APO TO ETNOS Τα νεόδμητα σπίτια... τρώνε «πόρτα»
Το 75% των πωλήσεων αφορά διαμερίσματα πάνω από 10 ετών. Αναμένεται πτώση των τιμών 5% - 7%. Υπερδανεισμένοι εργολάβοι πουλάνε με έκπτωση 20% «E» 1/3
Τα νεόδμητα... πεθαίνουν, ζήτω τα μεταχειρισμένα σπίτια και το νοίκι. Αυτή είναι πλέον η κατάσταση που θα επικρατήσει όλο το 2008 στην κτηματαγορά, γεγονός που το ομολογούν και οι ειδικοί. Οταν οι έρευνες δείχνουν ότι σε κάθε 100 σπίτια που πωλούνται την περίοδο αυτή, τα 75 είναι 10ετίας και 20ετίας (ίσως και περισσότερο) τότε μπορεί να αντιληφθεί κανείς ότι έχουμε μπει στον αστερισμό των παλαιών κατοικιών αφού το μόνο που ενδιαφέρει πλέον είναι να είναι φθηνό.
ΥΠΟΛΟΙΠΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ
Απορρίπτονται τέσσερις στις δέκα αιτήσεις για δάνεια...
Κερδοσκοπία κατά ριπάς σε καύσιμα, τρόφιμα
Αυξήσεις έως 43,5% σε 212 φάρμακα
300 ευρώ φτωχότεροι
Τι προσφέρει η κυβέρνηση για να γίνει ο Πειραιάς... «Σίτι»
Στην «πολ ποζίσιον» η Πάτρα
Τα ελληνικά κρασιά μεθάνε Ευρώπη και Αμερική...
Περισσότερα άρθρα...Ανάπτυξη με σεβασμό στο περιβάλλονΤα «άσπρα κολάρα» βάζουν μπουγάδα με «βρώμικο» χρήμα3,2 τρισ. δολάρια οι αγορές με Visa σε 170 χώρεςΒουτιά στα χαμηλά5 αλλαγές για τη συμπλήρωση του Ε3«Τελεσίγραφο» για αυξήσεις στα κόμιστραΝέο «άλμα» 10,2% για τις χονδρικές τιμέςΤα δυτικά προάστια ακρίβυναν κατά 15,4%Πρώτη δύναμη με 70% ο Ενωμένος ΣύλλογοςΞεπούλημα από ξένουςΚατρακύλησαν οι δείκτες στις ευρωπαϊκές αγορέςΗ μεγαλύτερη κρίση μετά το κραχ του 1929«Θα υποφέρει το Σίτι αν καταργηθούν οι φόροι»Η ενδεχόμενη μείωση του ρυθμού ανάπτυξης της ΕΕ απειλεί εξαγωγές και τράπεζες30 κρατίδια-πλυντήρια ξεπλένουν 1,6 τρισ. 'μαύρα' δολάρια τον χρόνοΑυξήσεις-φωτιά σε 207 φάρμακαΈφτασε και τα 103 δολάρια το πετρέλαιο«Μήνυμα» για εξαγορά πάνω από το 20% του ΟΤΕΠαραδέχεται την αύξηση φαινομένων διαφθοράςΟικονομική διπλωματία για ΝΑ Ευρώπη και Ασία«Χαρτοπόλεμος» με 60 δικαιολογητικάΛειτουργεί η ηλεκτρονική υποβολή του Ε9
Αν ληφθούν μέτρα για μείωση των ημιυπαίθριων χώρων ή αύξηση των στρεμμάτων που απαιτούνται για ανέγερση οικοδομής σε εκτός σχεδίου περιοχές, τότε θα υπάρξει τεράστιο πρόβλημα με τη γη και θα «απαξιωθούν» χιλιάδες οικόπεδα.Επίσης, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, 8 στις 10 συμφωνίες που κλείνουν κάθε μήνα αφορά ενοικίαση ακινήτου με τις πωλήσεις να έχουν περιοριστεί σε μικρά και φθηνά.
Ολα αυτά επιβεβαιώνουν τα σενάρια για πτώση της τάξης του 5% με 7% στις τιμές των καινούργιων κατοικιών στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Αυτό προβλέπουν για το 2008 -για πρώτη ίσως φορά- οι ειδικοί της αγοράς οι οποίοι αντιλαμβάνονται ότι η κτηματαγορά δεν «τραβάει».
