Ο χρήστης cmarin έγραψε:
Tι σημαίνει 'εισφορά σε χρήμα' για ένα οικόπεδο? Πότε καταβάλεται και πως υπολογίζεται?

Σε περιπτώσεις εντάξεως οικοπέδου στο σχέδιο πόλεως :

'...Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, τα οποία περιλαμβάνονται σε πολεοδομούμενες για πρώτη φορά περιοχές και τα οποία διατηρούνται ή διαμορφώνονται σε νέα ακίνητα, συμμετέχουν με καταβολή χρηματικής εισφοράς στην αντιμετώπιση της δαπάνης για την κατασκευή των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων...'

Τώρα ο υπολογισμός κλπ είναι μάλλον περίπλοκο πράγμα και έχει σχέση με το εμβαδό του ακινήτου (αφού ενδεχομένως αφαιρεθεί και εισφορά σε γη) και την τιμή ζώνης του οικοπέδου και ίσως άλλα

Αν δε βαριέσαι κάτσε δες αναλυτικά αυτή την εγκύκλιο να πάρεις μια ιδέα http://www.minenv.gr/4/43/00/egk-31.pdf (δεν μπορώ να είμαι σίγουρος βέβαια ότι δεν έχει αλλάξει κάτι, θέλει μπόλικη δουλειά και δεν είναι καν της αμέσου 'αρμοδιότητάς' μου )

thx
Λέει για εισφορά σε χρήμα που αντιστοιχεί σε 30τμ. Όταν δηλαδή πας να βγάλεις άδεια οικοδομής, πρέπει να πληρώσεις σε χρήμα την αξία των 30τμ. Με τι τιμές? Αντικειμενικές? Δηλαδή για 1000€ το τετραγωνικό δίνεις 30Κ?

Ο χρήστης cpp έγραψε:

Πάντως ΒΠ που τα νούμερα ξεκινάνε από 5,000 και πάνω από όσους έχω ρωτήσει θα πάνε όλοι.

Προφανώς όπου υπάρχουν φράγκα θα τα δώσουν και ευκολότερα...Πάντως οι αντίστοιχοι που ρώτησα κι εγώ (ΒΠ και ΝΠ) δεν ήταν και τόσο θερμοί για να τα σκάσουν και προσπαθούσαν να μου εκμαιεύσουν την εκτίμηση, σώνει και καλά, ότι δεν υπάρχει σοβαρή περίπτωση να τους βρουν : δηλ. αυτό ήθελαν να ακούσουν
Το ζήτημα είναι στα μεσαία και χαμηλά οικονομικά στρώματα που είναι μέσα στα σκ@τά και χρωστάνε παντού και με μειωμένα εισοδήματα πόσο άνετα θα πάνε να σκάσουν 2 χιλιάρικα πχ για κάτι που δεν έχουν καταλάβει ακριβώς τί τους χρησιμεύει :
Σου λέει ο άλλος '20 χρόνια φίλε μου τον έχω τον η/θ, τώρα θα με βρουν εμένα και άλλο 1 εκατομμύριο σπίτια ;' Και πως ; Θα χτυπάνε πόρτες στην τύχη ; Και μετά θα μπαίνουν μέσα και θα κάνουν έλεγχο ; Και αν δεν τους ανοίγουν ; Δεν μπορεί να μπει στο σπίτι του άλλου 1 υπάλληλος πολεοδομίας, τί θα κάνει ; Θα φέρουν Εισαγγελέα ; Και αν λείπουν ; Και αν και αν...Και πόσους τέτοιους ελέγχους μπορούν να κάνουν ; Με τι υπαλλήλους θα ελέγξουν 1 εκατομ. σπίτια ή 500.000 ; Και πότε θα το κάνουν αυτό ; Αφού λήξει η προθεσμία και θα έχουν χάσει το δικαίωμα τακτοποίησης ; Από ποιους θα πάρουν λεφτά, από τους τελειωμένους φουκαράδες που δεν έχουν μία ; Πού θα βρουν να πληρώσουν τα βαρύτατα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης ; Δεν πα να βαζουν όσα πρόστιμα θέλουν, αν δεν υπάρχουν φράγκα τίποτα δεν θα πάρουν...

