λοιπόν, ας συνεχίσουμε λίγο σοβαρά.

πρώτον δεν μένω σε ενοίκιο, ούτε και εσύ όπως λες. άρα βγάζουμε την παράμετρο 'νοίκι ή δάνειο' απο το σκεπτικό.
άρα κάνεις την αγορά, αν και όταν, με σκοπό να προστατέψεις το κεφάλαιο σου (απο πληθωρισμό πχ ή απο τραπεζική κατάρρευση σε ακραίο σενάριο), ή ακόμα καλύτερα να το αυξήσεις.
επομένως μείωση της αξίας του ακινήτου ή αύξηση της αξίας του με ρυθμό μικρότερο απο το πληθωρισμό θα είναι επενδυτικό λάθος.συμφωνούμε? (δεν βάζω φορολογία, έξοδα συντήρησης κλπ, ας πούμε οτι δεν παίζουν ρόλο)

βλέπεις πουθενά αύξηση των τιμών? στη καλύτερη είναι στάσιμες, κατά κανόνα όμως παρουσιάζουν πτωτική πορεία. βλέπεις κάτι που θα προκαλέσει αναστροφή, και μάλιστα έντονη, της τάσης?

όλα αυτά τα γράφω για να πω οτι η αγόρά ακινήτου είναι! Χρηματιστήριο, οτι μέχρι τώρα απλά ήταν μόνο πάνω και στατιστικά και μόνο θα πρέπει να αναμένεις και κάτω. απο τη στιγμή που αναθέτεις όλο και μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου σου στα ακίνητα εκτίθεσαι περισσότερο στην διακύμανση της τιμής τους (μόνιμα αύξουσα ΕΩΣ τώρα). οπότε δεν χρειάζεται ΜΠΑΜ, όπως γράφεις, της φούσκας αλλά και μικρό ξεφούσκωμα αρκεί για να γράψεις σοβαρές ζημιές. λογιστικές ή όχι μόνο κατά περίπτωση μπορούμε να πούμε.

οπότε η γνώμη μου είναι να μην παρασύρεσαι απο τη συνήθεια των Ελλήνων να έχουμε ένα απίστευτα ανισοβαρές χαρτοφυλάκιο, με σχεδόν αποκλειστική προτίμηση στα ακίνητα. κάνε υπομονή και νομίζω θα ανταμοιφθείς.

Ο χρήστης dstou έγραψε:
Πήγα Κορωπί σήμερα για να δω το καινούργο διαμέρισμα φίλων το οποίο είναι υπό ανέγερση σε περιοχή με ΣΔ = 1 . Ο εργολάβος μου είπε ότι πουλάει 2.100 το τ.μ. ενώ πέρισυ πούλαγε 2.200.
Πολύ μικρή πτώση μου φάνηκε, αλλά είναι αληθινή γιατί την τσεκάρισα από τρίτους. Μιλάμε πάντα για μια τυπική μεσαία κατασκευή.

Καλά το παληκάρι είναι αλλού... πάντως ακόμα και 2000 για Κορωπί τα βλέπω πολλά...

@ wannabe

ακόμα και 2000 για Κορωπί τα βλέπω πολλά...

Kαι όμως πουλάει. Η τωρινή πολυκατοικία έχει 6 διαμερίσματα, και έχει ήδη υπογράψει για τα 3 από αυτά. Οι εργασίες ξεκίνησαν εντός του 2011 και θα ολοκληρωθούν το τελευταίο τρίμηνο.
Μου είπε επί λέξει ''εχει κρίση, άλλη φορά πούλαγα από τα σχέδια'.

Ο χρήστης dstou έγραψε:

ακόμα και 2000 για Κορωπί τα βλέπω πολλά...

Kαι όμως πουλάει. Η τωρινή πολυκατοικία έχει 6 διαμερίσματα, και έχει ήδη υπογράψει για τα 3 από αυτά. Οι εργασίες ξεκίνησαν εντός του 2011 και θα ολοκληρωθούν το τελευταίο τρίμηνο.
Μου είπε επί λέξει ''εχει κρίση, άλλη φορά πούλαγα από τα σχέδια'.

