Ο χρήστης wannabe έγραψε:

Συμπεράσματα : το συνολικό οικόπεδο των 262 τμ έπαιζε ως αξία γύρω στο 1 εκατομμύριο (λίγο λιγότερο) αλλά δεν ήθελαν οι κατασκευαστές να δώσουν όλο το ποσό μετρητά…Αναγνώριζαν περίπου την αξία 1 μύριο αλλά ήθελαν να δώσουν όσο δυνατόν λιγότερο μετρητό και τα υπόλοιπα αντιπαροχή….Εγώ ήμουν ανένδοτος ατομικά για μετρητό, οι άλλοι εκάμφθησαν και έγινε η συμφωνία…

α)αυτό το λες τώρα μετά την συναλλαγή ή το είχες παγιώσει και πριν?(για πριν φαίνεται απο τα 550 που ζητούσες)
β)η εκτίμηση βγήκε ως μέσος όρος της προσφοράς γης στη περιοχή, με προβολή στη τιμή πώλησης κατοικιών στη περιοχή ή απο τη προσφορά του ενδιαφερόμενου?

@dbekos αν είχες μόνο οικόπεδο ή κάποια παλιά πολυκατοικία θα σου έλεγα έκανες λάθος.
για μονοκατοικία είναι δίλημμα και κατά περίπτωση.
απο την άλλη με 1εκ και μια λογική βόλτα απο το ΧΑΑ θα είχες 2,5 τώρα ίσως=2 μεζονέτες κ 1εκ παντελονιάσει.

Ήταν σαφές από πριν...Από 600 είχα ξεκινήσει

Για το οικόπεδο είχα επαφές με 4 κατασκευαστές και με τριγύριζαν και 2 μεσίτες ( ο θεός να τους κάνει). Όλοι γύριζαν σαφώς γύρω από τα 500 k για μένα (με πούρο μετρητό λίγο λιγότερο, με αντιπαροχή λίγο περισσότερο αλλά βέβαια με υπολογιζόμενες τιμές πώλησης των διαμερισμάτων Γενάρη 2007).
Θα έλεγα ότι ήταν ξεκάθαρο ότι το οικόπεδο 'έπαιζε' τότε στην αγορά 1 μύριο +/-5%. Πάντα όμως συνενωμένο 262 τμ, το δικό μου στα 131 έχανε πολύ σε αξία μόνο του. Και η προβολή της τιμής πώλησης των κατοικιών στην περιοχή αυτή την τιμή χοντρικά έδινε.
Η ενιαία εκπροσώπηση όλου του οικοπέδου θα μου έδινε ένα τελείως άλλο διαπραγματευτικό αέρα και θα μπορούσα να 'πιέσω' σαφώς περισσότερο και καλύτερα.
Το ατομικό μου διαπραγματευτικό χαρτί ήταν ότι ήταν εμφανές ότι είτε γινόταν η συμφωνία είτε όχι στη ζωή μου δεν θα άλλαζε τίποτα. Και στις 2 περιπτώσεις θα συνέχιζα την επόμενη μέρα να ζω όπως ακριβώς ζούσα, οπότε δεν πολυχαμπάριαζα από πίεση του στυλ 'θα ματαιωθεί η συμφωνία' που μου τσαμπούναγαν. Σήκωνα τους ώμους και έλεγα ελαφρώς προκλητικά 'Μπράβο, ε και ;'. Άλλωστε δεν είχα βγει να τους ψάξω εγώ, αυτοί είχαν έρθει σε μένα.
Το άλλο οικόπεδο δεν ήταν ακριβώς έτσι οπότε και υπήρξαν πιο εύκολοι στόχοι πίεσης και την πλήρωσαν από παντού : πλήρωσαν δικηγόρο, μεσίτη, κακή (ανύπαρκτη δηλ.) ειδική συγγραφή, πήραν αντιπαροχή και ελάχιστο μετρητό.

