Απούλητα ακίνητα αλλά οι τιμές στο ύψος τους!
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: ΓΙΩΡΓΟΣ ΦΙΝΤΙΚΑΚΗΣ ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΕΦΑΝΗΣ
Φούσκα ακινήτων α λα ελληνικά. Έτσι χαρακτηρίζουν την κατάσταση στην ελληνική κτηματαγορά αναλυτές, τραπεζίτες και κατασκευαστές, καθώς, ενώ συγκεντρώνει πολλά από τα χαρακτηριστικά εκείνα που συνθέτουν μια φούσκα, οι τιμές των ακινήτων δεν δείχνουν να επηρεάζονται. Εκατοντάδες ή και χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα βρίσκονται στα αζήτητα- κι όμως, οι κατασκευαστές δεν ρίχνουν τις τιμές. Ναι μεν στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων οι τιμές επιδέχονται παζάρι, όμως αλλού, όχι μόνο διατηρούνται σταθερές αλλά και συνεχίζουν να ανεβαίνουν με ρυθμούς που ξεπερνούν ακόμη και το 10%!
Μπορεί τα επιτόκια να έχουν σχεδόν διπλασιασθεί τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, ανεβάζοντας στα ύψη το κόστος χρηματοδότησης της αγοράς ενός ακινήτου, τα νοικοκυριά όμως δανείζονται πάνω από 10 δισ. ευρώ ετησίως, τροφοδοτώντας με φρέσκο χρήμα την κτηματαγορά. Αν και η ζήτηση είναι πιο υποτονική σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, οι νέες οικοδομικές άδειες τρέχουν με ρυθμό άνω του 10% σε σύγκριση με πέρυσι, γεγονός που σημαίνει ότι και άλλες οικοδομές θα προστεθούν σύντομα στο υπάρχον απόθεμα αδιάθετων κατοικιών. Κι όμως, οι κατασκευαστές, ακουμπώντας στο «μαξιλάρι» των υπερκερδών που συσσώρευσαν κατά τη διάρκεια της χρυσής επταετίας 1999-2005, δεν φαίνονται διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές.
Ανώμαλη προσγείωση;
Όλα αυτά τα χαρακτηριστικά συνθέτουν έναν δυσεπίλυτο γρίφο, ένα μεγάλο αίνιγμα που ακούει στο όνομα «ελληνική αγορά ακινήτων», φαινόμενο που προβληματίζει ακόμη και τους διεθνείς αναλυτές. Οι απαισιόδοξοι, πάντως, δεν κρύβουν τον φόβο τους ότι το «αεροπλανάκι» των τιμών των ακινήτων, που σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Ρropindex πέταξε με ρυθμό ώς και 149% τα τελευταία δέκα χρόνια, κινδυνεύει, εφόσον συνεχιστεί η τρελή αυτή κούρσα, να προσγειωθεί ανώμαλα.
Αυτόν ακριβώς τον φόβο εξέφρασε στο πρόσφατο συνέδριο του «Εconomist» για τα ακίνητα ο συντάκτης του περιοδικού κ. John Αndrews.
Έφερε, μάλιστα, σαν παράδειγμα τη φούσκα της Ιαπωνίας αλλά και κάποιες περιοχές της Βρετανίας στις οποίες οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν. «Οι τιμές στις περιοχές εκείνες είχαν φουσκώσει πολύ. Πρέπει να προσέξετε για να μην πάθετε τα ίδια, για να μη ζήσετε παρόμοιες καταστάσεις», επεσήμανε χαρακτηριστικά.
Σε ρόλο ΑΤΜ
Τα ακίνητα, όπως σημειώνει ο «Εconomist», είναι σε αρκετές χώρες υπερτιμημένα, όπως για παράδειγμα στη Βρετανία όπου τα σπίτια λειτουργούν σαν ΑΤΜ, αφού οι ιδιοκτήτες τους τα χρησιμοποιούν προκειμένου να δανείζονται χρήματα. Πρόκειται για τον θεσμό του «home equity» που κάνει θραύση τα τελευταία χρόνια στο εξωτερικό. Βάζοντάς τα υποθήκη, οι Βρετανοί δανειολήπτες παίρνουν καταναλωτικά δάνεια είτε χρηματοδοτούν τις διακοπές τους είτε αγοράζουν ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα για να εξασφαλίσουν μια καλή σύνταξη στα γεράματά τους.
Αν οι τιμές των ακινήτων αρχίσουν να υποχωρούν, θα πρόκειται για τον απόλυτο ορισμό της οικονομικής φούσκας σύμφωνα με το περιοδικό, αφού οι δανειολήπτες θα δυσκολευτούν να εξυπηρετήσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις, καθώς οι τράπεζες θα τους ζητούν περισσότερες εγγυήσεις.
«Εδώ είναι Βαλκάνια»
Και όμως, όσοι γνωρίζουν εκ των έσω την ελληνική αγορά, δεν συμμερίζονται πλήρως τους φόβους αυτούς. «Εδώ είναι Βαλκάνια», λένε χαρακτηριστικά, εννοώντας ότι οι οικονομικές αναλύσεις που βρίσκουν εφαρμογή σε άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες, με οργανωμένες κτηματαγορές, με μετοχές δεκάδων εταιρειών real estate να διαπραγματεύονται στα Χρηματιστήρια και κατοικίες που- όπως στην περίπτωση της Βρετανίας- χρησιμοποιούνται για να καλύψουν και άλλες ανάγκες, δεν ισχύουν απόλυτα στην Ελλάδα.
Το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι ένα από τα βασικά στοιχεία που συντηρεί το παράδοξο της ελληνικής κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στατιστικά στοιχεία, πάνω από το 80% των Ελλήνων διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία- το υψηλότερο στην ευρωζώνη- όταν το αντίστοιχο πο σοστό στην Αγγλία, τη χώρα με το πιο ανεπτυγμένο καθεστώς στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη, δεν ξεπερνά το 70%. Αντίστοιχα, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες το ποσοστό ανέρχεται σε περίπου 60%.
Όπως αναφέρουν τραπεζίτες αλλά και κατασκευαστές, αυτό σημαίνει ότι οι περισσότερες αγορές στην Ελλάδα γίνονται όχι με σκοπό την επένδυση (ενοικίαση, πώληση σε υψηλότερη τιμή κ.λπ.) αλλά την κάλυψη ιδιωτικών στεγαστικών αναγκών. «Οι Έλληνες αγοράζουν σπίτι για να μείνουν και όχι για να το πουλήσουν μετά από μερικά χρόνια, προκειμένου να αποκομίσουν υπεραξίες επειδή οι τιμές ανέβηκαν», αναφέρει χαρακτηριστικά τραπεζίτης που ασχολείται με τη στεγαστική πίστη.
Το νόμισμα της υψηλής ιδιοκατοίκησης έχει και άλλη όψη. Όταν οι τιμές των ακινήτων πιέζονται στις κτηματαγορές του εξωτερικού, όσοι είχαν αγοράσει με σκοπό την επένδυση πωλούν μαζικά, εντείνοντας τις πιέσεις και προκαλώντας το «σκάσιμο της φούσκας». Κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει, όμως, στην Ελλάδα, καθώς- ακόμα και τα ακίνητα που είναι «καθαρά» από δάνεια- χρησιμοποιούνται ως ιδιωτικές κατοικίες και πολύ δύσκολα αλλάζουν χέρια.