Ο χρήστης ililias έγραψε:

Oρμάτε όλοι να πάρετε δάνειο με 7% (εύκολο, με προσημείωση ακινήτου). Eπανεπενδύοντας το κεφάλαιο, σε 10 χρόνια θα έχετε 30-40 εκατομύρια κέρδη, φτιάχνοντας μόνο μιά - δυό οικοδομές το χρόνο.
Mάλιστα δεν χρειάζεται να ξέρετε από κατασκευή, υπάρχουν αρκετοί άνεργοι μηχανικοί διαθέσιμοι να δουλέψουν για σας και άφθονοι ξένοι μετανάστες για φτηνό εργατικό. Oι οικοπεδούχοι επίσης είναι όλοι κορόιδα, έτοιμοι να ξεπουλήσουν τη γη τους όσο-όσο ή έστω να σας προσφέρουν αντιπαροχή με εξευτελιστικούς όρους.
Πράγματι ο κόσμος των 'εργολάβων' είναι ονειρικός. Xωρίς ρίσκο, χωρίς ανταγωνισμό, χωρίς έννοιες, με απόδοση 50%.

Εργολάβος είσαι;

Το λέω γιατί φαίνεται να παρεξηγήθηκες.

Μη συγκρίνεις τα ασύγκριτα.

1. Δυο πολυκατοικίες το χρόνο δεν μπορεί να φτιάξει ο άσχετος, όσα χρήματα κι αν έχει. Ούτε μία. Στην καλύτερη, μία σε δυο χρόνια.
2. Με τις τιμές των ακινήτων εκεί που έφτασαν σήμερα, ο κατασκευαστής δεν αρχίζει την κατασκευή αν δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής (και έχει εισπράξει τις αντίστοιχες προκαταβολές).
3. Αντιπαροχές: Άλλη, μεγάλη ιστορία. Ακόμα ιδιοκτήτη κερδισμένο είναι δύσκολο να βρεις. Ιδιοκτήτες που, απλά, ήθελαν να έχουν το κεφαλάκι τους ήσυχο (ή δεν γούσταραν ο ένας τα μούτρα του άλλου) και προτίμησαν να δώσουν το ακίνητό τους να τους το φτιάξει άλλος αντί να το φτιάξουν μόνοι τους, πολλούς.

Edit
Δημήτρη, για κατασκευαστές μιλάμε.
Οργανωμένους.
Ξέρεις εσύ.

Σνιφ, σνιφ, παρεξηγήθηκα γιατί 'εργολάβος' είναι πολύ κακόηχη λέξη την οποία έχω συνδέσει από παιδί με αυτά τα αμυγδαλωτά γλυκά που κάποτε μου έφερνε ο συγχωρεμένος ο παπούς μου από ένα ζαχαροπλαστείο στο Λαύριο. Aίσχος, αλλά άντε να την πεις στον παπού, έλεγα ευχαριστώ και του φιλούσα και το χέρι.
Eίμαι μέλος μιας παρέας συγγενών και φίλων μηχανικών που μελετούν και ενίοτε κατασκευάζουν κατοικίες από τη δεκαετία του '70.

Για το 1 και 3 συμφωνώ.
Για το 2:
Δεν έχω γνωρίσει κανένα κατασκευαστή που να έχει πουλήσει από τα σχέδια το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής τα τελευταία 20 χρόνια. Aν αυτό συμβαίνει σήμερα στην περιοχή σου, μετακομίζουμε αμέσως, να γλυτώσουμε και από το χάος της Aθήνας. Nα πάρω και αυτό το τουρμποντίζελ που μου έχει μπει στο μάτι.

Ο χρήστης angel rabbit έγραψε:
**Δεν έχω γνωρίσει κανένα κατασκευαστή που να έχει πουλήσει από τα σχέδια το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής **τα τελευταία 20 χρόνια. Aν αυτό συμβαίνει σήμερα στην περιοχή σου, μετακομίζουμε αμέσως, να γλυτώσουμε και από το χάος της Aθήνας. Nα πάρω και αυτό το τουρμποντίζελ που μου έχει μπει στο μάτι.

Αυτο εχει συμβει αρκετες φορες στη περιοχη του/μας!

Ο χρήστης Michael-Amott έγραψε:

**Δεν έχω γνωρίσει κανένα κατασκευαστή που να έχει πουλήσει από τα σχέδια το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής **τα τελευταία 20 χρόνια. Aν αυτό συμβαίνει σήμερα στην περιοχή σου, μετακομίζουμε αμέσως, να γλυτώσουμε και από το χάος της Aθήνας. Nα πάρω και αυτό το τουρμποντίζελ που μου έχει μπει στο μάτι.

Αυτο εχει συμβει αρκετες φορες στη περιοχη του/μας!

O Kαλατράβα?

Ο χρήστης ratanplan έγραψε:
Η μανα μου πριν 20 χρόνια δούλευε σε εταιρια που έφτιαχνε πολυκατοικίες (δεν έφτιαχνε μπετο...λογίστρια ήτανε! ) τα κέρδη ήταν 100 και 200% επίσης τώρα 1-2 γνωστούς που έχω δεν γνωρίζω κάποιον να δουλευει με κάτω απο 50%

Τα νούμερα που αναφέρεις μου φαίνονται μη ρεαλιστικά, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα.