Α και στα υπόψιν ότι είχα κάνει και ξεχωριστό ιδιωτικό συμφωνητικό στο οποίο ο κατασκευαστής αναλάμβανε να καταβάλει το σύνολο του ΦΠΑ τον οποίο θα όφειλε στην εφορία ο οικοπεδούχος με την παράδοση των διαμερισμάτων, σύμφωνα με το νόμο 3427/2005, ο οποίος από 1/1/2006 προέβλεπε επιβολή ΦΠΑ στις παραδόσεις ακινήτων από επιχειρήσεις ή επιτηδευματίες με αντικείμενο δραστηριότητας την ανέγερση ακινήτων προς πώληση (άρα και στην αντιπαροχή).

Ο χρήστης koutsan έγραψε:

Το ατομικό μου διαπραγματευτικό χαρτί ήταν ότι ήταν εμφανές ότι είτε γινόταν η συμφωνία είτε όχι στη ζωή μου δεν θα άλλαζε τίποτα. Και στις 2 περιπτώσεις θα συνέχιζα την επόμενη μέρα να ζω όπως ακριβώς ζούσα, οπότε δεν πολυχαμπάριαζα από πίεση του στυλ 'θα ματαιωθεί η συμφωνία' που μου τσαμπούναγαν. Σήκωνα τους ώμους και έλεγα ελαφρώς προκλητικά 'Μπράβο, ε και ;'. Άλλωστε δεν είχα βγει να τους ψάξω εγώ, αυτοί είχαν έρθει σε μένα.

και να πω οτι δεν τα έλεγα...
πάντως οι διαπραγματεύσεις υπο το καθεστώς συνιδιοκτησίας ειδικά σε εξ'αδιαιρετου απο κληρονομιά (άρα οικογένεια) είναι μια υπεραπαιτητική άσκηση ισορροπίας.
φαντάζομαι εκπροσωπούσες τον δικό σου με το διαμέρισμα σχεδόν εν λευκώ.

ΑΠΟΛΥΤΩΣ εν λευκώ : ακριβώς σαν να ήταν 100% δικό μου και 200 k να το έδινα αντί για 500 k δεν θα έλεγε ούτε λέξη.
Αν η δική μου ζωή δεν θα άλλαζε 1 φορά, η δική της δεν θα άλλαζε 10. Είμαι βέβαιος ότι αν της έλεγαν ξέρετε το ακίνητο σας απαλλοτριώνεται, χωρίς αποζημίωση, από το κράτος η απάντηση θα ήταν 'Α ναι ; ε καλά δεν πειράζει αν είναι να βοηθήσουμε το κράτος...'

Bλέπω έχει μια αδυναμία στις απαλλοτριώσεις

...τραπεζών;

Ο χρήστης dbekos έγραψε:
Εχουν περασει 6+ μηνες που τελειωσε η πολυκατοικια διπλα μου, αφου οντως χτιστηκε.
Ακομα ομως εχει 2 απο τα 6 διαμερισματα απουλητα (τα 2 ηταν ετσι και αλλιως η αντιπαροχη) και η κατασκευη ειναι της πλακας (καθε βδομαδα ερχονται μαστορες στους ηδη εγκατεστημενους ιδιοκτητες οι οποιοι εχουν φρικαρει, οπως μου ειπαν).
Αλλωστε το οτι δεν το εδωσα, μαλλον απετρεψα την οικονομικη καταστροφη του 'ξυπνιου κατασκευαστη', αφου θα ειχε τωρα 6-7 διαμερισματα απουλητα

Α και στα υπόψιν ότι είχα κάνει και ξεχωριστό ιδιωτικό συμφωνητικό στο οποίο ο κατασκευαστής αναλάμβανε να καταβάλει το σύνολο του ΦΠΑ τον οποίο θα όφειλε στην εφορία ο οικοπεδούχος με την παράδοση των διαμερισμάτων, σύμφωνα με το νόμο 3427/2005, ο οποίος από 1/1/2006 προέβλεπε επιβολή ΦΠΑ στις παραδόσεις ακινήτων από επιχειρήσεις ή επιτηδευματίες με αντικείμενο δραστηριότητας την ανέγερση ακινήτων προς πώληση (άρα και στην αντιπαροχή).

