Ο χρήστης Spartan έγραψε:

οι αμερικανοί είναι μετρ του είδους...τα περισσότερα είναι ξύλινα τα σπίτια τους.
το μεγαλύτερο πρόβλημά τους είναι οι τερμίτες.

Οι Αμερικάνοι χτίζουν πολύ συχνά χρησιμοποιώντας το ξύλο, αλλα δε νομίζω να κτίζουν με κορμούς, εκτός κι αν μιλάμε για εξοχικές κατοικίες....
Εκτός απο τους τερμίτες, ένα αλλο πρόβλημα σοβαρό που έχουν με τα ξύλινα σπίτια τους, είναι οτι τους αλλάζουν μαχαλά οι τυφώνες....Δηλαδή απο Ν.Φιλαδέλφεια, μπορεί να βρεθείς να μένεις Καλλιθέα για παράδειγμα..! Ενα αλλο επίσης πρόβλημα είναι οτι ο 'κακός' (πρώην σύζυγος, o Τζεησον, το ζόμπι κλπ..) μπαίνει εύκολα στο σπίτι με το αυτοκίνητο,περνώντας μέσα απο τον τοίχο ή ενίοτε σπάζοντάς τον απλά με τις γροθιές του...

Στο θέμα των κορμών και τη χρηση τους ως δομικών υλικών τώρα, δε μπορώ να φανταστώ εκτεταμένη χρηση του.Σε ενα φανταστικό σενάριο οπου ολα τα κτιρια στην Ελλάδα ή τον κόσμο, κατασκευάζονταν απο κορμούς, μάλλον θα υπήρχε σοβαρό οικολογικό πρόβλημα και ούτε η καλλιέργεια δέντρων επι τούτου θα ηταν αρκετή να καλύψει τη ζήτηση.

Προσωπικά θα προτιμούσα την πέτρα, απο κάθε άποψη...

ένας άλλος λόγος που χρησιμοποιείται το ξύλο για κατασκευές σπιτιών είναι και η αφθονία των δασών(μεγάλος δασικός πλούτος σε εκείνα τα μέρη) φθηνό ενώ εδώ απαγορευτικό

Γεια σας συνφορουμίτες.
Ενδεχόμενως έχει κουβετνιαστεί και παλιότερα, αλλά ας κάνουμε ένα update.

Είμαι μεταξύ της αντιπαροχής και της ιδιοκατασκευής - αυτεπιστασίας ή όπως αλλιώς λέγεται.

Με την αντιπαροχή έχεις το κεφάλι σου ήσυχο από τη μια, αλλά από την άλλη και με το ΦΠΑ τώρα το κέρδος είναι μικρό.

Για την ιδιοκατασκευή θα ήθελα λίγο μερικά στοιχεία αν έχετε γιαν να δω περίπου τι γίνεται.

1. Πρώτα τι άλλο, μέσο κόστος κατασκευής (Αθήνα, αν μπορείτε πείτε μου πόσο πάει και το κόστος γκρεμίσματος του υπάρχοντος διόροφου))
2. Από όσο ξέρω, μπορώ να κάνω τη δουλειά ως ιδιώτης και μετά να πουλήσω τα διαμερίσματα χωρίς ΦΠΑ, ισχύει? ΜΕ την εφορία γενικά τι γίνεται, όταν πια θα έχεις πουλήσει κάποια διαμερίσματα, μπαίνει συνέταιρος?
3. Με τις τράπεζες τι γίνεται, σε δανείζουν για να φτιάξεις την οικοδομή? η απορία μου είναι αν σου δίνουν λεφτά με υποθήκευση κάτι που θα γίνει και όχι κάτι που έχεις έτοιμο, μιας και στην αρχή υπάρχει μόνο το οικόπεδο.
4. Εμπειρίες φίλων γενικότερα για το θέμα πέρα από καλοδεχούμενες.