Αυτά είναι... τι να πει κανείς, καλά κάνουν τα παιδιά, αφού βρίσκουν να τα πουλήσουν, και εγώ στη θέση τους το ίδιο θα έκανα. Γνωρίζει κανένας τι παίζει στην Βαρυμπόμπη με τα ακίνητα, μου αρέσει πολύ σαν περιοχή, αλλά είδα καλώδια της ΔΕΗ.

Ο χρήστης bekiaris έγραψε:
πάντως ακόμα και 2000 για Κορωπί τα βλέπω πολλά...

Εχει 1000-1200 κόστος κατασκευής χωρίς την αξία της γης .
Πόσο να κοστίζει το οικόπεδο ?
Πόσο κέρδος να βγάλει ?
Ποιά είναι τελικά η 'δίκαιη' τιμή ?

Γιά να μην ξεχνιώμαστε .
Ολα καθορίζονται από κάποιους συγκεκριμμένους παράγοντες .

1. Προσφορά και ζήτηση
2. Οικονομικό ζόρι του πωλητή και
3. Τιμή αντικατάστασης .

1.Αυτή την περίοδο η ζήτηση είναι ελάχιστη γιατί πολύ απλά δεν δίνουν δάνεια οι τράπεζες και ο κόσμος φοβάται γιά το μέλλον του .
Αρα όσοι αγοραστές έχουν μετρητά έχουν το πάνω χέρι στην διαπραγμάτευση .

2. Οσοι πωλητές έχουν οικονομικό ζόρι κατεβάζουν τις τιμές , μόνο όμως σε όσους έχουν μετρητά .
   Δηλαδή αν κάποιος πνίγεται σήμερα , θέλει λεφτά σήμερα , όχι σε 2-3 μήνες που θα βγεί το δάνειο .
   Αρα οι πνιγμένοι πωλητές απευθύνονται στο 10-20 % των πιθανών αγοραστών που έχουν μετρητά .
   Εκεί βρίσκεται η άκρη γιά όσα ακίνητα είναι ενδιαφέροντα .
   Οσα δεν είναι παραμένουν στα αζήτητα .
   Επίσης όσοι πωλητές έχουν οικονομικό ζόρι δεν έχουν γιά όλα τα ακίνητα που πωλούν αλλά γιά ένα ποσοστό 10-20-30 % ώστε με αυτά να αποπληρώσουν τις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις τους .

3. Εδώ είναι το ζουμί της όλης υπόθεσης . Η τιμή αντικατάστασης . Τί συνέβη αυτά τα 4 χρόνια της κρίσης στην οικοδομή .
   Η αξία της γης συνέχισε να ανεβαίνει και το κόστος κατασκευής επίσης . Τί μειώθηκε ? Το κόστος εργασίας περίπου 10-20 % , δηλαδή συνολικά 3-6 % στο συνολικό κόστος . Τα υλικά όμως έχουν υπερκαλύψει αυτή την μείωση του εργατικού κόστους με την μεγάλη αύξηση του σιδήρου , χαλκού και άλλων υλικών .
   Ετσι άμα είναι να πουλήσεις κάτι που σου στοιχίζει ακριβότερα να το ξαναφτιάξεις , απλά κάθεσαι στα αυγά σου και δεν πουλάς . Ασε που με τον κίνδυνο να χαθούν που έχουν τα μετρητά , δεν έχεις και κίνητρο να πουλήσεις αν δεν πιέζεσαι .

Υπάρχουν πολλοί κατασκευαστές που έχουν απούλητες οικοδομές και τις έχουν κλειστές , μιά και ακριβώς με την τρέχουσα συγκυρία οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες από την τιμή αντικατάστασης .

Από την άλλη μεριά , πόσο καιρό έχετε να δείτε μπετονιέρα στο δρόμο ?

Τί γίνεται λοιπόν . Απλά μηδενισμός των νέων κατασκευών .
Και τι θα γίνει ?
Μέχρι να ξανανοίξει η αγορά , τίποτα .
Οταν όμως ανοίξει η αγορά , τα 70-80000 απούλητα θα εξαφανιστούν μέσα σε μήνες , χωρίς να υπάρχουν νέες κατασκευές .