Ερευνες
Η πτώση αυτή μπορεί να θεωρηθεί... επίσημη αφού υπάρχουν και εκπτώσεις που, όπως πρώτο έχει γράψει το «Εθνος της Κυριακής», φτάνουν το 20% σε σύγκριση με τις τιμές «πόρτας», δηλαδή αυτές που αρχικά ζητούν οι εργολάβοι. Αλλά ακόμη και στις περιοχές στις οποίες οι ειδικοί προβλέπουν αυξήσεις, αυτές δεν ξεπερνούν το 3% - 4%, ποσοστό το οποίο εξανεμίζεται εφόσον αφαιρεθεί ο πληθωρισμός.
Δύο μελέτες που παρουσιάστηκαν πρόσφατα σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής επιβεβαιώνουν ότι η νεόδμητη κατοικία και δη η ακριβή και μεγάλη σε επιφάνεια περνά πολύ δύσκολες ημέρες.
Οι έρευνες καταγράφουν τις αξίες των κατοικιών και των οικοπέδων όπως έκλεισαν το 2007, ενώ γίνονται προβλέψεις και για την τρέχουσα χρονιά. Σύμφωνα λοιπόν με τις εκτιμήσεις που έκανε ο κ. Ι. Εξηνταβελώνης, αντιπρόεδρος της ΣΗΜΑ Ανώνυμης Τεχνικής Εταιρείας και η κ. Μ. Πλέσσα, υποδιευθύντρια εκτιμήσεων της Εurobank:
-
Υπάρχουν ακίνητα στα ακριβά προάστια της Αθήνας που πωλούνται έως 5% φθηνότερα σε σύγκριση με το 2006. Οπως εκτιμά η κ. Πλέσσα, οι κατοικίες πάνω από 150-200 τ.μ. είναι αυτές που δέχονται τις μεγαλύτερες πιέσεις.
-
Το 2007 ήταν η πιο άσχημη χρονιά των τελευταίων ετών από πλευράς ζήτησης. Αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθεί το απόθεμα των απούλητων καινούργιων σπιτιών που ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες. Μόνο στις περιοχές που υπάρχουν σταθμοί του μετρό πωλούνται αμέσως οι οικοδομές.
-
Μεγάλος αριθμός εργολάβων είναι υπερδανεισμένοι και πουλάνε με έκπτωση. Οι ειδικοί συμβουλεύουν: Μην υποκύπτετε στις πρώτες απαιτήσεις. Κάντε «παζάρια», ζητήστε έξτρα εξοπλισμό όπως θέση πάρκινγκ, θωρακισμένες πόρτες, διπλά τζάμια κ.λπ.
-
Το 2008 θα σημαδευτεί από μια σειρά, όχι και τόσο ενθαρρυντικών γεγονότων: Την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, όποτε κι αν γίνει αυτή, και το ότι στην αγορά έχουν αρχίσει ήδη να «πέφτουν» ακίνητα που υπόκεινται σε ΦΠΑ. Πρόκειται για οικοδομικές άδειες που βγήκαν από το 2006 και έπειτα και είναι ακριβότερα, όμως, δεν μπορούν να πουληθούν σε υψηλότερα από τα σημερινά επίπεδα.
-
Η αύξηση των επιτοκίων που επικρέμεται μπορεί να φέρει νέα «βουτιά» στη λήψη στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με την κ. Πλέσσα, η οποία αντιπροσωπεύει μια τράπεζα με μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, οι πλειστηριασμοί έχουν αυξηθεί κι αυτό σημαίνει ότι τα σπίτια εκπληστηριάζονται, ξαναβγαίνουν προς πώληση, επομένως αυξάνουν το συνολικό απόθεμα.
-
Εντυπωσιακό είναι το στοιχείο που έδωσε στην ημερίδα του ΕΛ.Ι.Ε. το στέλεχος της Alpha Αστικά Ακίνητα, κ. Αντώνης Λεούσης. Ο κ. Λεούσης ανέφερε ότι τον τελευταίο καιρό η τράπεζα πήρε από πλειστηριασμούς περίπου 50 ακίνητα όταν παλαιότερα δεν έπαιρνε πάνω από 3-4. Επίσης, τόνισε ότι πολύ σύντομα θα ανακοινωθεί ο δείκτης Propindex όπου θα καταγράφεται μεγάλη πτώση και σε πάρα πολλές περιοχές κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2007.