Ο χρήστης vmantas έγραψε:
Γεια σας συνφορουμίτες.
Ενδεχόμενως έχει κουβετνιαστεί και παλιότερα, αλλά ας κάνουμε ένα update.

Είμαι μεταξύ της αντιπαροχής και της ιδιοκατασκευής - αυτεπιστασίας ή όπως αλλιώς λέγεται.

Με την αντιπαροχή έχεις το κεφάλι σου ήσυχο από τη μια, αλλά από την άλλη και με το ΦΠΑ τώρα το κέρδος είναι μικρό.

Για την ιδιοκατασκευή θα ήθελα λίγο μερικά στοιχεία αν έχετε γιαν να δω περίπου τι γίνεται.

1. Πρώτα τι άλλο, μέσο κόστος κατασκευής (Αθήνα, αν μπορείτε πείτε μου πόσο πάει και το κόστος γκρεμίσματος του υπάρχοντος διόροφου))
2. Από όσο ξέρω, μπορώ να κάνω τη δουλειά ως ιδιώτης και μετά να πουλήσω τα διαμερίσματα χωρίς ΦΠΑ, ισχύει? ΜΕ την εφορία γενικά τι γίνεται, όταν πια θα έχεις πουλήσει κάποια διαμερίσματα, μπαίνει συνέταιρος?
3. Με τις τράπεζες τι γίνεται, σε δανείζουν για να φτιάξεις την οικοδομή? η απορία μου είναι αν σου δίνουν λεφτά με υποθήκευση κάτι που θα γίνει και όχι κάτι που έχεις έτοιμο, μιας και στην αρχή υπάρχει μόνο το οικόπεδο.
4. Εμπειρίες φίλων γενικότερα για το θέμα πέρα από καλοδεχούμενες.

Τι εμπειρία έχεις στην κατασκευή?
Τι χρόνο θα αφιερώσεις, αν το κάνεις? (δουλεύεις και αν ναι σε πόσο απαιτητική δουλειά)...
Οι λεγόμενοι 'πολυκατοικιάδες' είναι ειδική κατηγορία κατασκευαστών...Ακόμα και μηχανικός να είσαι το πως ακριβώς θα δουλέψεις ένα οικόπεδο και τι κατασκευή θα κάνεις ώστε να σου αποφέρει το μέγιστο κέρδος δεν είναι κάτι που απαραίτητα θα κάνεις καλά...Κάθε περιοχή έχει τις ιδιαιτερότητές της και πιθανώς λεφτά που θα ξοδέψεις για να κάνεις 'καλύτερο', ελκυστικότερο το διαμέρισμά σου δεν θα σου έρθουν πίσω στην πώληση...Υπάρχει μία χρυσή τομή την οποία δεν πρέπει να ξεπεράσεις, αυτή η χρυσή τομή είναι αλλού στο Καβούρι και αλλού στο Αιγάλεω...

1. Υπολόγιζε 1000+ ευρώ το τμ, στο πολύ περίπου (δεν είμαι αρμόδιος,θα σου απαντήσουν άλλοι πολύ καλύτερα)...Εφόσον θες να τα πουλήσεις όλα εξαρτώνται από την περιοχή που θα κτίσεις : στη Βουλιαγμένη δε θα συγχωρέσει γυφτιές ο υποψήφιος αγοραστής ενώ στην Κυψέλη μπορεί και να 'πετάξεις' λεφτά αν σε πιάσουν οι γκουβαρντοσύνες...Όσο πιο 'αδαής' είσαι στο χώρο τόσο παραπάνω θα σου κοστίσει
2. Ναι αλλά νομίζω ότι μπορείς και να υπαχθείς στο κανονικό καθεστώς Φ.Π.Α., κάνοντας έναρξη εργασιών για να εισπράξεις το Φ.Π.Α. των δαπανών κατασκευής. Τι εννοείς συνεταίρος η εφορία? Πουλάς, εισπράττεις και τέρμα...Η εφορία που κολλάει μετά την πώληση?
   3)Νομίζω πως σου δίνουν.