Ετσι το ελατήριο που έχει συμπιεστεί θα εκτονωθεί και θα περάσει την θέση ισορροπίας .

Η κυβέρνηση βέβαια συνεχίζει να ασχολείται μόνο με τις αγαπημένες της τράπεζες , με αστείες προτάσεις , σαν την προχτεσινή της εθνικής - άλφα , όπου στο νέο σχήμα , ένας τραπεζουπάλληλος θα ήταν ισχυρότερος από ένα τραπεζίτη .
Την οικοδομή , που είναι η δεύτερη βιομηχανία της χώρας με 12 % συμμετοχή στο ΑΕΠ και ατμομηχανή της οικονομίας , την έχει αφήσει στην τύχη της .

Ο χρήστης bekiaris έγραψε:
.... είδα καλώδια της ΔΕΗ.

Εξαρτάται πόσο μακρυά τα είδες

..Αρα όσοι αγοραστές έχουν μετρητά έχουν το πάνω χέρι στην διαπραγμάτευση

Η οποία ανέρχεται σε μείωση κατά 5 ή κατά 10% της ζητούμενης απο τον πωλητή τιμής ????

Αφού είπαμε η τιμή αντικατάστασης καθορίζει τα πάντα γιά όσους δεν είναι πνιγμένοι .
Οταν ο άλλος λέει ότι 2000 € είναι πολλά γιά το Κορωπί και κοιτώντας τώρα την χρυσή ευκαιρία είδα ότι η τιμή της γής είναι γύρω στα 700 €/τμ , άρα το δομήσιμο γύρω στα 770 €/τμ αφαιρουμένων των κοινοχρήστων , δηλαδή το κόστος αντικατάστασης χωρίς εργολαβικό όφελος θα κυμαίνεται ανάμεσα στα 1770-1970 , σημαίνει ότι η μέση τελική τιμή πώλησης πρέπει να είναι τουλάχιστον 2150-2400 , ώστε να καλύπτεται το εργολαβικό μικτό κέρδος 20 % που ορίζει η εφορία .

Ετσι λοιπόν άμα βρούμε το ακίνητο που μας αρέσει , θα πρέπει να κάνουμε την διαπραγμάτευση με θετικό μάτι .

Φτάσαμε 6 χρόνια από τότε που ξεκίνησε το θέμα , ζούμε την μεγαλύτερη κρίση των τελευταίων 60 ετών και περιμένουμε ακόμα να καταρρεύσουν οι τιμές ?
Απλά δεν γίνεται . Γιατί δεν φτηναίνει το ψωμί , όταν ακριβαίνει το αλεύρι .

Υ.Γ. Ξέχασα και το βασικότερο .
Οι οικοδομές που θα κτίζονται από εδώ και εμπρός , άδειες που κατατέθηκαν από τον Οκτώβριο του 2010 και μετά , υπόκεινται στον Κανονισμό ΕΝεργειακής Απόδοσης Κτιρίων - ΚΕΝΑΚ που σύμφωνα με τα πρώτα δεδομένα , επιφέρει αύξηση του κόστους κατασκευής περί το 10 % .
Θα μας απασχολήσει το θέμα αυτό στο άμεσο μέλλον .

Ο χρήστης criuser έγραψε:

Ετσι λοιπόν άμα βρούμε το ακίνητο που μας αρέσει , θα πρέπει να κάνουμε την διαπραγμάτευση με θετικό μάτι .

.... ζούμε την μεγαλύτερη κρίση των τελευταίων 60 ετών και περιμένουμε ακόμα να καταρρεύσουν οι τιμές ?
Απλά δεν γίνεται . Γιατί δεν φτηναίνει το ψωμί , όταν ακριβαίνει το αλεύρι .

Κατανοητός.

Προσοχή στα ημιτελή. Αν ένας εργολάβος έχει οικοδομή με 10 διαμερίσματα, πουλώντας το ένα, δεν μπορεί να τελειώσει και τα δέκα διαμερίσματα.
Αν πρέπει να τελειώσει το ένα που πουλήθηκε θα το κάνει αλλά μετά θα μείνετε σε γιαπί.

