρακι και θα τρωει χαστουκια...

Αν πουλαγε στην ωρα της με το βυζι τεντα, θα πουλαγε σε οποιον ηθελε ΟΣΟ ηθελε αυτη... ειχε επιλογες.
τωρα πια που δε μετραει τοσο, καλο και το χαστουκακι ποτε πότε...

Hint: Μερικοι απο τους γειτονες του ανω μαχαλα, λενε ακομα για τη μουναρα, αλλα εχουν να τη δουν πολλα χρονια, απο τον καιρο που πηγαινε ακομα Πανεπιστημιο και εσκαγαν μιλιουνια οι γκομενοι.

Στέλιος Καζαντζίδης- Το Θολωμένο Μου Μυαλό

Στην υγεια του μαλακα

Στην υγεια σου λοιπον.

Ο χρήστης αεροζολ έγραψε:
Στην υγεια σου λοιπον.

εβιβα
γραψε και αλλα διασκεδαστικα

Ο χρήστης in.gr έγραψε:
Προτιμητέο επενδυτή για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό ανακήρυξε τη Δευτέρα τη Lamda Development το Διοικητικό Συμβούλιο του Ταμείου Αξιοποίησης της ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ).

Σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση η απόφαση της Διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ ελήφθη ομόφωνα και αφού πρώτα έγινε αποδεκτή η θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων.

Είχε προηγηθεί η υποβολή ξεχωριστών γνωμοδοτήσεων (fairness opinions) από τους Χρηματοοικονομικούς Συμβούλους του ΤΑΙΠΕΔ, Citigroup και Piraeus Bank, οι οποίοι έκριναν δίκαιη και εύλογη την τελική οικονομική προσφορά, ύψους 915 εκατ. ευρώ, της Lamda Development και του επενδυτικού σχήματος που τη στηρίζει.

Ο χρήστης Red Garland έγραψε:
@nass
O Λάτσης λέει δίνω ένα χαμηλό ποσό για ορ ντεβρ.
Το ΤΑΙΠΕΔ λέει ξαναστείλε γιατί ο 'ανεξάρτητος' εκτιμητής υπολόγισε περισσότερα.
Ο Λάτσης που έχει κάνει τάτσι-μίτσι-κότσι με τον εκτιμητή δίνει 5% απάνω από το κατώτατο όριο αποτίμησης του ανεξάρτητου εκτιμητή(που ήταν γνωστό εξ αρχής από τον Λάτση).
Και αυτό το λέμε ότι καθορίστηκε η τιμή από την αγορά

Γελάει και το μολυσμένο υπέδαφος.

Ολα αυτά ΑΝ ισχύει η υπόθεση ότι τα ΄χουν κάνει όλοι μαζί πλακάκια.

Ο Λάτσης έδωσε 215 εκατ. παραπάνω από την εκτίμηση (700 εκατ.) δηλ. 30%

Ακόμα δεν απάντησες: για ποιό λόγο δεν κατέβηκαν και άλλοι και δεν είχαμε 'τέλειο ανταγωνισμό' και άλλα παραμύθια ?

@Asimov
Αν δεν κάναμε δεκτή την προσφορά του Λάτση ξέρουμε ότι δεν θα γινόταν τίποτα, όπως δεν έγινε 10 χρόνια τώρα.
Τώρα ξέρουμε ότι τουλάχιστον θα γίνει κάτι.

http://agroselliniko.blogspot.gr/

Ακόμα μια χαμένη ευκαιρία.

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Το 1/3 το λέει το γεγονός ότι η τιμή των 900 εκ σε οικόπεδο που έχει ΗΔΗ όρους δόμησης και είναι 0,50 ο ΣΔ που σημαίνει ότι συνολικά θα κτιστούν 2.750.000 τμ και αυτό το αποκρύβουν στην ανακοίνωση τα παπαγαλάκια και μιλάνε μόνο γιά την κάλυψη των 900 στρεμμάτων , ήτοι των 900.000 τμ που είναι η προβολή των κτιρίων στο οικόπεδο .

Αρα μιλάμε γιά μέσο όρο 3όροφων κτιρίων που όμως θα διασπαρούν από διόροφα μέχρι ουρανοξύστη .

Ετσι η κάλυψη των 900.000 τμ που μας λένε στο δελτίο τύπου , πολλαπλασιαζόμενη επί 3 μας δίνει τον υπάρχοντα συντελεστή δόμησης των 2.750.000 τμ που μας το αποκρύβουν .