Αν αποφασίσεις να κάνεις εσύ τη δουλειά:

1. Βγάλε ξεχωριστή άδεια κατεδάφισης και ανέθεσε τη δουλειά σε εξειδικευμένο συνεργείο ή εργολάβο. Φρόντισε για τα μέτρα ασφαλείας - είναι επικίνδυνη δουλειά και μπορεί να μπλέξεις.

2. Αν δεν έχεις βγάλει άδεια μέσα στο 2006, τα διαμερίσματα έχουν ΦΠΑ.

3. Οι τράπεζες έχουν εργολαβικά δάνεια γύρω στο 6% Αν δεν υπάρχουν τα μετρητά δες το σαν 'ασφάλεια'. Φυσικά χάνεις από το κέρδος σου αλλά δεν θα σφραγίζονται επιταγές σου.

4. Θα αναθέσεις την ΕΠΙΣΤΑΣΙΑ (όχι επίβλεψη) σε μηχανικό με αμοιβή γύρω στο 10% επί του πραγματικού κόστους. Αν ξέρεις και μπορείς να κάνεις εσύ τον εργολάβο, κάνε συμφωνία με μηχανικό για τα λίγα που δεν ξέρεις να επιστατεί αυτός. Γενικά είναι καλό να βρίσκεται στο έργο και να συντονίζει κάποιος που ξέρει - αλλιώς χάνονται πολλά λεφτά.

Επίσης, (είναι καινούριο) οι οικοδομές που έχουν ΦΠΑ, για να συνδεθούν με ΔΕΗ δεν χρειάζεται να περάσεις από την εφορία.

Εμπειρία ελάχιστη προσωπική αλλά έχω φίλους με σημαντική εμπειρία.
Είμαι μηχανόλογος αν σημαίνει κάτι αυτό (στη βιομηχανία).
Αν παραμείνω στη δουλειά που είμαι τώρα δεν το συζητάω καν, αλλά υπάρχει η περίπτωση σε μερικούς μήνες να είμαι σε δουλειά πολύ cool (εκπαίδευση) οπότε γιατί όχι να το παίξω και κατασκευαστής.
Το ξέρω ότι μπορώ να υπαχθώ στο καθεστώς του ΦΠΑ, αλλά αν δεν το κάνω νομίζω ότι θά έχω κάποιο πλεονέκτημα στην πώληση αν δεν έχω ΦΠΑ.
Για την εφορία, ξέρω εγώ? έτσι ρωτάω...

Φυσικά έχεις πλεονέκτημα αν δεν έχεις ΦΠΑ στα διαμερίσματα αλλά μόνο όσοι πρόλαβαν και έβγαλαν άδεια το 2005 - δεν θυμάσαι τι γινόταν στις πολεοδομίες, κατέθεταν φακέλους με εφημερίδες μόνο για να πάρουν αριθμό πρωτοκόλλου. Όμως βγήκαν τόσο πολλές άδειες που πλέον ΠΩΛΟΥΝΤΑΙ από τον εργολάβο ΑΔΕΙΕΣ ΜΕ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ - δεν μπορούν να το κτίσουν και το πουλάνε, ο καημένος οικοπεδούχος που είχε κάνει εργολαβικό δεν ξέρω τι μπορεί να κάνει σε τέτοια περίπτωση.

Η σκληρή δουλειά του εκπαιδευτικού σου επιτρέπει να είσαι και εργολάβος ταυτόχρονα.
Μόνο για κάποιες εργασίες που είναι απαραίτητη η επιστασία να βρεις μηχανικό (κάνε συμφωνία για την αμοιβή).