-
Ο κ. Εξηνταβελώνης τονίζει ότι είναι μεγάλη η διαφορά των ζητούμενων τιμών από τις αγοραίες. Δηλαδή οι τιμές σε αγγελίες στις εφημερίδες και αυτές που δίνουν για πρώτη φορά εργολάβοι και μεσίτες δεν έχουν καμιά σχέση με το τι ισχύει στις τελικές συμφωνίες. Η ελληνική κτηματαγορά είναι δηλαδή «υπερτιμημένη».
-
Τέλος, πολύ σημαντική είναι η επισήμανση στις έρευνες για το κόστος γης. Οι κατασκευαστές επικαλούνται τα ακριβά οικόπεδα για να μη ρίχνουν το τελικό κόστος της οικοδομής. Σύμφωνα με τον καθηγητή του ΕΜΠ, κ. Ζεντέλη, όμως, έρχονται αλλαγές που θα ανατρέψουν τα δεδομένα. Για παράδειγμα, αν ληφθούν μέτρα για μείωση των ημιυπαίθριων χώρων ή αύξηση των στρεμμάτων που απαιτούνται για ανέγερση οικοδομής σε εκτός σχεδίου περιοχές τότε θα υπάρξει τεράστιο πρόβλημα με τη γη και θα «απαξιωθούν» χιλιάδες οικόπεδα.
Ανατολικά προάστια
Σηκώνουν μεγάλα παζάρια...
Γέρακας: Μεγάλη προσφορά κατοικιών εξαιτίας της έντονης ανοικοδόμησης. Παρατηρείται σταθεροποίηση τιμών ίσως και ελαφρά μείωση. Πάντως, οι διαπραγματεύσεις πιάνουν στην περιοχή και οι τιμές κυμαίνονται από 1.800 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. Από 500 έως 1.000 ευρώ/τ.μ. τα οικόπεδα.
Ραφήνα: Από τις ακριβότερες περιοχές στα Μεσόγεια με τα καινούργια σπίτια να πωλούνται γύρω στα 2.500 ευρώ/τ.μ. Το 2007 καταγράφηκε μείωση τιμών γύρω στο 4%-5%.
Παιανία: Υπάρχουν πολλά νεόκτιστα σπίτια σε διάφορες τιμές. Οι εργολάβοι κτίζουν πλέον με αυτοσυγκράτηση αφού δεν υπάρχει το ενδιαφέρον του παρελθόντος. Τα σπίτια πωλούνται γύρω στα 2.000 ευρώ/τ.μ. και φτάνουν τα 2.300 ευρώ/τ.μ. Στα 500-800 ευρώ/τ.μ. η αξία της γης.
Αρτέμιδα: Από τόπος εξοχικής κατοικίας προσελκύει πλέον και πολλούς Αθηναίους για μόνιμη εγκατάσταση. Τα σπίτια είναι ακόμη φθηνά αφού πωλούνται μέσα στην πόλη γύρω στα 1.700-1.900 ευρώ/τ.μ. ενώ τα οικόπεδα μέσα σε δύο χρόνια από 170 ευρώ/τ.μ. έφτασαν τα 250 ευρώ/τ.μ.
Νότια προάστια
Αυξήσεις 5% στην παραλιακή
Σύμφωνα με έρευνα της Εθνικής τράπεζας σε 15.000 ακίνητα, οι τάσεις είναι μεικτές. Τα ακίνητα που βλέπουν παραλία έχουν αυξηθεί κατά 5% πέρυσι, ενώ στασιμότητα επικρατεί γύρω από τον Πειραιά. Τα παραθαλάσσια ακίνητα είναι κυρίως μεγάλα και ακριβά και οι ιδιοκτήτες δεν τα «ξεπουλάνε» αλλά περιμένουν.