Επειδή κάποιοι μου 'την έπεσαν' μερικές σελίδες πριν , οι κουβέντες που έγιναν σε αυτές τις τελευταίες σελίδες αποδεικνύουν περίτρανα ότι υπάρχουν ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ συνήθως και ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ και 'κατασκευαστές' του τύπου 'όλα τα σφάζω , όλα τα μαχαιρώνω' .

Στην γειτονιά μου στο Χαλάνδρι ιδιοκτήτης σαβουροοικοπέδου αφού μου το πρότεινε και το απέρριψα μετ' επαίνων , έμπλεξε με σαβουροκατασκευαστή το 2005 και αφού τελικά του γκρέμισε το σπίτι και δεν ξεκίνησε η οικοδομή , τώρα πουλάει το οικόπεδο 2000 €/τμ το δομήσιμο τμήμα .
Ελπίζει ότι θα ξαναβρεθεί σαβουροκατασκευαστής και ίσως δεν έχει άδικο .

Tι σημαινει σαβουρο-οικόπεδο;
Οικοπεδο που δεν χτιζεται λογω γεωτεχνικων προβληματων, σχεδον δεν υπαρχει.
Οποτε μαλλον εννοεις μη εμπορικο οικοπεδο.

Έχει αρκετά χρόνια που οι πωλήσεις διαμερισμάτων σε σαβουρο-οικόπεδα ήταν προβληματικές.
Σε προνομιούχα οικόπεδα οι πωλήσεις ήταν και παραμένουν εύκολες.

Απλό γιά να αποφύγουμε τα σαβουροοικόπεδα ακολουθούμε τον εξής κανόνα :
Δεν χτίζουμε σε οικόπεδο που δεν θα μέναμε εμείς .
Ανάλογα με την κάθε περιοχή βέβαια .

Δηλαδή , ησυχία , θέα , προσανατολισμός , συγκοινωνίες , σχολεία , αποχέτευση , μετρό , αγορά , δομημένο και αδόμητο περιβάλλον , ασφάλεια περιοχής , αποχέτευση , εμπορική αξία , σχήμα οικοπέδου , προσόψεις είναι μερικά μόνο από τα στοιχεία που πρέπει να κοιτάξει όποιος αγοράσει οικόπεδο , είτε γιά να μείνει , είτε γιά να το κτίσει και να το πουλήσει .

Οσοι είναι της λογικής , 'δεν βαριέσαι πάρτο και αυτό και όλο και κάποιος θα βρεθεί να αγοράσει , θα το βάλουμε και πιό φτηνά' , αυτοι είναι τα θύματα κάθε κρίσης .

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Απλό γιά να αποφύγουμε τα σαβουροοικόπεδα ακολουθούμε τον εξής κανόνα :
Δεν χτίζουμε σε οικόπεδο που δεν θα μέναμε εμείς .
Ανάλογα με την κάθε περιοχή βέβαια .

Δηλαδή , ησυχία , θέα , προσανατολισμός , συγκοινωνίες , σχολεία , αποχέτευση , μετρό , αγορά , δομημένο και αδόμητο περιβάλλον , ασφάλεια περιοχής , αποχέτευση , εμπορική αξία , σχήμα οικοπέδου , προσόψεις είναι μερικά μόνο από τα στοιχεία που πρέπει να κοιτάξει όποιος αγοράσει οικόπεδο , είτε γιά να μείνει , είτε γιά να το κτίσει και να το πουλήσει .

Οσοι είναι της λογικής , 'δεν βαριέσαι πάρτο και αυτό και όλο και κάποιος θα βρεθεί να αγοράσει , θα το βάλουμε και πιό φτηνά' , αυτοι είναι τα θύματα κάθε κρίσης .