Ακομψος και προσβλητικός ο τρόπος που βρήκες να προωθήσεις κάτι! [kouk]

Ο χρήστης leonp έγραψε:
Φυσικά έχεις πλεονέκτημα αν δεν έχεις ΦΠΑ στα διαμερίσματα αλλά μόνο όσοι πρόλαβαν και έβγαλαν άδεια το 2005 - δεν θυμάσαι τι γινόταν στις πολεοδομίες, κατέθεταν φακέλους με εφημερίδες μόνο για να πάρουν αριθμό πρωτοκόλλου. Όμως βγήκαν τόσο πολλές άδειες που πλέον ΠΩΛΟΥΝΤΑΙ από τον εργολάβο ΑΔΕΙΕΣ ΜΕ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ - δεν μπορούν να το κτίσουν και το πουλάνε, ο καημένος οικοπεδούχος που είχε κάνει εργολαβικό δεν ξέρω τι μπορεί να κάνει σε τέτοια περίπτωση.

Η σκληρή δουλειά του εκπαιδευτικού σου επιτρέπει να είσαι και εργολάβος ταυτόχρονα.
Μόνο για κάποιες εργασίες που είναι απαραίτητη η επιστασία να βρεις μηχανικό (κάνε συμφωνία για την αμοιβή).

Μηχανικο θα χρειαστεις για τη χαραξη στα θεμελια και το γωνιασμα που λεμε,να ελεγξει τα σιδερα αν εχουν μπει σωστα και στην ωρα της σκυροδετησης για τον ποιοτικο ελεγχο του σκυροδεματος.
Αυτα ομως συνηθως καλυπτονται απο την αμοιβη επιβλεψης στην εκδοση της οικοδομικης αδειας.
Απο εκει και επειτα πιστευω αν εχεις χρονο μπορεις να συντονισεις τα συνεργεια απο μονος σου.
Μηχανικο ισως να χρειαστεις για την επιμετρηση των κυβικων του μπετον που θα πεσουν(συνηθως οι μπετατζηδες ειναι λαμογια και χυνουν καποια κυβικα εκτος οικοδομης πχ στα τοιχωματα της θεμελιωσης, για να πληρωθουν περισσοτερα), στα σοβατισματα και στα χρωματα, για να εχεις το κεφαλι σου ησυχο.

Για την κατεδαφιση παρε προσφορες απο 2-3 συνεργεια χωματουργικων και αποφασισε.
Αν το διοροφο που θα γκρεμισεις εχει υπογειο, θα σου παει παραπανω.
Αν κλεισεις εργολαβο-μπετατζη προσοχη με τα κυβικα.
Ετυχε σε γνωστο μου να ριξει 100 κυβικα,ο εργολαβος θελει να πληρωθει για 120 και δεν του δινει τα τιμολογια απο το μπετον να τσεκαρει.Αρα εχει ριξει λιγοτερα απο 120.Τωρα τραβιουνται στα δικαστηρια.
Γενικα να κανεις με ολα τα συνεργεια ιδιωτικο συμφωνητικο.

αυτό το ιδιωτικό συμφωνιτικό τί είναι?
Το ακούω αλλά δεν μου έχει τύχει ποτέ.
Το κάνουμε μεταξύ και ηλεκτρολόγου?

Ο χρήστης S3 έγραψε:
Αυτα ομως συνηθως καλυπτονται απο την αμοιβη επιβλεψης στην εκδοση της οικοδομικης αδειας.

Είναι διαφορετικά πράγματα η επίβλεψη και η επιστασία. Ο επιβλέπων μηχανικός (πληρώνεται υποχρεωτικά η επίβλεψη) για παράδειγμα θα έρθει να δει αν έχουν μπει σωστά τα σίδερα. Αν δεν είναι σωστά, εύκολα τα πετάς, ξαναρχίζεις από την αρχή και βάζεις άλλα.

Ο επιστάτης (μηχανικός?) θα φροντίσει να μπούνε σωστά ώστε να μην έχεις τέτοια προβλήματα.

αυτό το ιδιωτικό συμφωνιτικό τί είναι?
Το ακούω αλλά δεν μου έχει τύχει ποτέ.
Το κάνουμε μεταξύ και ηλεκτρολόγου?