Τα ακριβότερα σπίτια είναι στη Βουλιαγμένη που κυμαίνονται από 4.000 έως 10.000 ευρώ/τ.μ. ενώ αξιοσημείωτες είναι οι τιμές σε Καλλιθέα (2.200 - 2.700 ευρώ/τ.μ.) και Ν. Σμύρνη (2.200-4.000 ευρώ/τ.μ.) λόγω έλλειψης οικοπέδων. Στον Πειραιά υπάρχει μεγάλη προσφορά αδιάθετων ακινήτων.
Βόρεια προάστια
Παγωμένες οι ακριβές συνοικίες
Πτώση στα μεγάλα διαμερίσματα και μονοκατοικίες στα ακριβά προάστια. Κι εδώ υπάρχει η τάση για αγορά μεταχειρισμένων που είναι φθηνότερα, ενώ οι εργολάβοι αντιλαμβανόμενοι τις δυσκολίες κτίζουν πλέον σπίτια μέσου μεγέθους και αποφεύγουν τις κατοικίες πάνω από 200 τ.μ. που απευθύνονται σε ειδικές κατηγορίες αγοραστών. Ετσι στις περιοχές βαρόμετρα οι εξελίξεις είναι οι εξής:
Στην Κηφισιά: Οι τάσεις είναι σταθεροποιητικές για μικρού μεγέθους διαμερίσματα και πτωτικές για τα μεγάλα. Το ενδιαφέρον στρέφεται σε σπίτια πάνω από 120 τ.μ. και οι τιμές κυμαίνονται από 3.700-4.000 ευρώ/τ.μ. για τη Ν. Κηφισιά και από 4.800-5.800 ευρώ/τ.μ. για το Κεφαλάρι. Τα οικόπεδα πωλούνται 1.300-1.500 ευρώ/τ.μ. με συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) 0,5 και 2.000 - 2.600 στο Κεφαλάρι με Σ.Δ. 0,6.
Νέο Ψυχικό: Σταθεροποιητικές και ελαφρά ανοδικές τάσεις για μικρού μεγέθους διαμερίσματα. Ζητούνται κυρίως πάνω από 100 τ.μ. με κόστος 3.800-4.200 ευρώ/τ.μ. Τα οικόπεδα από 2.000 - 2.500 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 1,40.
Φιλοθέη: Από τα υψηλότερα κόστη αγοράς εξαιτίας του περιορισμένου αριθμού ελεύθερων οικοπέδων. Ζητούνται κυρίως μεζονέτες και οροφοδιαμερίσματα με τιμές 6.000-7.000 ευρώ/τ.μ. και αξίες οικοπέδων 3.200-3.800 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 0,4.
Μαρούσι: Παρατηρείται μεγάλο απόθεμα κατοικιών και οι τάσεις είναι σταθεροποιητικές. Ζητούνται και διαμερίσματα 70-119 τ.μ. και μεζονέτες 220-280 τ.μ. Τα καινούργια σπίτια πωλούνται από 2.700-3.200 ευρώ/τ.μ. (Ν. Λέσβος - Ανάβρυτα). Τα οικόπεδα πωλούνται από 1.100-1.200 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 0,8 έως 1.300-1.600 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 1 στο κέντρο.
Δυτικά προάστια Δυτικά μεγάλες αυξήσεις παρατηρούνται σε Περιστέρι, Ιλιον και Πετρούπολη τα τελευταία χρόνια. Ομως, οι τάσεις είναι σταθεροποιητικές.
Το ενδιαφέρον των κατασκευαστών μειώνεται και τα μεγάλα οικόπεδα δέχονται πιέσεις. Οσο για τις τιμές κυμαίνονται από 1.700 έως 2.400 ευρώ/τ.μ. με τη Μεταμόρφωση να είναι η ακριβότερη περιοχή και το Ζεφύρι η φθηνότερη με 1.500 ευρώ/τ.μ.
Βοτανικός - Κεραμεικός
Ανακαινισμένα με 1.000 - 1.600 /τ.μ.
Αμπελόκηποι: Παντελής απουσία οικοπέδων. Τα σπίτια που ζητούνται είναι γύρω στα 50-90 τ.μ. και κοστίζουν 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. Τα οικόπεδα πωλούνται 3.600-4.000 ευρώ/τ.μ. με συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) 3,6 .