• Αν θεωρήσουμε ότι το οικόπεδο δίνεται στον κατασκευαστή με αντιπαροχή του αναλογούν κατά μέσο όρο ~60% των διαμερισμάτων.
  Με κόστος κατασκευής της τάξεως των 1000

Ο χρήστης angel rabbit έγραψε:

Oρμάτε όλοι να πάρετε δάνειο με 7% (εύκολο, με προσημείωση ακινήτου). Eπανεπενδύοντας το κεφάλαιο, σε 10 χρόνια θα έχετε 30-40 εκατομύρια κέρδη, φτιάχνοντας μόνο μιά - δυό οικοδομές το χρόνο.
Mάλιστα δεν χρειάζεται να ξέρετε από κατασκευή, υπάρχουν αρκετοί άνεργοι μηχανικοί διαθέσιμοι να δουλέψουν για σας και άφθονοι ξένοι μετανάστες για φτηνό εργατικό. Oι οικοπεδούχοι επίσης είναι όλοι κορόιδα, έτοιμοι να ξεπουλήσουν τη γη τους όσο-όσο ή έστω να σας προσφέρουν αντιπαροχή με εξευτελιστικούς όρους.
Πράγματι ο κόσμος των 'εργολάβων' είναι ονειρικός. Xωρίς ρίσκο, χωρίς ανταγωνισμό, χωρίς έννοιες, με απόδοση 50%.

Ναι, πράγματι έτσι είναι....Αλλα αυτό είναι ενα ανέκδοτο που τώρα πια, πάει, μας τελείωσε.....Οποιοι κινήθηκαν έτσι την τελευταία 5ετία-6ετία (και είναι αρκετοί), κονομήσανε παραδάκι.Δια βίου δεν εξασφαλίστηκαν ίσως, αλλα κάνανε περιουσίες που κάτω απο άλλες συνθήκες θα χρειάζονταν 15 χρόνια δουλειάς....

Δεν έχω γνωρίσει κανένα κατασκευαστή που να έχει πουλήσει από τα σχέδια το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής τα τελευταία 20 χρόνια. Aν αυτό συμβαίνει σήμερα στην περιοχή σου, μετακομίζουμε αμέσως, να γλυτώσουμε και από το χάος της Aθήνας. Nα πάρω και αυτό το τουρμποντίζελ που μου έχει μπει στο μάτι.

Στη Λάρισα τουλάχιστο (τα τελευταία χρόνια οπως ανέφερα παραπάνω), τα παραδείγματα ηταν στην κυριολεξία** άφθονα...** Και μιλάω για το 100% της οικοδομής κι οχι απλά για το μεγαλύτερο ποσοστό της....

Αλλα όλα αυτά, παλιά!! .Τώρα, γειά σας..!!!

Ο χρήστης angel rabbit έγραψε:

**Δεν έχω γνωρίσει κανένα κατασκευαστή που να έχει πουλήσει από τα σχέδια το μεγαλύτερο ποσοστό της οικοδομής **τα τελευταία 20 χρόνια. Aν αυτό συμβαίνει σήμερα στην περιοχή σου, μετακομίζουμε αμέσως, να γλυτώσουμε και από το χάος της Aθήνας. Nα πάρω και αυτό το τουρμποντίζελ που μου έχει μπει στο μάτι.

Αυτο εχει συμβει αρκετες φορες στη περιοχη του/μας!

O Kαλατράβα?

Συνάδελφός του. Έεελα ρε Μήτσε, ΕΝΑΝ καλλιτέχνη έχει το χωριό σου...
Κι όπως λέει κι ο Spartan παραπάνω, το ίδιο γινόταν κι αλλού. Και γίνεται ακόμα.

Για να σου δείξω το άτοπο της υπόθεσής σου, λες 'σε 10 χρόνια θα έχετε 30-40 εκατομύρια κέρδη, φτιάχνοντας μόνο μιά - δυό οικοδομές το χρόνο'.
Ας πούμε 2 οικοδομές το χρόνο, άρα στα 10 χρόνια 20 οικοδομές, άρα κέρδος καθαρό 2 εκ ευρώ ανά οικοδομή. Με μέσο ποσοστό καθαρού κέρδους 20% (ΟΧΙ 10 έως 20, καταλαβαίνεις τη διαφορά), μιλάς για οικοδομές αξίας 10 εκ ευρώ.
Γνωρίζεις πολλούς που να μπορούν να ολοκληρώνουν 2 οικοδομές των 10 εκ ευρώ το χρόνο; Κι αυτοί που γνωρίζεις σε αυτό το επίπεδο, πιστεύεις ότι κερδίζουν λιγότερα από τόσα;

Ο χρήστης angel rabbit έγραψε:

Επειδή έχω φίλο πολιτικό μηχανικό με πατέρα εργολάβο οικοδομών μου έχει πει ότι συνήθως δουλεύουν με ποσοστό κέρδους μεταξύ 10-20%.

Μην τους πιστεύεις και πολύ.

10-20% ειναι η βαση, αλλα μπορει να φτασει πολυ-πολυ ψηλοτερα. Ο Μ.Ο. ειναι αρκετα ψηλοτερα, εδω που τα λεμε. Συμφωνω με τον Ηλια

Η μανα μου πριν 20 χρόνια δούλευε σε εταιρια που έφτιαχνε πολυκατοικίες (δεν έφτιαχνε μπετο...λογίστρια ήτανε! ) τα κέρδη ήταν 100 και 200% επίσης τώρα 1-2 γνωστούς που έχω δεν γνωρίζω κάποιον να δουλευει με κάτω απο 50%

Oρμάτε όλοι να πάρετε δάνειο με 7% (εύκολο, με προσημείωση ακινήτου). Eπανεπενδύοντας το κεφάλαιο, σε 10 χρόνια θα έχετε 30-40 εκατομύρια κέρδη, φτιάχνοντας μόνο μιά - δυό οικοδομές το χρόνο.
Mάλιστα δεν χρειάζεται να ξέρετε από κατασκευή, υπάρχουν αρκετοί άνεργοι μηχανικοί διαθέσιμοι να δουλέψουν για σας και άφθονοι ξένοι μετανάστες για φτηνό εργατικό. Oι οικοπεδούχοι επίσης είναι όλοι κορόιδα, έτοιμοι να ξεπουλήσουν τη γη τους όσο-όσο ή έστω να σας προσφέρουν αντιπαροχή με εξευτελιστικούς όρους.
Πράγματι ο κόσμος των 'εργολάβων' είναι ονειρικός. Xωρίς ρίσκο, χωρίς ανταγωνισμό, χωρίς έννοιες, με απόδοση 50%.