Αρα όταν δίνεις 900.000.000 γιά 2.750.000 δομήσιμο , δίνεις 327 €/τμ το δομήσιμο , όταν οι ζητούμενες τιμές στα όμορα οικόπεδα είναι 2.000 €/τμ . Εγώ λόγω μεγέθους του ακινήτου , εκτιμώ την αξία κάθε δομήσιμου τμ γης ΣΤΟ ΜΙΣΟ των ομόρων , δηλαδή στα 1000 €/τμ που είναι το τριπλάσιο της προσφερόμενης .

Ετσι προκύπτει το 1/3 και θεωρώ και εγώ όπως και άλλοι μηχανικοί στο σχετικό φόρουμ ότι έχουμε δίκιο .

Δηλαδή μας λες ότι τα οικόπεδα αποτιμούνται με βάση το δομήσιμο ? Οταν λένε 2000 το τ.μ. εννοούν 'δομήσιμο' ? Διότι ήξερα 'πραγματική επιφάνεια'

Επίσης υποθέτεις ότι όλα τα δομήσιμα είναι κατοικίες, που δεν ισχύει προφανώς, διότι η έκταση θα έχει και εμπορικές, ξενοδοχειακές κτλ. χρήσεις.

Αν ισχύει αυτό που έχεις πει, ότι το κόστος του οικοπέδου είναι το μισό του τελικού κόστους, τότε μας λες ότι στην περιοχή οι έτοιμες κατοικίες πωλούνται 5000/τμ ? (2000/τμ κόστος για το οικόπεδο + άλλα τόσα κόστος κατασκευής + 25% κέρδος) Το οποίο δεν ισχύει με την καμία (καλά, για το 15000/τμ που είχες πει για το Ελληνικό είναι τελείως )

Τέλος πάντων, το ό,τι προσπαθείς να αποτιμήσεις μια έκταση 5.5 εκατομμυρίων τμ με βάση όσα ισχύουν για τα 'όμορα οικόπεδα' των 300-500 τμ (όπου 'όμορα' από τη μία πλευρά είναι Σούρμενα και από την άλλη το γκολφ της Γλυφάδας δηλ. καμία σχέση...) δείχνει ότι κάτι δεν πάει καλά στο συλλογισμό σου.

Ολα τα οικόπεδα προφανώς αποτιμούνται με βάση το δομήσιμο .
Δομήσιμη επιφάνεια είναι η επιφάνεια που προκύπτει πολλαπλασιάζοντας τον συντελεστή δόμησης - ΣΔ - με το εμβαδόν του οικοπέδου .

Στην Ελλάδα και στις εντός σχεδίου περιοχές ο ΣΔ είναι γιά τις δευτερεύουσες κατοικίες σε παραθεριστικές περιοχές από 0,2-0,6 και γιά τις κύριες κατοικίες σε αστικές περιοχές από 0,4 μέχρι 4,2 .

Αυτό σημαίνει ότι ένα οικόπεδο εμβαδού 1000 τμ μπορεί να χτίζει από 200 μέχρι 4.200 τμ .
Προφανώς όσο μεγαλώνει ο ΣΔ τόσο μειώνεται η αξία ανά δομήσιμο τμ , αφού η μεγαλύτερη δόμηση σημαίνει χαμηλότερη ποιότητα διαβίωσης γιά τις ίδιες περιοχές . Υπάρχουν βέβαια και άλλες περιπτώσεις που παίζουν ρόλο στην αξία της γης .

Το κόστος κατασκευής , ανεξάρτητα από το που χτίζεις κυμαίνεται από 800 - 1500 €/τμ ανάλογα με την ποιότητα και το μέγεθος της κατασκευής , αφού η μεγαλύτερη κατασκευή έχει οικονομίες κλίμακας σε σχέση με μιά μικρότερη .

Αρα μιά φτηνή αξία γης με κόστος δομήσιμης γης 200 €/τμ και κόστος φτηνής κατασκευής 900 €/τμ , μπορεί να πουληθεί περί τα 1400 €/τμ

Μιά κατασκευή σε γη αξίας 2000 €/τμ και κόστους κατασκευής 1300 €/τμ , μπορεί να πουληθεί περί τα 4000 €/τμ .

Αυτά είναι γενικοί κανόνες και επηρεάζονται από την τοποθεσία και τις υποδομές και το μέγεθος .

Αν τώρα έχουμε μονοκατοικίες σε μεγάλο και ακριβό οικόπεδο και με μεγάλο κόστος περιβάλλοντος χώρου , πισίνες κλπ , τότε οι τιμές ανεβαίνουν ανάλογα .