Μερικοί κρεμάνε κουρτίνες σε ημιτελή διαμερίσματα για να φαίνονται απέξω ότι κατοικούνται.

Εξαρτάται τι εννοείς ημιτελή .
Αν λείπουν μόνο τα ορατά , δηλαδή δάπεδα , πόρτες , ντουλάπες , κουζίνες και είδη υγιεινής , σημαίνει ότι πιθανότατα δεν θέλει να μειώσει τον αριθμό των υποψηφίων αγοραστών , διαλέγοντας ο ίδιος κάποια υλικά που πιθανόν να μην είναι του γούστου κάποιου αγοραστή .
Δηλαδή αν κάποιος έχει φτάσει σε αυτό το επίπεδο που σημαίνει ότι έχει τελειώσει το 70-80 % της οικοδομής , τότε μάλλον το κάνει γιά αυτό τον λόγο .

Να σας πω και έναν άλλο λόγο που παίζει τώρα τελευταία λόγω της οικονομικής κατάστασης .
Πολλοί αγοραστές έψαχναν να βρούν τελειωμένο σπίτι , ώστε να μπούν αμέσως στο σπίτι και να κερδίσουν 2-3 νοίκια και 2-3 δόσεις από το δάνειο . Παλιότερα οι κατασκευαστές δεχόντουσαν να παραδώσουν το σπίτι και ας μην είχαν πάρει ακόμα τα λεφτά του δανείου .
Επειδή όμως με την κατάσταση που επικρατεί στα δάνεια , υπάρχει μεγάλη πιθανότητα , να απορριφθεί η αίτηση του δανείου , ακόμα και αν υπάρχει προέγκριση , ενώ ταυτόχρονα θα έχει παραδοθεί το σπίτι , πολλοί κατασκευαστές , αφήνουν σκοπίμως ατέλειωτα τα σπίτια , ώστε και πρόβλημα με το γούστο του υποψήφιου αγοραστή να μην υπάρχει και στο διάστημα των 2-3 μηνών που θα κάνουν να τελειώσουν το σπίτι , σύμφωνα με το γούστο του αγοραστή , θα έχει εγκριθεί και το δάνειο .

Ετσι αν βλέπετε οικοδομές με απούλητα , αλλά και σταματημένα διαμερίσματα , ακριβώς στο στάδιο τοποθέτησης των δαπέδων , να ξέρετε ποιοί είναι οι πραγματικοί λόγοι .

Αλλωστε όταν μιλάμε γιά υπόλοιπο του κόστους κατασκευής 20-30 % μιλάμε γιά 200-350 €/τμ δηλαδή γιά ένα ποσό 20.000-35.000 € γιά ένα διαμέρισμα 100 τμ.
Ποσό πολύ μικρό γιά το σύνολο της αξίας ενός τέτοιου διαμερίσματος που θα κυμαίνεται από 200.000-500.000 € , ανάλογα με την περιοχή που χτίζεται , δηλαδή από 7 έως 10 % τις τιμής πώλησης .

Ο χρήστης criuser έγραψε:
Αφού είπαμε η τιμή αντικατάστασης καθορίζει τα πάντα γιά όσους δεν είναι πνιγμένοι .
Οταν ο άλλος λέει ότι 2000 € είναι πολλά γιά το Κορωπί και κοιτώντας τώρα την χρυσή ευκαιρία είδα ότι η τιμή της γής είναι γύρω στα 700 €/τμ , άρα το δομήσιμο γύρω στα 770 €/τμ αφαιρουμένων των κοινοχρήστων , δηλαδή το κόστος αντικατάστασης χωρίς εργολαβικό όφελος θα κυμαίνεται ανάμεσα στα 1770-1970 , σημαίνει ότι η μέση τελική τιμή πώλησης πρέπει να είναι τουλάχιστον 2150-2400 , ώστε να καλύπτεται το εργολαβικό μικτό κέρδος 20 % που ορίζει η εφορία .

Ετσι λοιπόν άμα βρούμε το ακίνητο που μας αρέσει , θα πρέπει να κάνουμε την διαπραγμάτευση με θετικό μάτι .