Από τις λίγες σοβαρές τοποθετήσεις στο topic αυτό είναι του angel rabbit και του koutsan. Οπως πολύ σωστά λέει παραπάνω, όποιος νομίζει ότι τα κέρδη των κατασκευαστών είναι σε τέτοια επίπεδα τότε να μην χάσει την ευκαιρία της ζωής του (κέρδος 50%!!) και να πουλήσει ό,τι έχει και δεν έχει, να δανειστεί, να βάλει υποθήκη και το κορμί του ακόμα (που λέει ο λόγος) και ας δοκιμάσει να κάνει και αυτός το ίδιο. Στο τέλος της οικοδομής και έχοντάς την πουλήσει ολόκληρη (όσο καιρό του πάρει αυτό) ας έρθει να μας κάνει τον απολογισμό του. Θα έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον!!

Ο χρήστης alman310 έγραψε:
...όποιος νομίζει ότι τα κέρδη των κατασκευαστών είναι σε τέτοια επίπεδα τότε να μην χάσει την ευκαιρία της ζωής του (κέρδος 50%!!) και να πουλήσει ό,τι έχει και δεν έχει, να δανειστεί, να βάλει υποθήκη και το κορμί του ακόμα (που λέει ο λόγος) και ας δοκιμάσει να κάνει και αυτός το ίδιο. Στο τέλος της οικοδομής και έχοντάς την πουλήσει ολόκληρη (όσο καιρό του πάρει αυτό) ας έρθει να μας κάνει τον απολογισμό του. Θα έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον!!

Πιάστηκες (κι εσύ) από μια λάθος τοποθέτηση, αυτή του 50%, για να μας βγάλεις (σχεδόν) όλους βλάκες.

Η δημοσίευσή σου, δυστυχώς, δεν λέει τίποτα. Σε απάντηση θα μπορούσαμε πολλοί να γράψουμε κάτι σαν 'κατασκευαστές που πεινάνε, που δεν έχουν ν' αγοράσουν μια ένζο και τη βγάζουν με κάτι παλιοκαγιέν,' ... Μαγκιές, σαν κι' αυτές που έχουμε συνηθίσει στη χώρα μας απ' όλους...

Αν έχεις ασχοληθεί σοβαρά με το θέμα πες τη γνώμη σου, αν θέλεις.

Φιλικά,
Ηλίας

Ο χρήστης ililias έγραψε:

...όποιος νομίζει ότι τα κέρδη των κατασκευαστών είναι σε τέτοια επίπεδα τότε να μην χάσει την ευκαιρία της ζωής του (κέρδος 50%!!) και να πουλήσει ό,τι έχει και δεν έχει, να δανειστεί, να βάλει υποθήκη και το κορμί του ακόμα (που λέει ο λόγος) και ας δοκιμάσει να κάνει και αυτός το ίδιο. Στο τέλος της οικοδομής και έχοντάς την πουλήσει ολόκληρη (όσο καιρό του πάρει αυτό) ας έρθει να μας κάνει τον απολογισμό του. Θα έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον!!

Πιάστηκες (κι εσύ) από μια λάθος τοποθέτηση, αυτή του 50%, για να μας βγάλεις (σχεδόν) όλους βλάκες.

Η δημοσίευσή σου, δυστυχώς, δεν λέει τίποτα. Σε απάντηση θα μπορούσαμε πολλοί να γράψουμε κάτι σαν 'κατασκευαστές που πεινάνε, που δεν έχουν ν' αγοράσουν μια ένζο και τη βγάζουν με κάτι παλιοκαγιέν,' ... Μαγκιές, σαν κι' αυτές που έχουμε συνηθίσει στη χώρα μας απ' όλους...

Αν έχεις ασχοληθεί σοβαρά με το θέμα πες τη γνώμη σου, αν θέλεις.

Φιλικά,
Ηλίας

Φίλε Ililias ξεκίνησα το post μου πάνω σε παρατήρηση του rantanplan ότι το 10 και 20 είναι εξωπραγματικό και ότι η μαμά του είπε ότι δουλεύουν τουλάχιστον με 50%.
Aντίθετα, κανείς δεν είπε ότι οι κατασκευαστές πεινάνε, αν και έχω γνωρίσει κάμποσους που κάνανε MIA οικοδομή με δανεικά ή με λεφτά που είχανε από κληρονομιά, πήρανε @@ και φύγανε από τον χώρο αμέσως.
H άποψή μου είναι ότι στην Eλλάδα όσοι είμαστε απ' έξω από ένα χώρο βλέπουμε τα πράγματα εύκολα.
Παραινέσεις του τύπου, 'γίνετε πλούσιοι με μεζονέτες, καράβια, θερμοκήπια κλπ' από άσχετους με το χώρο δεν νομίζω ότι μπορεί να τις πάρει κανείς στα σοβαρά. Aν το ύφος μου ήταν λιγάκι ειρωνικό, ζητάω συγγνώμη, αλλά αν δεν διάβαζα αυτά που διάβασα δεν θα έγραφα τίποτα.
Στο κάτω-κάτω αυτό το θέμα ξεκίνησε με μια κουφή προτροπή να 'πουλήσουμε τα σπίτια μας, γιατί σε 3 χρόνια η αξία τους θα έχει πέσει στο 1/3'.