Βλέπω πάνω απ'όλα δίνεις (διπλή) σημασία στην αποχέτευση. Τρως καλά μάλλον

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Απλό γιά να αποφύγουμε τα σαβουροοικόπεδα ακολουθούμε τον εξής κανόνα :
Δεν χτίζουμε σε οικόπεδο που δεν θα μέναμε εμείς .
Ανάλογα με την κάθε περιοχή βέβαια .

Δηλαδή , ησυχία , θέα , προσανατολισμός , συγκοινωνίες , σχολεία , αποχέτευση , μετρό , αγορά , δομημένο και αδόμητο περιβάλλον , ασφάλεια περιοχής , αποχέτευση , εμπορική αξία , σχήμα οικοπέδου , προσόψεις είναι μερικά μόνο από τα στοιχεία που πρέπει να κοιτάξει όποιος αγοράσει οικόπεδο , είτε γιά να μείνει , είτε γιά να το κτίσει και να το πουλήσει .

Οσοι είναι της λογικής , 'δεν βαριέσαι πάρτο και αυτό και όλο και κάποιος θα βρεθεί να αγοράσει , θα το βάλουμε και πιό φτηνά' , αυτοι είναι τα θύματα κάθε κρίσης .

τα κριτηρια που λες δε τα καλυπτει ουτε το 0,01% των σπιτιων στην Αττικη. Αρα με τη λογικη αυτη, θα ειχαμε μονο 30000 κατοικους. Μια χαρα

Ο χρήστης koutsan έγραψε:
Βλέπω πάνω απ'όλα δίνεις (διπλή) σημασία στην αποχέτευση. Τρως καλά μάλλον

Η μία αφορά την κατακόρυφη και η άλλη την οριζόντια διαδρομή

τα κριτηρια που λες δε τα καλυπτει ουτε το 0,01% των σπιτιων στην Αττικη. Αρα με τη λογικη αυτη, θα ειχαμε μονο 30000 κατοικους. Μια χαρα

Δεν νομίζω να είναι μόνο το 0,01 % αλλά σίγουρα δεν είναι πάνω από το 10 % αυτά που καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος των κριτηρίων , αλλά και γιά τα υπόλοιπα μπορεί να υπάρξει δίκαιη τιμή ανάλογα με τις ανάγκες του κάθε ενός .

Πάντως ο κόσμος ΔΕΝ έχει κριτήρια στην αγορά του πέραν της μούρης που θα πουλήσει στους φίλους του και γι' αυτό κοιτάει πολλά τμ έστω και υπόγεια , σοφίτες κλπ και όροφο έστω και πάνω σε λεωφόρο .

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Πάντως ο κόσμος ΔΕΝ έχει κριτήρια στην αγορά του πέραν της μούρης που θα πουλήσει στους φίλους του και γι' αυτό κοιτάει πολλά τμ έστω και υπόγεια , σοφίτες κλπ και όροφο έστω και πάνω σε λεωφόρο .

Αυτό πες το ξανά....
Είναι απίστευτο μερικές φορές το τι πάνε και αγοράζουνε και μάλιστα ακριβά... και νομίζουν ότι βρήκαν το καλό!
Αλλά όπως και με τα αυτοκίνητα... τελικά, ο καθένας παίρνει αυτό που του αξίζει...

Κάτι που μου έκανε κακή εντύπωση ήταν ο Γέρακας. Άκουγα, άκουγα, ε, πήγα να δω τι λέει η περιοχή. Νεόκτιστη, φανταζόμουν ότι θα είχε πράσινο (έστω και προκάτ), άνετους δρόμους, άπλα μεταξύ των κτιρίων...
Είδα όμως αμέτρητες στριμωγμένες μεζονέτες 2 επιπέδων, σχεδόν πανομοιότυπες (ούτε του ΟΕΚ να ήταν), δρομάκια σαν της Κυψέλης, τσιμέντο και ξερόχωμα παντού. Και καθόλου οικονομικά, οι τιμές εκτοξεύτηκαν, αλλά, κατά την ταπεινή μου γνώμη, χωρίς αντιστοιχία με το τι πραγματικά προσφερόταν. Αντί για οριζόντιες ιδιοκτησίες/διαμερίσματα, δημιουργήθηκαν κολλητές κάθετες ιδιοκτησίες. Δεν είναι κακό, αλλά δεν είναι αυτό που θα έπρεπε να είχε δημιουργηθεί και σίγουρα δεν είναι αυτό που πληρώνεις.

