Ένα είναι το θέμα, χτίζεται τίποτα να πέσουν οι τιμές;

Και τα λίγα που χτίζονται -τουλάχιστον στην περιοχή μου- πωλούνται από τα σχέδια και πανάκριβα. Με επαγγελματίες που μίλησα (κατασκευαστές-μηχανικούς-αρχιτέκτονες) περιμένουν ότι η κίνηση στα ακίνητα θα ανέβει αρκετά, αν όχι πολύ. Στην Καλαμαριά -στα λίγα οικόπεδα που έχουν μείνει- γίνονται κυριολεκτικά πλειστηριασμοί από τους κατασκευαστές. Έχω συγκρότημα στο οποίο δόθηκε προκαταβολή για δύο διαμερίσματα και ακόμα δεν έχει εκδοθεί η άδεια!

Εντυπωσιακά όλα αυτά, αλλά κατα την αποψη μου είναι απόρροια της έλλειψης προσφοράς στέγης και δη νεόδμητης. Ακόμα και όσοι έχουν αρκετά χρήματα να διαθέσουν κάνουν αγώνα να βρουν νεόδμητα διαμερίσματα.

Πόσο μάλλον για τα πιο μεσαία και μικρά βαλάντια.

Το ανάποδο δηλαδή από ότι συνέβη στην Ισπανία πριν την κρίση.

Φυσικά και παίζει και αυτό σημαντικό ρόλο. Είναι ο κλασικός νόμος προσφοράς και ζήτησης. Από την άλλη, εκεί που υπάρχουν οικόπεδα (στα κοντινά χωριά)άλλαξαν τόσο οι όροι δόμησης που δεν συμφέρει σε κανέναν κατασκευαστή να χτίσει με αποτέλεσμα να τελειώνουν τα σπίτια. Τουλάχιστον οι αξιοπρεπείς και χωρίς άλλα προβλήματα κατασκευές.

Δηλαδή τι άλλαξε;

Θα δώσω ένα παράδειγμα....1000 τμ οικόπεδο με συντελεστή 0,8 έχτιζε 800τμ κατοικιών. Με τις ανοχές του νόμου προσέθετες κάποια σοφίτα,κάποιο υπόγειο κλπ και έβγαλες 5-6 μεζονέτες. Πλέον σε οποιοδήποτε οικόπεδο άνω των 700τμ χτίζεις 400 τμ με ελάχιστες ανοχές και σε κάτω από 700τμ οικόπεδα χαμήλωσαν και τους συντελεστές δόμησης....συνήθως κατά 25%. Προσοχή,μιλάω μόνο για τα χωριά της ανατολικής Θεσσαλονίκης...δεν ξέρω άλλου τι ισχύει.

Και αυτό για ποιο λόγο;

Για αέρα, φως, πλημμύρες κτλ; Δηλαδή ποιο ηταν το σκεπτικο να συμβει αυτο στην επαρχια;

Απο την αλλη, ετσι θα πέσουν βέβαια οι τιμές των οικοπέδων, είναι ένα εργαλείο μείωσης των τιμών δηλαδή.

Οι τιμές των οικοπέδων είναι στο 20% των τιμών του 2008 και πάλι δεν πουλιούνται. Η δικαιολογία ήταν για να διατηρηθεί ο οικιστικός χαρακτήρας των χωριών. Όμως πλέον δεν συμφέρει σε κανέναν κατασκευαστή να χτίσει και για αυτό δεν υπάρχουν νέες κατασκευές σε όλη την περιοχή. Από την άλλη έπρεπε να υπάρξει μια αναθεώρηση των όρων για να μην δημιουργούνται ολόκληρα συγκροτήματα από κουτάκια με όλες τις γνωστές παρανομίες και να φτιάχνονται ανθρώπινα και λειτουργικά σπίτια.

Κατάλαβα.... Οκ ο οικιστικό χαρακτήρας έχει ένα νόημα, από την άλλη πως θα γίνει αποκέντρωση πόλεων αν δεν αύξηθουν καπως τα τετραγωνικά;

Επισης, στον οικιστικό χαρακτήρα, ρόλο δεν παίζει η πολεοδομία;

Για παράδειγμα, ναι μεν σήκωσε κτήρια αλλά με συγκεκριμένο χαρακτήρα, χρώματα, παντζούρια, πόρτες, φρακτες κτλ

Εκει συμφωνώ να είναι αυστηρά τα πρότυπα και τα μέτρα.