Ο χρήστης angel rabbit έγραψε:
..........

1. Δεν είμαι έξω απ' το χώρο. Πολύ μέσα δεν με λες, αλλά άσχετος δεν είμαι.
2. Όλα τα θέματα ξεκινάνε από κάπου και σε όλα μπορούμε να 'πιαστούμε' ή να συζητήσουμε. Η επιλογή, δική μας.
3. Μη στεναχωριέσαι για το ύφος, όπως είδες κανένας δεν παρεξηγήθηκε. Αν το θέμα έχει ενδιαφέρον συνεχίζουμε τη συζήτηση, αν όχι πάμε αλλού.

Ο χρήστης ililias έγραψε:

..........

1. Δεν είμαι έξω απ' το χώρο. Πολύ μέσα δεν με λες, αλλά άσχετος δεν είμαι.

Σοβαρά? Κι εγώ που σε είχα για παντελώς άσχετο!

Ο χρήστης koutsan έγραψε:

..........

1. Δεν είμαι έξω απ' το χώρο. Πολύ μέσα δεν με λες, αλλά άσχετος δεν είμαι.

Σοβαρά? Κι εγώ που σε είχα για παντελώς άσχετο!

Το κρύβω καλά, βρε.

Στο συγκεκριμένο θέμα με καλύπτουν απόλυτα οι απαντήσεις του angel rabbit τις οποίες και προσυπογράφω.

Ο κρυφός ρόλος των μεταναστών

Ακόμα ένα στοιχείο που διαφοροποιεί την ελληνική κτηματαγορά, δίνοντας τροφή στην ιδιότυπη φούσκα των ακινήτων είναι το έντονο ενδιαφέρον των οικονομικών μεταναστών για αγορά κατοικίας. Ολοένα και περισσότεροι είναι εκείνοι πουέχοντας περάσει μια δεκαετία ή και παραπάνω στην Ελλάδαστρέφονται στην απόκτηση μόνιμης κατοικίας, πληρώνοντας μάλιστα με «ζεστό χρήμα» τους ιδιοκτήτες. Λόγω της οικονομικής τους δυνατότητας, στρέφονται ως επί το πλείστον σε ακίνητα ηλικίας άνω των 15 ετών και σε περιοχές του κέντρου που δεν συγκαταλέγονται στις πρώτες προτιμήσεις των Ελλήνων αγοραστών. Με προϋπολογισμό ανάμεσα στα 100.000 και τα 150.000 ευρώ αγοράζουν μαζικά το τελευταίο διάστημα δυάρια, τριάρια ή και τεσσάρια διαμερίσματα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, το Μεταξουργείο και η Βικτώρια. Περιοχές που συμμετέχουν και αυτές στο «πάρτι» της ανόδου των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, έχοντας κερδίσει τουλάχιστον 30% στην αξία τους μέσα σε μια τριετία. Δεν είναι τυχαίο ότι από τον Ιανουάριο του 2006 ώς σήμερα, σε μια περίοδο χαμηλών ή και μηδενικών αυξήσεων για το σύνολο της αγοράς, οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων στην περιοχή της Κυψέλης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Αspis Real Εstate, έτρεξαν με ρυθμό ανόδου 12,2%!
Η μία φούσκα συντηρεί την άλλη Τα χρήματα αυτά των οικονομικών μεταναστών είναι η «μαγιά» που χρησιμοποιούν στη συνέχεια οι Έλληνες αγοραστές που επιλέγουν να αναβαθμίσουν την κατοικία τους.
Κορυφαίος τραπεζίτης ανέφερε πρόσφατα ότι η αναβάθμιση της κατοικίας θα είναι η νέα, μεγάλη τάση στην κτηματαγορά, καθώς ολοένα και περισσότεροι πωλούν παλαιά ακίνητα και στη συνέχεια προσθέτουν από 100.000 έως και 150.000 ευρώ για να αγοράσουν περισσότερα τετραγωνικά σε καλύτερες περιοχές.
Για παράδειγμα, ένα παλιό τεσσάρι στην Κυψέλη πωλείται σήμερα έναντι περίπου 150.000 ευρώ, συνήθως σε κάποιον οικονομικό μετανάστη. Με βάση τα χρήματα αυτά, οι ιδιοκτήτες του παίρνουν στεγαστικό δάνειο 100.000
ευρώ προσθέτουν 50.000
ευρώ από τις δικές τους οικονομίες και αγοράζουν ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών στην Αγία Παρασκευή.
Δηλαδή, η μια φούσκα συντηρεί την άλλη κ.ο.κ.

Απούλητα ακίνητα αλλά οι τιμές στο ύψος τους!

ΡΕΠΟΡΤΑΖ: ΓΙΩΡΓΟΣ ΦΙΝΤΙΚΑΚΗΣ ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΕΦΑΝΗΣ

Φούσκα ακινήτων α λα ελληνικά. Έτσι χαρακτηρίζουν την κατάσταση στην ελληνική κτηματαγορά αναλυτές, τραπεζίτες και κατασκευαστές, καθώς, ενώ συγκεντρώνει πολλά από τα χαρακτηριστικά εκείνα που συνθέτουν μια φούσκα, οι τιμές των ακινήτων δεν δείχνουν να επηρεάζονται. Εκατοντάδες ή και χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα βρίσκονται στα αζήτητα- κι όμως, οι κατασκευαστές δεν ρίχνουν τις τιμές. Ναι μεν στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων οι τιμές επιδέχονται παζάρι, όμως αλλού, όχι μόνο διατηρούνται σταθερές αλλά και συνεχίζουν να ανεβαίνουν με ρυθμούς που ξεπερνούν ακόμη και το 10%!
Μπορεί τα επιτόκια να έχουν σχεδόν διπλασιασθεί τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, ανεβάζοντας στα ύψη το κόστος χρηματοδότησης της αγοράς ενός ακινήτου, τα νοικοκυριά όμως δανείζονται πάνω από 10 δισ. ευρώ ετησίως, τροφοδοτώντας με φρέσκο χρήμα την κτηματαγορά. Αν και η ζήτηση είναι πιο υποτονική σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, οι νέες οικοδομικές άδειες τρέχουν με ρυθμό άνω του 10% σε σύγκριση με πέρυσι, γεγονός που σημαίνει ότι και άλλες οικοδομές θα προστεθούν σύντομα στο υπάρχον απόθεμα αδιάθετων κατοικιών. Κι όμως, οι κατασκευαστές, ακουμπώντας στο «μαξιλάρι» των υπερκερδών που συσσώρευσαν κατά τη διάρκεια της χρυσής επταετίας 1999-2005, δεν φαίνονται διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές.

Ανώμαλη προσγείωση;
Όλα αυτά τα χαρακτηριστικά συνθέτουν έναν δυσεπίλυτο γρίφο, ένα μεγάλο αίνιγμα που ακούει στο όνομα «ελληνική αγορά ακινήτων», φαινόμενο που προβληματίζει ακόμη και τους διεθνείς αναλυτές. Οι απαισιόδοξοι, πάντως, δεν κρύβουν τον φόβο τους ότι το «αεροπλανάκι» των τιμών των ακινήτων, που σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Ρropindex πέταξε με ρυθμό ώς και 149% τα τελευταία δέκα χρόνια, κινδυνεύει, εφόσον συνεχιστεί η τρελή αυτή κούρσα, να προσγειωθεί ανώμαλα.
Αυτόν ακριβώς τον φόβο εξέφρασε στο πρόσφατο συνέδριο του «Εconomist» για τα ακίνητα ο συντάκτης του περιοδικού κ. John Αndrews.
Έφερε, μάλιστα, σαν παράδειγμα τη φούσκα της Ιαπωνίας αλλά και κάποιες περιοχές της Βρετανίας στις οποίες οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν. «Οι τιμές στις περιοχές εκείνες είχαν φουσκώσει πολύ. Πρέπει να προσέξετε για να μην πάθετε τα ίδια, για να μη ζήσετε παρόμοιες καταστάσεις», επεσήμανε χαρακτηριστικά.

Σε ρόλο ΑΤΜ
Τα ακίνητα, όπως σημειώνει ο «Εconomist», είναι σε αρκετές χώρες υπερτιμημένα, όπως για παράδειγμα στη Βρετανία όπου τα σπίτια λειτουργούν σαν ΑΤΜ, αφού οι ιδιοκτήτες τους τα χρησιμοποιούν προκειμένου να δανείζονται χρήματα. Πρόκειται για τον θεσμό του «home equity» που κάνει θραύση τα τελευταία χρόνια στο εξωτερικό. Βάζοντάς τα υποθήκη, οι Βρετανοί δανειολήπτες παίρνουν καταναλωτικά δάνεια είτε χρηματοδοτούν τις διακοπές τους είτε αγοράζουν ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα για να εξασφαλίσουν μια καλή σύνταξη στα γεράματά τους.
Αν οι τιμές των ακινήτων αρχίσουν να υποχωρούν, θα πρόκειται για τον απόλυτο ορισμό της οικονομικής φούσκας σύμφωνα με το περιοδικό, αφού οι δανειολήπτες θα δυσκολευτούν να εξυπηρετήσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις, καθώς οι τράπεζες θα τους ζητούν περισσότερες εγγυήσεις.

«Εδώ είναι Βαλκάνια»
Και όμως, όσοι γνωρίζουν εκ των έσω την ελληνική αγορά, δεν συμμερίζονται πλήρως τους φόβους αυτούς. «Εδώ είναι Βαλκάνια», λένε χαρακτηριστικά, εννοώντας ότι οι οικονομικές αναλύσεις που βρίσκουν εφαρμογή σε άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες, με οργανωμένες κτηματαγορές, με μετοχές δεκάδων εταιρειών real estate να διαπραγματεύονται στα Χρηματιστήρια και κατοικίες που- όπως στην περίπτωση της Βρετανίας- χρησιμοποιούνται για να καλύψουν και άλλες ανάγκες, δεν ισχύουν απόλυτα στην Ελλάδα.
Το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι ένα από τα βασικά στοιχεία που συντηρεί το παράδοξο της ελληνικής κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στατιστικά στοιχεία, πάνω από το 80% των Ελλήνων διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία- το υψηλότερο στην ευρωζώνη- όταν το αντίστοιχο πο σοστό στην Αγγλία, τη χώρα με το πιο ανεπτυγμένο καθεστώς στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη, δεν ξεπερνά το 70%. Αντίστοιχα, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες το ποσοστό ανέρχεται σε περίπου 60%.
Όπως αναφέρουν τραπεζίτες αλλά και κατασκευαστές, αυτό σημαίνει ότι οι περισσότερες αγορές στην Ελλάδα γίνονται όχι με σκοπό την επένδυση (ενοικίαση, πώληση σε υψηλότερη τιμή κ.λπ.) αλλά την κάλυψη ιδιωτικών στεγαστικών αναγκών. «Οι Έλληνες αγοράζουν σπίτι για να μείνουν και όχι για να το πουλήσουν μετά από μερικά χρόνια, προκειμένου να αποκομίσουν υπεραξίες επειδή οι τιμές ανέβηκαν», αναφέρει χαρακτηριστικά τραπεζίτης που ασχολείται με τη στεγαστική πίστη.
Το νόμισμα της υψηλής ιδιοκατοίκησης έχει και άλλη όψη. Όταν οι τιμές των ακινήτων πιέζονται στις κτηματαγορές του εξωτερικού, όσοι είχαν αγοράσει με σκοπό την επένδυση πωλούν μαζικά, εντείνοντας τις πιέσεις και προκαλώντας το «σκάσιμο της φούσκας». Κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει, όμως, στην Ελλάδα, καθώς- ακόμα και τα ακίνητα που είναι «καθαρά» από δάνεια- χρησιμοποιούνται ως ιδιωτικές κατοικίες και πολύ δύσκολα αλλάζουν χέρια.