Ο χρήστης manosk έγραψε:
Κάτι που μου έκανε κακή εντύπωση ήταν ο Γέρακας. Άκουγα, άκουγα, ε, πήγα να δω τι λέει η περιοχή. Νεόκτιστη, φανταζόμουν ότι θα είχε πράσινο (έστω και προκάτ), άνετους δρόμους, άπλα μεταξύ των κτιρίων...
Είδα όμως αμέτρητες στριμωγμένες μεζονέτες 2 επιπέδων, σχεδόν πανομοιότυπες (ούτε του ΟΕΚ να ήταν), δρομάκια σαν της Κυψέλης, τσιμέντο και ξερόχωμα παντού. Και καθόλου οικονομικά, οι τιμές εκτοξεύτηκαν, αλλά, κατά την ταπεινή μου γνώμη, χωρίς αντιστοιχία με το τι πραγματικά προσφερόταν. Αντί για οριζόντιες ιδιοκτησίες/διαμερίσματα, δημιουργήθηκαν κολλητές κάθετες ιδιοκτησίες. Δεν είναι κακό, αλλά δεν είναι αυτό που θα έπρεπε να είχε δημιουργηθεί και σίγουρα δεν είναι αυτό που πληρώνεις.

ξερω εναν κατασκευατη απο το Γερακα, ο οποιος ξεκινησε απο οικοδομος. Εχτισε με τον τροπο που λες, και τωρα καθεται και τα κοιταζει...
(καμια σκεψη για μειωση τιμων, αλλα καθε 3 μηνες επαιρνε νεο αμαξι: amg κτλ κτλ...)

O Γέρακας και άλλες περιοχές , δείχνουν πως η λανθασμένη αντίληψη και η αυτοτελής και άνευ προσαρμογής μεταφορά ξένων προτύπων στην χώρα , μπορεί να έχει αντίθετα αποτελέσματα από τα προσδοκώμενα .

Οι νέες περιοχές που μπήκαν στο σχέδιο πόλης μετά το 1983 (Νόμος Τρίτση) , συνήθως υποχρεώνονται σε χαμηλά κτίρια ύψους μέχρι 9-10 μ. και Συντελεστές Δόμησης χαμηλότερους του 1,00 .
Ο σχεδιασμός ήταν να φτιαχτούν χαμηλά κτίρια , με στέγες και άνετη διαβίωση .
Δεν έλαβαν υπ' όψη τους όμως κάποιους παράγοντες , όπως τα ήδη υπάρχοντα αυθαίρετα , το μικρό εμβαδόν των υπαρχόντων οικοπέδων , την έλλειψη υποδομών και ορισμένες ανεδαφικές αποφάσεις του ΣτΕ που δεν έπέτρεψε παρεκκλίσεις αρτιότητας στα εμβαδά και έτσι ορίστηκαν σαν κανόνας κατάτμησης μικρά πρόσωπα και μικρά εμβαδά των οικοπέδων .

Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι να υπάρχουν σήμερα μικρά οικοδομικά τετράγωνα , πυκνοδομημένα με στενούς δρόμους , ενώ η λογική της μεζονέτας εξαφάνισε τους ακαλύπτους χώρους των οικοπέδων , καθότι κάθε μεζονέτα ήθελε την δική της είσοδο και την δική της ράμπα και μείωσε κατά πολύ το προβλεπόμενο πράσινο στην περιοχή .

Ετσι ενώ ο αρχικός μελετητής προέβλεπε άλλη πόλη , τελικά κατασκευάστηκε ένα χαμηλό μεν αλλά τρομερά πυκνοδομημένο σύνολο οριζοντίων πολυκατοικιών .