Φυσικά, όπως γράφει και παραπάνω ΜΕ ΟΛΟΥΣ. Γράψε σε ένα κομμάτι χαρτί ότι συμφωνήσετε προφορικά και υπογράψτε το.

Ο χρήστης leonp έγραψε:

Αυτα ομως συνηθως καλυπτονται απο την αμοιβη επιβλεψης στην εκδοση της οικοδομικης αδειας.

Είναι διαφορετικά πράγματα η επίβλεψη και η επιστασία. Ο επιβλέπων μηχανικός (πληρώνεται υποχρεωτικά η επίβλεψη) για παράδειγμα θα έρθει να δει αν έχουν μπει σωστά τα σίδερα. Αν δεν είναι σωστά, εύκολα τα πετάς, ξαναρχίζεις από την αρχή και βάζεις άλλα.

Ο επιστάτης (μηχανικός?) θα φροντίσει να μπούνε σωστά ώστε να μην έχεις τέτοια προβλήματα.

αυτό το ιδιωτικό συμφωνιτικό τί είναι?
Το ακούω αλλά δεν μου έχει τύχει ποτέ.
Το κάνουμε μεταξύ και ηλεκτρολόγου?

Φυσικά, όπως γράφει και παραπάνω ΜΕ ΟΛΟΥΣ. Γράψε σε ένα κομμάτι χαρτί ότι συμφωνήσετε προφορικά και υπογράψτε το.

Επειδη ειμαι μηχανικος, επετρεψε μου να γνωριζω.
Στην πιατσα και τα 2 που λες, τα λεμε επιβλεψη,και απο εκει και επειτα εκανα το διαχωρισμο τι καλυπτεται απο την αμοιβη της επιβλεψης.

Αξίζει να βρει κάποιος μια μονοκατοικία 20-30 ετών με οικόπεδο και να την ανακαινίσει αντί να πάει ν' αγοράσει οικόπεδο και να το χτίσει; Τί λέτε;

Πολλές φορές η ανακαίνιση μπορεί να κοστίσει πραγματικά ΠΟΛΛΑ λεφτά, οπότε στο σύνολο τα λεφτά που θα γλυτώσεις θα είναι μικρό ποσοστό (δεδομένου ότι το οικόπεδο είναι συνήθως πολύ μεγάλο ποσοστό του συνολικού κόστους). Φυσικά όταν αναφέρομαι σε ανακαίνιση εννοώ σε ολική ανακαίνιση με αλλαγή σωληνώσεων, καλωδιώσεων, πλακακίων, πορτών, πιθανό ρίξιμο τοίχων και χτίσιμο νέων, κτλ Θεωρώ δεδομένο ότι ο σκελετός θα έχει ελεγχθεί ότι είναι γερός και καλοφτιαγμένος.
Έτσι τελικά θα έχεις πρακτικά ένα νέο σπίτι όπου μόνο ο σκελετός θα είναι ο παλιός. Σε κάποιο βαθμό μάλιστα θα μπορέσεις να το διαμορφώσεις εσωτερικά και όπως θες.

Άποψή μου είναι ότι πραγματικά δεν αξίζει να δώσεις τόσα λεφτά (για οικόπεδο και σπίτι) και να μην αλλάξεις την υποδομή του σπιτιού (κάνοντας ανακαίνιση) μιας και κάποια χρόνια μετά ν' αρχίσουν να χαλάνε τα πάντα. Άσε που θα έχει μείνει και η αίσθηση του παλιού, άσχετα με το πόσο καινούργια έπιπλα θα μπουν και άσχετα με το αν θα φρεσκοβαφτεί.

Επίσης, σημαντικό είναι ότι με την ανακαίνιση πρακτικά το σπίτι μπορεί να είναι κατοικήσιμο ελάχιστους μήνες μετά την αρχή των εργασιών, ενώ αντίθετα το χτίσιμο θέλει 1-1,5 χρόνο συνήθως (χωρίς διακοπές λόγω έλλειψης ρευστού).