Φτάσαμε 6 χρόνια από τότε που ξεκίνησε το θέμα , ζούμε την μεγαλύτερη κρίση των τελευταίων 60 ετών και περιμένουμε ακόμα να καταρρεύσουν οι τιμές ?
Απλά δεν γίνεται . Γιατί δεν φτηναίνει το ψωμί , όταν ακριβαίνει το αλεύρι .

Υ.Γ. Ξέχασα και το βασικότερο .
Οι οικοδομές που θα κτίζονται από εδώ και εμπρός , άδειες που κατατέθηκαν από τον Οκτώβριο του 2010 και μετά , υπόκεινται στον Κανονισμό ΕΝεργειακής Απόδοσης Κτιρίων - ΚΕΝΑΚ που σύμφωνα με τα πρώτα δεδομένα , επιφέρει αύξηση του κόστους κατασκευής περί το 10 % .
Θα μας απασχολήσει το θέμα αυτό στο άμεσο μέλλον .

Καταρχήν όλα τα παραπάνω είναι βάσιμα και κατανοητά. Δεν γνωρίζω από οικοδομές και κόστος, αλλά εγώ θέλω να πω μία άποψη σαν τελικός καταναλωτής που έχει κάνει μία μικρή αναζήτηση στα ακίνητα της Αθήνας. Στην φτωχή Ελλαδίτσα μας όταν ο μισθός ξεκινάει από 500+ (ο μέσος μισθός δεν ξέρω που κυμαίνεται, αλλά δεν φαντάζομαι πολύ πάνω από 1000 καθαρά, ακόμα και αν βάλεις μέσα όλους τους παχυλούς μισθούς των συνδικαλιστών) πως θα πάρει κάποιος διαμέρισμα 100 τετραγωνικών (~200 χιλιάρικα), το οποίο βέβαια θα καλύπτει τις βασικές του ανάγκες και θα το χρωστάει μία ζωή σε μία τράπεζα. Απλά δεν γίνεται, το μοντέλο που έχουμε υιθετήσει παίρνω ένα σπίτι και το χρωστάω για 30 χρόνια και βγάζει μία περιουσία η τράπεζα είναι τραγικό. Το κόστος μίας κατοικίας αυτών των τετραγωνικών θα έπρεπε να παζει περίπου στα 120χιλιάρικα, σε αυτό το επίπεδο θα είναι αποδεκτό. Από εκεί και πάνω είναι πολλά για την μέση οικογένεια. Τέλος, πως γίνεται να παίζουν οι κατασκευαστές με ένα κέρδος 20% και οι περισσότεροι να κυκλοφορούν με cayenne και να μην έχουν ούτε ένα δάνειο(γιατί αν είχαν δάνεια θα είχαν ρίξει τις τιμές στο κόστος για να ξεπληρώσουν)?

Πάντως πρέπει να εχει ζορισει το πράγμα αρκετά. Πριν 2 εβδομαδες ο κουνιάδος μου έκλεισε νεόδμητο οροφοδιαμερισμα ρετιρέ στο Παλαιο Ηράκλειο (προς Μαρουσι) σε τετραώροφη πολυκατοικία 125τμ προς 210000 Ευρώ. (μαζί με 2 θεσεις παρκινγκ παρακαλώ...)

Νομιζω οτι τέτοιες τιμές δεν υπήρχαν ουτε για αστειο πριν 2-3 χρόνια ..

Ο χρήστης cpp έγραψε:
Εγώ ξέρω ότι αυτός που πούλησε το 2005 έχει τα λεφτα στον τόκο, είναι μια χαρά στο ενοίκιο και βγάζει και κέρδος.

Κέρδος δεν έχει διότι αν υποθέσουμε ότι το 2005 κάποιος πούλησε ένα σπίτι αξίας 300.000€, για να μένει σε ένα ίδιας κατηγορίας, θα πρέπει να πληρώνει 1.000€ ενοίκιο, άρα τους μηνιαίους τόκους που εισπράττει απο την ετήσια προθεσμιακή κατάθεση του ποσού της πώλησης του ακινήτου (μέσος όρος επιτοκίου απο το 2005 μέχρι σήμερα, 4,2% -αποφορολογημένο)

επιπλεον, δεν έδωσε τα λεφτάκια του μαύρα σε κανενα οικοπεδούχο και κατασκευαστή **για να του δώσει ημιυπαίθριους προς τακτοποίηση **

Όσο για αυτό, ΕΧΕΙΣ ΑΠΟΛΥΤΟ ΔΙΚΙΟ!!!