Βοτανικός - Κεραμεικός: Σταθεροποιητικές και ανοδικές τάσεις γύρω από το Μετρό. Προς το παρόν, λίγες οι νεόδμητες κατοικίες στον Βοτανικό. Η αγορά έχει προεξοφλήσει κάπως τα σχέδια ανάπλασης. Τα σπίτια πωλούνται 1.850-2.400 ευρώ/τ.μ. τα καινούργια και από 1.000 έως 1.600 ευρώ/τ.μ. τα παλαιά αλλά ανακαινισμένα. Τα οικόπεδα πωλούνται 1.100-1.400 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ 3.
Κολωνάκι: Παντελής έλλειψη οικοπέδων, τα σπίτια είναι κατά βάση παλαιά και ακριβά. Το ενδιαφέρον αφορά ακίνητα 100-180 τ.μ. και οι τιμές κυμαίνονται από 3.000-5.000 ευρώ/τ.μ. ενώ τα ανακαινισμένα με θέα 5.000-7.000 ευρώ/τ.μ.
Παγκράτι: Η ζήτηση αφορά σπίτια 60-110 τ.μ. και η αξία των καινούργιων κυμαίνεται από 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. Τα οικόπεδα πωλούνται 1.900-2.200 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 2,4 και 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. με Σ.Δ. 3,6
Ερευνα
Δημοφιλή τα δυάρια και τριάρια
Τρία στα 4 σπίτια που πουλήθηκαν το 2007 ήταν μεταχειρισμένα, σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς. Σύμφωνα, πάντως, και με την Μ. Πλέσσα εκ μέρους της Eurobank, η στροφή, στις κατοικίες από δεύτερο χέρι, έχει γίνει καθεστώς.
Η τάση αυτή φέρνει αυξήσεις στα μεταχειρισμένα έως και 15%, ειδικά για ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. «Εάν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση θα πουλάμε σπίτια 10ετίας σχεδόν όσο κοστίζουν τα... καινούργια αφού τα μεν πρώτα ακριβαίνουν και στα άλλα πέφτουν οι τιμές και κλείνει η ψαλίδα», τονίζουν κτηματομεσίτες.
Η εντυπωσιακή αυτή στροφή στα παλαιά - φθηνά σπίτια φαίνεται και από το γεγονός ότι το 50% αυτών που πωλήθηκαν ήταν σπίτια ηλικίας άνω των 15 ετών. Μάλιστα, στη Θεσσαλονίκη το ποσοστό αυτό έφτασε το 68%, δηλαδή 2 στα 3 ακίνητα που πωλήθηκαν κτίστηκαν πριν το 1992. Επίσης:
Συνολικά στην Ελλάδα, το 27% των σπιτιών που πωλήθηκε είχε ηλικία άνω των 30 ετών. Το 18% είχε ηλικία από 1 έως 10 χρόνια, ενώ στην Αττική τα σπίτια από δεύτερο χέρι που πωλήθηκαν ήταν το 47% του συνόλου και μόλις το 26% ήταν νεόδμητα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 23% ήταν κατοικίες άνω των 30 ετών. Στη Θεσσαλονίκη τα καινούργια σπίτια που δόθηκαν ήταν μόλις 13%, ενώ εντυπωσιακό είναι ότι περίπου τα μισά (47%) κτίστηκαν τη δεκαετία του ,70 και πριν.
Στα νησιά η κατάσταση για τα καινούργια είναι καλύτερη αφού το 52% που πωλήθηκε ήταν νεόδμητο και το 48% μεταχειρισμένο. Οσο για την υπόλοιπη Ελλάδα, μόλις το 33% ήταν καινούργιο, και τα ηλικίας από 15 ετών και άνω ήταν 36%.
Σε ό,τι αφορά το εμβαδόν: Πάνω από 4 στα 10 ακίνητα (μεσαίες κατοικίες - δυάρια - τριάρια) ήταν από 71 έως 110 τ.μ. Το 24% ήταν 71-90 τ.μ. και το 18% από 91 έως 110 τ.μ. Το 17% των σπιτιών ήταν 51-70 τ.μ., δηλαδή τα μικρά σπίτια είναι τα πιο δημοφιλή. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα σπίτια από 151 έως άνω των 230 τ.μ. πωλήθηκαν σε ποσοστό μόλις 12%.
Β.Σ. Κανέλλης
vkanel@pegasus.gr