Επειδη το φασμα χρονολογιας που αναφερεις ειναι μεγαλο (απο 20 εως 30 χρονια), θυμιστε του καποιος ποτε αλλαξε ο αντισεισμικος κανονισμος (80κατι νομιζω), και μην προτιμησεις τα παλιοτερα.

Μάλιστα, το φοβόμουν. Ευχαριστώ.

Υποθέτω πάντως ότι δεν ισχύει το ίδιο για διαμερίσματα. Δηλαδή εκεί μια ανακαίνιση πλήρης αξίζει τον κόπο, ειδικά αφού θα βάλεις πράγματα επιλογής σου αντί της επιλογής του κατασκευαστή.

εννοεις αγορα καινουριου vs αγορα και ανακαινιση υφισταμενου? Θελει ψαξιμο. Σωστο προυπολογισμο για την ανακαινιση και συγκριση.

Αγορά παλιού και ανακαίνιση με στόχο (προφανώς) την εξοικονόμηση αξιόλογου ποσού. Πχ αν ένα καινούριο διαμέρισμα κοστίζει 300.000 κι ένα 20ετίας 150.000 (τυχαία νούμερα), θα γλιτώσω κανένα 100άρι με βάψιμο, πλακάκια, αλλαγή κουζίνας-μπάνιου, αλλαγή των περισσότερων κουφωμάτων;
Οι πωλητές κατοικίας έχουν ξεφύγει τελείως, θέλουν να φτιαχτούν με μια οικοδομή.

Aγοράζοντας διαμέρισμα κατά τη φάση κατσακευής με έξτρα κόστος το κάνεις όπως θέλεις.

Σαν αγορά βεβαίως συμφέρει η ανακατασκευή παλαιότερης κατοικίας.

Ο χρήστης manosk έγραψε:

...........
Οι πωλητές κατοικίας έχουν ξεφύγει τελείως, θέλουν να φτιαχτούν με μια οικοδομή.

Mάλλον χάσανε, γιατί τα πράγματα έχουν αλλάξει εδώ και πολλά χρόνια.
Oι κύκλοι της αγοράς (που ταΐζονται και από την υπερβολή των δημοσιευμάτων του τύπου) φροντίζουν να εξαφανίζουν τους ευκαιριακούς κατασκευαστές που αντί να 'φτιαχτούν' χάνουν χρήματα. Mένουν όσοι έχουν και τα χρήματα και την εμπειρία της κατασκευής και την όσφρηση.
Oι τιμές των κατοικιών πάντως μέσα στο λεκανοπέδιο διαμορφώνονται KYPIΩΣ από την πορεία της αξίας της γης. Kανένας δεν μπορεί να πει με σιγουριά τι προμηνύεται τα επόμενα χρόνια και ποιές περιοχές θα είναι στα πάνω ή στα κάτω τους.

Ο χρήστης manosk έγραψε:
Αγορά παλιού και ανακαίνιση με στόχο (προφανώς) την εξοικονόμηση αξιόλογου ποσού. Πχ αν ένα καινούριο διαμέρισμα κοστίζει 300.000 κι ένα 20ετίας 150.000 (τυχαία νούμερα), θα γλιτώσω κανένα 100άρι με βάψιμο, πλακάκια, αλλαγή κουζίνας-μπάνιου, αλλαγή των περισσότερων κουφωμάτων;
Οι πωλητές κατοικίας έχουν ξεφύγει τελείως, θέλουν να φτιαχτούν με μια οικοδομή.

Απλά για να σου δώσω μια τάξη μεγέθους στην πολυκατοικία που μένω, η οποία κατασκευάστηκε το 1980 και ανακαινίστηκε το 2000, πουλήθηκε πέρυσι το από κάτω διαμέρισμα 3ου ορόφου και εμβαδού 175 τμ 200000