Προφανώς δεν θα κοιτάς τις τιμές που λένε διάφοροι σε μιά πεθαμένη σήμερα αγορά , αλλά τις τιμές που θα υπάρχουν σε μιά ειδική περιοχή , όπως θα είναι το Ελληνικό .

Προφανώς δεν υποθέτω ότι όλα τα δομήσιμα θα είναι κατοικίες , αλλά εκεί θα έχεις ίδιο η χαμηλότερο κόστος από τις κατοικίες , ενώ θα έχεις πολύ ψηλότερες τιμές πώλησης η ενοικίασης .

Οπότε παίρνω μέσους όρους .

Σε τόσο μεγάλη έκταση , άκουσα τώρα στις ειδήσεις γιά πάνω από 6.000.000 τμ , προφανώς θα υπάρχουν ακίνητα , είτε μονοκατοικίες , είτε διαμερίσματα η γραφεία στον ουρανοξύστη που θα πουληθούν σε πολύ ακριβές τιμές .

Αυτά βέβαια τα λέω περιληπτικά και γνωρίζω ότι δεν είναι εύκολο να είμαι κατανοητός από όλους , αφού το θέμα δεν είναι καθημερινή πρακτική .

ωραια ολα αυτα, αλλα αν κανεις δεν ειναι διατεθιμενος να δωσει 'ΤΟΣΑ' για 'ΑΥΤΟ', η τιμη δεν ειναι σωστη (γιατι τα 'ολα αυτα', τα ξερουν και τα σκεφτονται και τα συνυπολογιζουν αυτοι που αποφασιζουν ποσα θα προσφερουν, και τελικα αποφασιζουν να προσφερουν ενα χαρτοπετσετακι).

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Ολα τα οικόπεδα προφανώς αποτιμούνται με βάση το δομήσιμο .
Δομήσιμη επιφάνεια είναι η επιφάνεια που προκύπτει πολλαπλασιάζοντας τον συντελεστή δόμησης - ΣΔ - με το εμβαδόν του οικοπέδου .

Στην Ελλάδα και στις εντός σχεδίου περιοχές ο ΣΔ είναι γιά τις δευτερεύουσες κατοικίες σε παραθεριστικές περιοχές από 0,2-0,6 και γιά τις κύριες κατοικίες σε αστικές περιοχές από 0,4 μέχρι 4,2 .

Αυτό σημαίνει ότι ένα οικόπεδο εμβαδού 1000 τμ μπορεί να χτίζει από 200 μέχρι 4.200 τμ .
Προφανώς όσο μεγαλώνει ο ΣΔ τόσο μειώνεται η αξία ανά δομήσιμο τμ , αφού η μεγαλύτερη δόμηση σημαίνει χαμηλότερη ποιότητα διαβίωσης γιά τις ίδιες περιοχές . Υπάρχουν βέβαια και άλλες περιπτώσεις που παίζουν ρόλο στην αξία της γης .

Το κόστος κατασκευής , ανεξάρτητα από το που χτίζεις κυμαίνεται από 800 - 1500 €/τμ ανάλογα με την ποιότητα και το μέγεθος της κατασκευής , αφού η μεγαλύτερη κατασκευή έχει οικονομίες κλίμακας σε σχέση με μιά μικρότερη .

Αρα μιά φτηνή αξία γης με κόστος δομήσιμης γης 200 €/τμ και κόστος φτηνής κατασκευής 900 €/τμ , μπορεί να πουληθεί περί τα 1400 €/τμ

Μιά κατασκευή σε γη αξίας 2000 €/τμ και κόστους κατασκευής 1300 €/τμ , μπορεί να πουληθεί περί τα 4000 €/τμ .

Αυτά είναι γενικοί κανόνες και επηρεάζονται από την τοποθεσία και τις υποδομές και το μέγεθος .

Αν τώρα έχουμε μονοκατοικίες σε μεγάλο και ακριβό οικόπεδο και με μεγάλο κόστος περιβάλλοντος χώρου , πισίνες κλπ , τότε οι τιμές ανεβαίνουν ανάλογα .

Προφανώς δεν θα κοιτάς τις τιμές που λένε διάφοροι σε μιά πεθαμένη σήμερα αγορά , αλλά τις τιμές που θα υπάρχουν σε μιά ειδική περιοχή , όπως θα είναι το Ελληνικό .

Προφανώς δεν υποθέτω ότι όλα τα δομήσιμα θα είναι κατοικίες , αλλά εκεί θα έχεις ίδιο η χαμηλότερο κόστος από τις κατοικίες , ενώ θα έχεις πολύ ψηλότερες τιμές πώλησης η ενοικίασης .