apo kathimerinh Η «φούσκα» τιμών στην Ισπανία και οι τρόποι αποφυγής της
Υπό πίεση η ελληνική αγορά κατοικίας κατά τους πρώτους μήνες του έτους
Του Nικου X. Pουσανογλου

Y πό το καθεστώς φόβου για μία πιθανή κατάρρευση της αγοράς ακινήτων βρίσκεται πλέον η Ισπανία, μία από τις χώρες που γνώρισε την εντυπωσιακή άνοδο των αξιών των κατοικιών κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, με τρόπο που παρουσιάζει αρκετές ομοιότητες με την εν Ελλάδι πορεία της αγοράς κατοικίας. Τον φόβο αυτό προκάλεσε η ευρεία ρευστοποίηση μετοχών κατασκευαστικών εταιρειών, αλλά και τραπεζών κατά τη διάρκεια των προηγούμενων ημερών, καθώς αυξάνονται τα δείγματα ότι η αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, η υπερπροσφορά κατοικιών και τα επίπεδα–ρεκόρ των στεγαστικών δανείων, οδηγούν την αγορά ακινήτων της χώρας σε ύφεση.

Πλέον, οι περίπου 4 εκατ. ξένοι ιδιοκτήτες κατοικιών στη χώρα της Ιβηρικής Χερσονήσου οι οποίοι προέρχονται κυρίως από την Μ. Βρετανία και τις σκανδιναβικές χώρες, ανησυχούν ότι θα απολέσουν μέρος της αξίας των ιδιοκτησιών τους. Αλλωστε, ήδη όμιλοι που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας, έχουν γίνει αποδέκτες εκατοντάδων αιτημάτων για την αγορά εξοχικών από ξένους αγοραστές, οι οποίοι επιδιώκουν να αποχωρήσουν από την Ισπανία. Αιτία είναι όχι μόνο η πρόσφατη δυσμενής –όπως όλα δείχνουν– εξέλιξη της αγοράς της Ισπανίας, αλλά και η υπεροικοδόμηση σε πρώην ειδυλλιακά σημεία των νότιων ακτών της χώρας.

Αφορμή για την εξέλιξη αυτή στάθηκε η ραγδαία υποχώρηση της μετοχής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Astroc, μετά την έκθεση των ορκωτών λογιστών ότι μεγάλο μέρος των κερδών της επιχείρησης κατά το 2006, οφείλεται σε πώληση περιουσιακών στοιχείων στον πρόεδρό της. Απόρροια της έκθεσης ήταν η υποχώρηση της τιμής κατά πάνω από 50%, ενώ στάθηκε ικανή για να συμπαρασύρει και άλλες εταιρείες του κλάδου, όχι μόνο παρούσες στην ανάπτυξη κατοικιών, αλλά και στις κατασκευές. Ακόμα και στον τραπεζικό τομέα καταγράφηκαν απώλειες, λόγω της έκθεσης των τραπεζών στον χώρο, μέσω στεγαστικών δανείων. Αλλωστε, οι ισπανικές τράπεζες είναι ιδιαίτερα ευάλωτες σε μία κάμψη της αγοράς κατοικίας, καθώς το 25% των δανείων τους αφορούν την στεγαστική πίστη, με μέσο όρο αποπληρωμής τα 26 έτη από 12 στις αρχές της δεκαετίας, ενώ το μέσο δάνειο έχει τριπλασιαστεί σε 150.000 ευρώ κατά την διάρκεια των τελευταίων 10 ετών. Η ανάπτυξη αυτή προήλθε από τις αγορές που πραγματοποίησαν οικονομικοί μετανάστες, αλλά και χιλιάδες Βρετανοί αγοραστές εξοχικών σε περιοχές όπως η Costa Brava και η Costa del Sol.

Οπως ήταν επόμενο, η κυβέρνηση της χώρας επιχείρησε να καθησυχάσει τα πνεύματα, αναφέροντας ότι μία φυσιολογική κάμψη της αγοράς και των τιμών βρίσκεται προ των πυλών. Ο υπουργός Οικονομίας της Ισπανίας, Πέδρο Σόλμπες, δήλωσε ότι η υποχώρηση των μετοχών των ισπανικών εταιρειών ακινήτων και των κατασκευαστικών ομίλων ήταν μία «σημαντική διόρθωση, η οποία δεν μπορεί να επηρεάσει την οικονομία στο σύνολό της, καθώς αυτή αναπτύχθηκε με ρυθμό της τάξεως του 4% κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. Βρισκόμαστε άραγε σε μία κατάσταση που να εμπνέει ανησυχία; Η άποψή μου είναι πως όχι, γιατί το οικογενειακό εισόδημα παγιώνεται και υπάρχουν καλύτερες προοπτικές απασχόλησης», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Σόλμπες.

Υπενθυμίζεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ισπανία αυξάνονταν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 15% κατά το διάστημα 1999 - 2005. Ωστόσο, οι διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας σε 3,75%, σε συνδυασμό και με το σημαντικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το οποίο αγγίζει το 85%, περιόρισαν την ζήτηση κατοικιών. Παρ’ όλα αυτά, κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους, οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν κατά 7,2%, ποσοστό, πάντως, που παραμένει το χαμηλότερο από το 1999.

Η ελληνική περίπτωση

Οι ομοιότητες της ελληνικής αγοράς κατοικίας με την αντίστοιχη της Ισπανίας είναι δεδομένες, καθώς πέραν του εξίσου υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης και στην δική μας περίπτωση, η μεγάλη ανάπτυξη των τελευταίων ετών, με άμεσο αντίκτυπο και στις τιμές, τροφοδοτήθηκε από τα χαμηλά επιτόκια, τα οποία πλέον δεν υφίστανται, γεγονός που ασκεί πιέσεις στην αγορά, σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές για την πλειοψηφία των νοικοκυριών. Παράλληλα, η ελληνική αγορά επηρεάστηκε αρνητικά και από την επιβολή του ΦΠΑ 19% στις νέες κατοικίες, αλλά και τις δύο διαδοχικές αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών.

Προκειμένου, λοιπόν, ν’ αποφευχθεί μία πιθανή κατάρρευση, απαιτείται κυρίως εγκράτεια από την πλευρά των κατασκευαστικών εταιρειών, όσον αφορά την προσφορά νέων κατασκευών, σε συνδυασμό με «πάγωμα» των τιμών ή και μείωσή τους κατά περίπτωση. Πρόκειται για μία λεπτή ισορροπία που δεν πρέπει να διαταραχθεί, καθώς το πρόβλημα της υπερπροσφοράς ισχύει πλέον στην Ισπανία, επιδεινώνοντας την ήδη βεβαρημένη κατάσταση της αγοράς. Οπως σημειώνεται, μόνο το 2006 εκδόθηκαν 800.000 νέες οικοδομικές άδειες στη χώρα της Ιβηρικής, 200.000 περισσότερες από τις αρχικές εκτιμήσεις.

Το γεγονός αυτό επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς στην «Κ». Οπως αναφέρει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος του μεσιτικού γραφείου Search & Find, αυτήν την περίοδο, μεγάλο πρόβλημα καταγράφεται σε περιοχές των βορείων προαστίων και ιδίως στις νέες κατασκευές, καθώς οι κρατούσες τιμές αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα αγοράς για την συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερόμενων. Ως εκ τούτου, το ενδιαφέρον στρέφεται σε υφιστάμενες κατοικίες, όπου οι πωλητές εμφανίζονται διατεθειμένοι να προχωρήσουν ακόμα και σε «γενναίες» υποχωρήσεις, αναφορικά με το ζητούμενο τίμημα, προκειμένου να το διαθέσουν ευκολότερα στην αγορά. Παράλληλα, θα χρειαστεί μεγάλη προσοχή στην ανάπτυξη της αγοράς της εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα, ώστε να μην παρατηρηθούν φαινόμενα ανάλογα με εκείνα στην Ισπανία, η οποία δρέπει σήμερα τους καρπούς που έσπειρε πριν από λίγα χρόνια, με την αλόγιστη οικοδόμηση.

APO TO ETNOS Κατασχέσεις ρεκόρ
«E» 12/5

Ρεπορτάζ: Εφη Καραγεώργου
efikar@pegasus.gr

«Εκρηξη» πλειστηριασμών είχαμε πέρυσι, καθώς κοινοποιήθηκαν προγράμματα για «να βγουν στο σφυρί» περί τα 18.000 ακίνητα και 20.000 αυτοκίνητα. Δυσοίωνες είναι οι προβλέψεις για φέτος, καθώς προβλέπεται ότι οι αποφάσεις για προγράμματα πλειστηριασμών θα διπλασιαστούν.

Από την αρχή του χρόνου, υπογραμμίζει στο «Εθνος» ο κ. Ευάγγελος Κρητικός, πρόεδρος της Εθνικής Ομοσπονδίας Προστασίας Καταναλωτών και Δανειοληπτών Ελλάδος, υπήρξε μπαράζ κοινοποιήσεων προγραμμάτων πλειστηριασμού, καθώς πληθαίνουν οι δανειολήπτες που αδυνατούν να πληρώσουν τις υποχρεώσεις τους στις τράπεζες.

Εγκλωβισμένοι
Αυξάνονται λοιπόν καθημερινά τα νοικοκυριά που βρίσκονται αντιμέτωπα με την απειλή του πλειστηριασμού, αφού πληθαίνουν οι «εγκλωβισμένοι» σε στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια, όπως λέει χαρακτηριστικά ο κ. Κρητικός.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται (και τα οποία προέρχονται από δειγματοληπτικό έλεγχο στα Ειρηνοδικεία και τα Πρωτοδικεία όλης της χώρας):