Ετσι φάνηκε ότι η λογική των πολυκατοικιών των 4 η το πολύ 5 ορόφων σε συνδυασμό με τον χαμηλό Συντελεστή Δόμησης (μέχρι 1,00) , είναι η ιδανικότερη γιά την πόλη αφού προωθεί την δημιουργία μεγάλων οικοπέδων με μεγάλους ενιαίους ακάλυπτους χώρους .
Χαρακτηριστικό παράδειγμα των 2 τρόπων δόμησης , είναι το αποτυχημένο Πάτημα Χαλανδρίου και Βριλησσίων και η πολύ επιτυχημένη περιοχή της Τούφας Χαλανδρίου , που είναι και κοντά στο σταθμό μετρό του Χαλανδρίου .

Αυτά βέβαια που γράφω δεν αφορούν τους υποψήφιους αγοραστές , μιά και οι λογικές μας διαφέρουν αρκετά , όπως έχω ήδη επισημάνει προηγουμένως .

Πλεον τα στεγαστικα δανεια θα ειναι με επιτοκια 7.5%
Για ξεπλυματιες αυτο δεν ειναι προβλημα,αλλα για κανονικους αγοραστες το κοστος ειναι μεγαλο.

Ο χρήστης Tiger έγραψε:
Πλεον τα στεγαστικα δανεια θα ειναι με επιτοκια 7.5%
Για ξεπλυματιες αυτο δεν ειναι προβλημα,αλλα για κανονικους αγοραστες το κοστος ειναι μεγαλο.

Επανερχομαστε στο ιδιο συμπερασμα: Αγορα - κατασκευη κατοικιας τελος για την προσεχη διετια.
Αντε να δουμε αν θα πεσουν οι τιμες (τουλαχιστον 25-30%)
Εκτος αν 'παιξει' και απο τις δυο πλευρες (αγοραστης-πωλητης) αυτο που ελεγε ενα ανεκδοτο:
Ενας χωρικος, διαπιστωσε οτι τα ποντικια του ετρωγαν το σιταρι. Εβαλε φακες, ποντικοφαρμακο κ.λ.π , αλλα κανενα αποτελεσμα. Οποτε αποφασισε να βαλει φωτια στην αποθηκη με τη σοδεια λεγοντας:
'Εγω τη σοδεια μου θα την χασω, αλλα και τα γα@@#@να τα ποντικα χαϊρι δεν θα δουνε! '.
Αλληγορικα παντα...!!!

Ο χρήστης criuser έγραψε:
.... είναι το αποτυχημένο Πάτημα Χαλανδρίου και Βριλησσίων και η πολύ επιτυχημένη περιοχή της Τούφας Χαλανδρίου , που είναι και κοντά στο σταθμό μετρό του Χαλανδρίου.

Συμφωνώ απόλυτα!

Τα προβλήματα του Γέρακα είναι πολλά, πάρα πολλά!!!
Τα χρήματα που ζητάνε δεν αξίζουν και σίγουρα μια σωστή τιμή θα ήταν μείον 50% της υπάρχουσας.

Το μεγάλο πρόβλημα του Γέρακα είναι οι δρόμοι, όπου ο τότε (και για πολλά χρόνια) δήμαρχος δεν πήρε τα μέτρα του για το μεγάλο Μπαμ που έγινε.

Θυμάμαι, εμείς είχαμε πάρει το οικόπεδο γύρο στο 87-89 1.000.000 δρχ (δώσαμε το video για προκαταβολή ) εντός σχεδίου 200τμ.

Αρχες 90 έβλεπες οτι κάτι πάει να γίνει στον Γέρακα, οτι ερχετε πολύ κόσμος, ο δήμαρχος ομως...
Στα μέσα 90 είχαμε το μεγάλο μπαμ, οπου καθε στενό είχε μια με δυο οικοδομές... ακόμα και τότε ο δημαρχος τα ίδια.

Ο Γέρακας απο θέα υποδομής είναι ενα μεγάλο ΣΚΑΤΟ και τίποτα παραπάνω.-