Ναι ... σωστά ως προς τους τόκους σε σχέση με το ενοίκιο . ¨εχεις υπολογίσει όμως την αγοραστική δύναμη των ευρώ 300.000 το 2005 και την σημερινή? Για να μην πούμε πως σε λίγο διάστημα με 300.000 θα αγοράζεις παλάτι ενώ πριν απο 5 χρόνια δεν σου έφταναν για ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών σε' αξιοπρεπή ' περιοχή......

Ο χρήστης delan έγραψε:
Ναι ... σωστά ως προς τους τόκους σε σχέση με το ενοίκιο . ¨εχεις υπολογίσει όμως την αγοραστική δύναμη των ευρώ 300.000 το 2005 και την σημερινή? Για να μην πούμε πως σε λίγο διάστημα με 300.000 θα αγοράζεις παλάτι ενώ πριν απο 5 χρόνια δεν σου έφταναν για ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών σε' αξιοπρεπή ' περιοχή......

Mην ελπίζεις σε κάτι τέτοιο....

Ο χρήστης Spartan έγραψε:

Ναι ... σωστά ως προς τους τόκους σε σχέση με το ενοίκιο . ¨εχεις υπολογίσει όμως την αγοραστική δύναμη των ευρώ 300.000 το 2005 και την σημερινή? Για να μην πούμε πως σε λίγο διάστημα με 300.000 θα αγοράζεις παλάτι ενώ πριν απο 5 χρόνια δεν σου έφταναν για ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών σε' αξιοπρεπή ' περιοχή......

Mην ελπίζεις σε κάτι τέτοιο....

Γιατί να μην ελπίζει; έχεις δει π,χ τις τιμές των πρεμιουμ αυτοκινήτων σήμερα σε σχέση με πέρσυ ή πρόπερσυ;Τις τιμές των ταχυπλώων; Τις τιμές των εξοχικών κατοικιών; Τα ενοίκια καταστημάτων και διαμερισμάτων;

Ο Έλληνας το σπίτι το παντρεύεται... οι κατασκευαστές προς το παρών αντέχουν, δεν νομίζω ότι θα δούμε πτώση μεγαλύτερη από 10%... Προσωπικά, μακάρι να πέσουν σε ένα επίπεδο 30% όπου θα κατεμέ τα όρια των αντοχών της Ελληνικής μέσης οικογένειας.

Δεν είμαι φυσικά άκριτα υπερ, αλλά η υπερφορολόγιση των ακινήτων και η αναμενόμενη μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών, τα τεκμήρια και το κυνήγι της φοροδιαφυγής (σαφώς υπερ) θα αναγκάσει τους περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα έχουν για εκμετάλευση να τα ρίξουν στην πώληση, αυτό με τα +200.000 νέα απούλητα και τα νέα μέτρα περί οφειλών στο δημόσιο (σαφώς υπερ) , τα χρέη των κατασκευαστών στις τράπεζες το πιό πιθανό είναι κάποια στιγμή να γίνει το μεγάλο μπάμ (το απεύχομαι) γιαυτό οι έμπειροι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες πολλων ακινήτων προσπαθούν να τα ξεφορτωθούν τώρα που οι τιμές είναι σχετικά υψηλά, τώρα τα υπόλοιπα περί υψηλής αντιπαροχής ή ακριβών οικοπέδων πριν 2-3 χρόνια που οδήγησαν σε υψηλές τιμές, αν γίνει το μπαμ, για αυτούς που θα τους έχουν μείνει απούλητα ή αμίσθωτα ακίνητα θα είναι λόγια παρηγοριάς σε ετοιμοθάνατο, στο κάτω κάτω ελεύθερη αγορά είχαμε και έχουμε ΄για πολλά χρόνια κερδοσκοπούσαν και δήλωναν στην εφορία το 1/4 από αυτά που βγάζανε .