Το 2006 εκδόθηκαν από τα αρμόδια δικαστήρια 55.000 διαταγές πληρωμής για ακίνητα, δηλαδή διαμερίσματα, μονοκατοικίες, οικόπεδα, επαγγελματική στέγη, και 60.000 για οχήματα.
Το 2005 ο αριθμός διαταγών πληρωμής είχε προσεγγίσει τις 100.000.
Το πρώτο τρίμηνο 2007, υπογραμμίζει ο κ. Κρητικός, υπήρξε μπαράζ κοινοποιήσεων προγραμμάτων πλειστηριασμού, καθώς πληθαίνουν οι δανειολήπτες που αδυνατούν να πληρώσουν τις υποχρεώσεις τους στις τράπεζες.
Σύμφωνα με τον κ. Κρητικό, το 2006 κοινοποιήθηκαν 18.000 προγράμματα πλειστηριασμού περιουσιακών στοιχείων (αφορούν σπίτια, οικόπεδα, επαγγελματικά ακίνητα) και 20.000 για οχήματα.
Στατιστικά το 30% αυτών των περιουσιακών στοιχείων θα βγουν τελικά στο «σφυρί». Ενώ σημαντικός είναι και ο αριθμός αυτών που οι ιδιοκτήτες τους θα τα πουλήσουν αναγκαστικά.
Μόνο από το Ειρηνοδικείο Αθήνας (αρμόδιο για ποσά μέχρι 9.000 ευρώ) εκδίδονται σε ημερήσια βάση 80-90 διαταγές πληρωμής.
ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΩΛΟΥΝΤΑΙ «ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΑ»
Από τα παραπάνω προκύπτει ότι τα δάνεια που έχουν πάρει τα νοικοκυριά για στέγη και καταναλωτικές ανάγκες σε συνδυασμό με τις αλλεπάλληλες αυξήσεις των επιτοκίων (στο 3,75% το βασικό επιτόκιο του ευρώ από 2% τον Δεκέμβριο του 2005) οδηγούν όλο και περισσότερα σε οικονομικό αδιέξοδο, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν να χάσουν τα περιουσιακά στοιχεία τους.

Μάλιστα, όπως αναφέρουν στο «Εθνος» κτηματομεσίτες, την τελευταία διετία χιλιάδες ακίνητα «πωλούνται αναγκαστικά». Δηλαδή οι ιδιοκτήτες τους αναγκάζονται να τα πουλήσουν για να τα... σώσουν από τον πλειστηριασμό και για να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες.

Οπως λέει ο κ. Κρητικός, επικαλούμενος τις αποφάσεις Ειρηνοδικείων και Πρωτοδικείων, «όλο και περισσότεροι δανειολήπτες οδηγούνται στην οικονομική κατάρρευση λόγω του δανεισμού. Οι αυξήσεις στα επιτόκια έχουν ήδη προκαλέσει μεγάλη πίεση σε πολλά νοικοκυριά.

Πρόκειται για έναν εφιάλτη, αφού τα ελληνικά νοικοκυριά δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στις δόσεις τους και έτσι οι τράπεζες εκδίδουν σωρηδόν αποφάσεις για πλειστηριασμούς ακινήτων», σημειώνει με βάση τα στοιχεία που έχει συλλέξει η οργάνωσή του από τα Ειρηνοδικεία.

Απόπειρα αυτοκτονίας από 55χρονο

Απόπειρα αυτοκτονίας έκανε 55χρονος, όταν τα «κοράκια», που είχαν πληροφορηθεί ότι το σπίτι του θα βγει σε πλειστηριασμό, του χτυπούσαν το κουδούνι και ζητούσαν να «δουν» το διαμέρισμα, για να ξέρουν τι θα «χτυπήσουν».

Το χρέος για το οποίο το σπίτι βγαίνει σε πλειστηριασμό ανέρχεται σήμερα στα 10.000 ευρώ και προέρχεται από οφειλές σε πιστωτικές κάρτες.

Δύο ημέρες μετά το Πάσχα η τράπεζα «έβγαλε στο σφυρί» τη μονοκατοικία της κ. Α., που βρίσκεται στην Ελευσίνα, εμβαδού 120 τ.μ. (σε οικόπεδο 500 τ.μ.), για χρέος ύψους 21.000 ευρώ από καταναλωτικό δάνειο (τα ονόματα και των δύο βρίσκονται στη διάθεση της εφημερίδας).

Με το μπαράζ δημοσιευμάτων που παρέθεσες με έχεις αφήσει afono

Eγω παλι δεν μπορω να καταλαβω πως φτασαμε στο σημειο να πληρωνουμε ενα διαμερισμα οσο μια ferrari f430!!
Τωρα θα μου πειτε μεγαλε τι μας συγκρινεις τωρα,αν ανολογιστει κανεις οτι μια 430 χρειαζεται πολλων εκατoμυριων ευρω μπατζετ για να υλοποιηθει απο εξωτικες τεχνολογιες υλικα κ κορυφαιους μηχανικους σε αντιδιαστολη με ενα διαμερισμα που χρησιμοποιουνται εν γενη φθηνα αδρανη υλικα , ελαχιστη τεχνογνωσια,Ο κυρ μητσος ο εργολαβος, κ μερικοι αλβανοι, μπορει ευκολα να καταληξει στο συμπερασμα οτι μας πιανουν για τα καλα τον κωλο!!!!!!!!

Ο χρήστης tractioner έγραψε:
Eγω παλι δεν μπορω να καταλαβω πως φτασαμε στο σημειο να πληρωνουμε ενα διαμερισμα οσο μια ferrari f430!!
Τωρα θα μου πειτε μεγαλε τι μας συγκρινεις τωρα,αν ανολογιστει κανεις οτι μια 430 χρειαζεται πολλων εκατoμυριων ευρω μπατζετ για να υλοποιηθει απο εξωτικες τεχνολογιες υλικα κ κορυφαιους μηχανικους σε αντιδιαστολη με ενα διαμερισμα που χρησιμοποιουνται εν γενη φθηνα αδρανη υλικα , ελαχιστη τεχνογνωσια,Ο κυρ μητσος ο εργολαβος, κ μερικοι αλβανοι, μπορει ευκολα να καταληξει στο συμπερασμα οτι μας πιανουν για τα καλα τον κωλο!!!!!!!!

Η σύγκριση θα ήταν δυνατή μόνο αν είχαμε μια 430 σε μέγεθος διαμερίσματος ή ένα διαμέρισμα με τελική 300χλμ/ωρα και 0-100 σε 4sec.