Οπότε παίρνω μέσους όρους .

Σε τόσο μεγάλη έκταση , άκουσα τώρα στις ειδήσεις γιά πάνω από 6.000.000 τμ , προφανώς θα υπάρχουν ακίνητα , είτε μονοκατοικίες , είτε διαμερίσματα η γραφεία στον ουρανοξύστη που θα πουληθούν σε πολύ ακριβές τιμές .

Αυτά βέβαια τα λέω περιληπτικά και γνωρίζω ότι δεν είναι εύκολο να είμαι κατανοητός από όλους , αφού το θέμα δεν είναι καθημερινή πρακτική .

Σε μια αγορα που εχει πατωσει και οπου δεν γινονται συνναλαγες αυτη η αναλυση δεν εχει λογικα νουμερα. Τιμες που θα υπαρχουν ειναι τελειως υποθετικες. Πρεπει να ληφθει υποψι οτι καποιοι επενδυουν τα χρηματα τους με προοπτικη να παρουν κατι πισω μετα απο 10-20 χρονια οταν τα παντα εχουν παγωσει στην Ελλαδα.

Πάντως criuser το κράτος διαφωνεί μαζί σου, όταν λέει 'αντικειμενική τιμή' για ένα οικόπεδο εννοεί 'επιφάνεια', όχι 'δομήσιμο'. Αρα η αποτίμηση του κράτους είναι διαφορετική από τη δική σου (μάλλον οι μόνοι που αποτιμούν οικόπεδα ανά τμ δομήσιμου είναι οι κατασκευαστές...). Και εννοείται ότι η σύγκριση με βάση τα όμορα οικόπεδα είναι αστεία...

Ο χρήστης nass έγραψε:
Πάντως criuser το κράτος διαφωνεί μαζί σου, όταν λέει 'αντικειμενική τιμή' για ένα οικόπεδο εννοεί 'επιφάνεια', όχι 'δομήσιμο'. Αρα η αποτίμηση του κράτους είναι διαφορετική από τη δική σου (μάλλον οι μόνοι που αποτιμούν οικόπεδα ανά τμ δομήσιμου είναι οι κατασκευαστές...). Και εννοείται ότι η σύγκριση με βάση τα όμορα οικόπεδα είναι αστεία...

Δεν γνωρίζεις και εκτίθεσαι .

Στους συντελεστές των αντικειμενικών αξιών οικοπέδου , βασικότατος είναι ο ΣΑΟ , που σημαίνει Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου και είναι ακριβώς ο Συντελεστής Δόμησης που λέμε εμείς οι μηχανικοί .
Δες έντυπο 3 μεταβίβασης οικοπέδου .

Σύγγκριση με βάση την μισή αξία που ζητούνται τα όμορα οικόπεδα σε περίοδο κρίσης , είναι απόλυτα ασφαλής .

Τώρα γιά το γεγονός ότι κανείς δεν ενδιαφέρεται , η όποιος ενδιαφέρεται τον διώχνουμε όπως έγινε με τους Καταριανούς , αυτά είναι και θέμα πόσο καλός πωλητής είσαι η ενδιαφέρεσαι να είσαι , γιατί μπορεί να είσαι και απλός μεσιτάκος .

Ακόμα το γεγονός ότι τώρα θα δώσει μόλις το 30 % του τιμήματος , ενώ το υπόλοιπο θα το δώσει σε βάθος δεκαετίας , ενώ ανάλογο θα είναι και το πρότζεκτ ανοικοδόμησης , λογικό αφού έτσι θα γράψει μεγάλες υπεραξίες , αφού θα χτίζει όχι σε ένα χωράφι , αλλά σε διαμορφούμενο περιβάλλον υψηλής ποιότητας , είναι κάτι που θα τον βοηθήσει να έχει υψηλή χρηματοδότηση ώστε να βγάλει πολύ κέρδος με λίγο δικό του κεφάλαιο , σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στις συνήθεις οικοδομές που είναι εντάσεως κεφαλαίου , αφού το οικόπεδο ή το αγοράζεις , άρα εκταμιεύεις η δανείζεσαι όλο το ποσό , η το παίρνεις αντιπαροχή , οπότε έχεις συγκεκριμένο χρόνο παράδοσης ΟΛΟΥ του έργου , ανεξάρτητα αν πουλήσεις η όχι .

Αρα ο τρόπος και το ποσό είναι σκανδαλωδώς ευμενής γιά τον αγοραστή και δημιουργεί ερωτηματικά .