Δεν το γνωρίζω το θεμα σχεδόν καθόλου,καλη ενημέρωση πάντως καλά που τα συζητάμε.

Οι τιμές των οικοπέδων είναι στο 20% των τιμών του 2008 και πάλι δεν πουλιούνται. Η δικαιολογία ήταν για να διατηρηθεί ο οικιστικός χαρακτήρας των χωριών. Όμως πλέον δεν συμφέρει σε κανέναν κατασκευαστή να χτίσει και για αυτό δεν υπάρχουν νέες κατασκευές σε όλη την περιοχή. Από την άλλη έπρεπε να υπάρξει μια αναθεώρηση των όρων για να μην δημιουργούνται ολόκληρα συγκροτήματα από κουτάκια με όλες τις γνωστές παρανομίες και να φτιάχνονται ανθρώπινα και λειτουργικά σπίτια.

Παντως το τι ισχυει στην Θεσ και περιοχη γυρω δεν ειναι απαραιτητο να ισχυει σε αλλες περιοχες της χωρας. Παντα παιζει τι ζητηση εχει η καθε περιοχη και αν ο κοσμος που θελει να ζησει εκει εχει χρηματα. Στην δικη μου γειτονια υποτιθεται απο τα καλα (στο παρελθον) προαστεια της Αθηνα ελαχιστη κινηση ακομα σε ακινητα και αρκετες πολυκατοικιες που εχουν τελειωσει τα τελευται χρονια ειναι καινες. Φυσικα υπαρχει καποιος κοσμος που εχει αναγκη και χρηματα να κτισει ενα σπιτι (τωρα για 2 που εχουν φτιαχτει σε μια περιοχη 4τχμ που περπαταω δεν ξερω κατα ποσο δειχνει ανακαμψη) και καποιες ανακαινισεις σε παλια διαμερισμα παντα υπαρχουν αλλα δεν υπαρχει μαζικη ζητηση που υπηρχε πριν το 2010. Περα απο το οτι τα σπιτια που ειναι σε ημι-εγκαταλειμενη κατασταση και ειναι εκατονταδες. Οταν υπαρχουν τοσα παλλια σπιτια διαθεσιμα ε προφανως τα οικοπεδα που εχουν μεινει ζητηση δεν εχουν εκτος και αν ειναι για εμπορικο λογο (καποιο μαγαζι/εμπορικο κεντρο κλπ). Και υπαρχουν αρκετα ακομα πανω σε δρομους που μπορει να γινει εμπορικη εκμεταλλευση.

Προφανώς μιλάω μόνο για την περιοχή μου, δεν γνωρίζω τι γίνεται στην Αθήνα. Ούτε θεωρώ τον εαυτό μου ειδικό, ότι ξέρω το ξέρω από την ενασχόληση με τα ακίνητα. Πάντως, επειδή είμαστε στην Ελλάδα όπου δεν υπάρχει ποτέ μέση λύση παρά μόνο άκρα, θα μπορούσαν να διαμορφώσουν έτσι τους κανόνες ώστε και σπίτια να κατασκευάζονται και το κράτος να παίρνει έσοδα και ο κόσμος να βρίσκει σπίτια. Ο φόρτος όμως εργασίας έχει ανεβεί πάρα πολύ,κάθε Σάββατο εδώ και 2 μήνες γυρίζω μετά τις 7. Και η περιοχή μου έχει σχεδόν αδειάσει από αξιόλογα ακίνητα με αποτέλεσμα όλοι οι ιδιοκτήτες να ανεβάζουν τις τιμές.

Δεν ξερω τι κανονες θελεις να βαλει το κρατος για να βγαλει χρηματα εχει κανει πραγματα οπως ολα τα πιστοποιητικα που θελεις τωρα να βγαλεις για να πουλησεις η ενοικιασεις ακινητο. Πριν μερικα χρονια δεν υπηρχαν. Και ολα αυτα δημιουργησαν αρκετο τζιρο σε μηχανικους που καθονταν μετα την καθισδηση των νεων κατασκευων.

Σε πληροφορω παντως οτι Αθηνα και Πελοπονησσο που ξερω καλα υπαρχουν παρα πολλα σπιτια διαθεσιμα, δεν χρειαζονται νεα. Αυτο που δεν υπαρχει ειναι μοντερνα σπιτια αλλα με ανακαινισεις πολλα απο τα παλαιοτερα μπορει να γινουν.

Δεν υπαρχουν μαγικα,  ζητηση ειναι αναλογα ποσος κοσμος υπαρχει σε εναν τοπο και αν εχει χρηματα. Αν δεν εχεις γηγενεις μερικα κρατη ανοιγουν την κανουλα των μεταναστων και δημιουργουν ζητηση. Αλλα οχι.

Αφορμή για την ανάσταση του θέματος είναι κάποια γεγονότα σε γενικό , αλλά και προσωπικό επίπεδο .

Η κρίση του 2010-2018 διέλυσε την οικοδομή . Δεν χτίστηκε τίποτε , αλλά ο πάτος ήταν το 2013 και στο διάστημα 2011-2014 κάποιοι εκμεταλλεύτηκαν την κυβερνητική πολιτική που ΕΣΚΕΜΜΕΝΑ χτύπησε την οικοδομή , προφανώς εκτελώντας εντολές αυτών που απέκτησαν τζάμπα τα ακίνητα των μεγάλων πόλεων.

Το χτύπημα ήταν οργανωμένο και θα είχε πετύχει απόλυτα , αλλά υπήρξε ένας απρόβλεπτος παράγοντας . Η τεράστια αύξηση του τουρισμού και η έλλειψη κλινών στην Αθήνα και σε άλλες πόλεις και η ύπαρξη των διεθνών πλατφορμών της βραχυχρόνιας μίσθωσης , έσωσαν πολύ κόσμο , που νοίκιαζε ακόμα και το σπίτι του και έμενε σε ένα δωμάτιο . Πολλοί λοιπόν άφησαν τα σπίτια τους εκτός της μακροχρόνιας ενοικίασης , όπου οι μπαταχτσήδες άφηναν απλήρωτα ενοίκια και κοινόχρηστα και στράφηκαν στην βραχυχρόνια . Αυτό σε συνδυασμό με την αντίδραση του κόσμου το 2012 στις εκλογές του Μαίου που οδήγησαν στον καταποντισμό των δύο μεγάλων κομμάτων και στην συνέχεια στην πιτσαδόρεια συγκυβέρνηση και τέλος οδήγησαν στην κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑΝΕΛ , οπότε το παιχνίδι έφυγε από τα χέρια τους .

Στις νέες οικοδομές το κύκλωμα είχε πετύχει το απόλυτο . Οι νέες οικοδομές που δεν ήταν πρώτη κατοικία είχαν 20 % φόρο επιπλέον των παλαιών ίσης αξίας . Αυτό οδήγησε στην μη κατασκευή νέων οικοδομών για 10 χρόνια , στην κατάρρευση τιμών και επιχειρήσεων από χρέη σε τράπεζες , οι οποίες είχαν επιτόκια 10 % , με αποτέλεσμα πολλοί να καταστραφούν και όσοι συνετοί κρατήθηκαν , απλά ζημιώθηκαν αρκετά .

Η αγορά άρχισε να ανεβαίνει από το 2018 και μετά την αναστολή του ΦΠΑ και τον ορθολογισμό της τιμής μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων , άρχισαν να υπάρχουν πάλι πωλήσεις . Οι τιμές παραμένουν βέβαια 15-25 % χαμηλότερες από αυτές πριν την κρίση , εκτός κάποιων συγκεκριμένων φιλέτων , όπου η ελάχιστη προσφορά και η μεγάλη ρευστότητα των νέων κατασκευαστών ανέβασε τις τιμές σε ψηλότερα του 2008 επίπεδα .

Οι κατασκευαστές πλέον είναι διαφορετικοί . Λίγοι , Ελληνες , ξένοι , Αλβανοί μετανάστες που με την εργασία τους και την απόλυτη οικονομία πλούτισαν και ξένες εταιρείες . Χαρακτηριστικό όλων αυτών η μεγάλη ρευστότητα σε 7ψήφια και 8ψήφια νούμερα καταθέσεων. Οι παλαιοί κατασκευαστές , μικρομεσαίοι με την μικρή ρευστότητα , απλά ρευστοποίησαν σιγά σιγά ανάλογα με τις αντοχές τους τα ακίνητα τους και πλέον σχεδόν 15 χρόνια μεγαλύτεροι εγκαταλείπουν ή εγκατέλειψαν αυτή την αγορά , μαζί και όσοι δεν τα κατάφεραν και χρεωκόπησαν .

Ετσι λοιπόν η νέα αγορά , θα είναι ρηχή με λίγους και πλούσιους παίκτες , με λιγότερες και ακριβότερες επιλογές για τους αγοραστές . Τα προς πώληση ακίνητα μειώνονται κάθε μέρα και έτσι βλέπουμε ότι ακόμα και σε αυτή την στοχευμένη επίθεση οι απώλειες ήταν σχετικά μικρές για τους συνετούς .

Αφορμή για το σχόλιο αποτέλεσε ένα τηλέφωνο από παλιό πελάτη , που ήθελε τα σχέδια γιατί πούλαγε το ακίνητο του .

Είναι στα βόρεια προάστια , όπου δεν έχουμε την ζήτηση των νοτίων , 3 υπνοδωμάτια σε μεσαίο όροφο . Καλό σημείο και καλή η δουλειά μας και ο σχεδιασμός μας , που το δείχνει απόλυτα σύγχρονο , αν και είναι πριν 25 χρόνια .

Το σπίτι αγοράστηκε σε εποχή δραχμών και η αντιστοιχία σε ευρώ είναι 160000, Ηταν από τα τελευταία διαμερίσματα και είχε ανέβει η τιμή . Το από κάτω του , που ήταν το πρώτο που πουλήθηκε είχε αγοραστεί 1,5 χρόνο πρίν στα 120000 .

Ο πελάτης λοιπόν έδωσε τότε 160000 και στα 23 χρόνια , είχε γλυτώσει με μέτριους υπολογισμούς , τουλάχιστον 10000 τον χρόνο ενοίκιο με μέσους υπολογισμούς . Αν κάποιος δεν αγόραζε , αλλά κρατούσε τα λεφτά , θα έχανε κάθε χρόνο 10000 και θα κέρδιζε τους τόκους του υπόλοιπου κεφαλαίου . Σήμερα θα είχε χάσει όλο το κεφάλαιο και όσοι έχουν διάθεση , μπορούν να κάνουν ένα εξελάκι να μας πουν τι παίζει. Κάποιες πληροφορίες . Το μέσο επιτόκιο των 23 χρόνων είναι 4 % . Τότε ήταν κάπου στο 7 αρχικά και έπεφτε συνέχεια . Τα ενοίκια τότε ήταν γύρω στα 1000 , ανέβηκαν πριν την κρίση στα 1300 και έπεσαν στην κρίση στα 600 και τα τελευταία χρόνια , είναι στα 1100 . Το μέοο ενοίκιο στα 833 ίσως είναι και χαμηλό .

Ο πελάτης έβαλε το διαμέρισμα στα 280000 . Εγινε λαϊκό προσκύνημα και πλειστηριασμός . Πουλήθηκε στην μία εβδομάδα στα 300.000 .

Δηλαδή κάποιος μέσα σε 23 χρόνια , κέρδισε 230000 ενοίκια και 140000 κεφάλαιο . Βγάλτε κάτι τόκους , κάτι ΕΝΦΙΑ , σας χαρίζω και κάτι , απλά για την συζήτηση κέρδισε 200000 ενοίκια και 100.000 κεφάλαιο. Δηλαδή κέρδισε 140000 άκοπα και είχε και την ηρεμία ότι έμενε στο δικό του σπίτι.

Εγραψα σε αυτό το θέμα , ότι τα ακίνητα είναι η καλύτερη επένδυση αν είναι για ιδιοκατοίκηση . Είναι καλή επένδυση αν είναι για εκμετάλλευση . Υπάρχει μόνο μία προϋπόθεση . Να το κρατήσεις το ακίνητο για 20 χρόνια τουλάχιστον.

Ακόμα και τα ακίνητα του 2006-8 που αγοράστηκαν στην κορύφωση της αγοράς , το 2026-2028 θα έχουν μεγάλα κέρδη .

Να μην σκεφτούμε τι έπαθαν όσοι επένδυσαν σε ομόλογα του δημοσίου , τραπεζικές μετοχές , αμοιβαία κεφάλαια κλπ. Η απλά έμειναν στο ενοίκιο.

Ξεχασες τον σεισμο του 99, δυσκολα να μην επαθε ζημιες ενω επαθαν τοσα. Η αποκατασταση τοτε των ζημιων στοιχισε αρκετα χρηματα.

Μπορεις να μας πεις τον λογο που το πουλησε;

Δεν υπαρχει αμφιβολια οτι αγοραζοντας εκεινες τις εποχες που δεν υπηρχε και ο ΕΝΦΙΑ εκανες περιουσια ενω ταυτοχρονα ειχες και σπιτι να μεινεις και να μεγαλωσεις οικογενεια. Αν αγοραζες ομως το 2002-2007 τοτε θα εκλαιγες τα χρηματα σου.

Το αυτό ισχύει και για την αγορά γης; Καλά, θα μου πεις ότι είναι πολύ γενικό το ερώτημα, αλλά θα με ανάπαυε μία ανάλογη με την παραπάνω γενική απάντηση. Χοντρικά ναι ή όχι.

Ποιά καινούργια κατασκευαστική οικοδομή έπαθε ζημιά από τον σεισμό του 99 ?  Σχεδόν καμία . Οσες έπαθαν είχαν κατασκευαστικά ελαττώματα , ή υπερβολικές φορτίσεις , ή αυθαίρετα , επεμβάσεις στον ΦΟ που δημιούργησαν προβλήματα .

Καμία ζημιά δεν έπαθε το 98 % των οικοδομών με τον σεισμό του 99 . Προφανώς οι καινούργιες ούτε που τον κατάλαβαν.

Αλλη μια φορά γράφεις με σιγουριά , πολύ χοντρές ανακρίβειες . Μην χαλάς την συζήτηση .

Dimabas η αγορά της γης έχει μεγάλες διακυμάνσεις .

Και τα δυο διαμερισματα που εχουμε στα βορεια επαθαν ζημιες, ισως να ημασταν απο τους ατυχους. Θα ρωτησω τους γειτονες τι εγινε τοτε στις αλλες πολυκατοικιες και θα επανελθω στο θεμα, οταν βρω χρονο.

Εγω γραφω τις δικες μου εμπηρειες απο πραγματικες αγοραπωλησιες στα βορεια προαστεια οπου βρισκομαι απο το 1989. Προφανως δεν γνωριζω τα παντα αλλα εχω μια καλη ιδεα για την εξελιξη των τιμων αφου ρωταγα και σε μερικες οικοδομες οταν τελειωναν για τιμες αφου ενδιαφερομουν να αλλαξω διαμερισμα.

Χειροτερη περιπτωση ειναι αυτοι που αγορασαν το 2005-2007 ειδικα με δανειο σε Ελβετικο φραγκο.

Ζημιά δεν νοηται η ρογμη σε σοβά. Αυτή είναι έως και λογική λογω της πλασικοτητας των κτηρίων. Ζημιά νοείται σε φέροντα οργανισμό του κτηρίου. Είχατε τέτοια ζημιά;

Εντυπωσιακά όλα αυτά που γράφει ο ταξιδευτης.

Γενικως εμένα μου έδωσε μια άλλη οπτική περί των προσωπικότητων στον συγκεκριμένο κλάδο. Είναι διαφορετικό να λεμε γενικως πως είναι απαραίτητη η άνθηση μιας μικρό οικονομίας των οικοδομών αλλά πολλες φορες δεν εξετάζουμε τα ποιοτικά στοιχεία αυτής. Πολύ καλή ανάλυση, πολύ καλύτερη από νουμερα και πίνακες.

Μια παρατήρηση, οντως ειναι καλη επενδυση τα σπίτια σε περιόδους όμως οικονομικης και οικοδομικής ύφεσης.*

Τωρα πόσες δεκαετίες κράτουν αυτές οι υφεσεις και πόσο κουράγιο έχει ένας άνθρωπος να περιμένει να αποδώσουν ή να κάνει οτιδήποτε άλλο, οκ συζητείται

*Μη προσπαθείς να με πείσεις για το αντίθετο, εγώ μαζί σου είμαι. Γουστάρω επενδύσεις σε ακίνητα διοτι γουστάρω να την βλέπω και να την αγγίζω την επένδυση. Έχω παλαιού τύπου μυαλά.

Το 2000 αγόρασα ένα διαμέρισμα 78τμ στη Ριζούπολη προς 64000 ευρώ ( το αντίστοιχο σε δραχμές τότε βέβαια) και το πούλησα το 2007 121000. Και αυτό το αναφέρω όχι για να το παίξω έξυπνος αλλά για να δείξω ότι ένα ακίνητο σχεδόν πάντα αποφέρει κέρδος. Ειδικά όσοι αγόρασαν μέχρι το 16-17 αν τώρα κάνουν ότι το πουλάνε έχουν ένα σίγουρο κέρδος 30% τουλάχιστον. Διαμέρισμα που έκλεισε τον Δεκ του 19 55000,πουλήθηκε τον Νοε του 20 72000.