Είναι λίγο οριακά τα πράγματα...Προβλέπω και παράταση όταν τους πουν από τις Πολεοδομίες ότι ξέρετε πέσαν 300.000 αιτήσεις σε 1 μήνα
Και δώστου μετά απειλές ότι θα σας βρούμε αν δεν τα δηλώσετε και θα σας σκίσουμε και και

Ο χρήστης cmarin έγραψε:
thx
Λέει για εισφορά σε χρήμα που αντιστοιχεί σε 30τμ. Όταν δηλαδή πας να βγάλεις άδεια οικοδομής, πρέπει να πληρώσεις σε χρήμα την αξία των 30τμ. Με τι τιμές? Αντικειμενικές? Δηλαδή για 1000€ το τετραγωνικό δίνεις 30Κ?

Όταν συντάσσεται μια πολεοδομική μελέτη, όταν δλδ υλοποιείται σχέδιο πόλης για πρώτη φορά στην περιοχή και καθορίζονται ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές, κοινόχρηστοι χώροι κτλ, είναι πολύ πιθανόν οι ιδιοκτησίες να αλλάξουν κατά πολύ. Μια πρόχειρη εξήγηση: Πρέπει ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ όλες οι νέες προκύπτουσες ιδιοκτησίες να είναι άρτιες και οικοδομήσιμες, ήτοι να έχουν ελάχιστο εμβαδό και πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό πλήρως διανοιγμένη. Επομένως αυτό που γίνεται είναι το εξής. Περνούνται αρχικά οι Ρ.Γ και Ο.Γ. και υπολογίζονται τα εμβαδά των οικοπέδω που μένουν. Εκεί λοιπόν ενδεχομένως να υποχρεωθείς να παραχωρήσεις τμήμα όχι μόνο για το δρόμο, αλλά και στο γείτονα, ώστε να είναι όλα τα νέα οικόπεδα άρτια και οικοδομήσιμα. Αυτή η 'δοσοληψία' σημαίνει και μεταβολή της αξίας του ακινήτου, η οποία προφανώς αυξάνεται κατά πολύ, γιατί άλλο να χεις ακίνητο σε οικισμό και άλλο σε σχέδιο πόλης, με υψηλότερο Σ.Δ., πεζοδρόμια, πλατείες κτλ.

Όλη λοιπόν αυτή η διαδικασία που κανείς δεν διάβασε λέγεται πράξη εφαρμογής και συνοδεύεται από τον αντίστοιχο πίνακα. Αν πας στο δήμο σου και πεις Ο.Τ. και αριθμό ιδιοκτησίας, θα σου πουν άμεσα αν οφείλεις σε γη ή χρήμα. Υπάρχουν φυσικά και περιπτώσεις που παίρνεις χρήματα, αν και φροντίζουν να ορίζουν τόσο αυξημένη νέα αξία στην περιοχή που σπανίζει...

Ο χρήστης cmarin έγραψε:
thx
Λέει για εισφορά σε χρήμα που αντιστοιχεί σε 30τμ. Όταν δηλαδή πας να βγάλεις άδεια οικοδομής, πρέπει να πληρώσεις σε χρήμα την αξία των 30τμ. Με τι τιμές? Αντικειμενικές? Δηλαδή για 1000€ το τετραγωνικό δίνεις 30Κ?

Σε 30 τμ ; Που αυτό ; Δεν καταλαβαίνω, δεν την έχω διαβάσει την εγκύκλιο!
Μπορεί πάντως νομίζω να έχεις μόνο εισφορά σε γη και όχι απαραίτητα (και) σε χρήμα
Το σκεπτικό είναι ότι άπαξ και εντάσσεσαι στο σχέδιο πόλεως αυτόματα αυξάνεται η αξία του οικοπέδου σου οπότε και πρέπει να συμμετάσχεις στα έξοδα κλπ κλπ είτε δίνοντας γη για κοινωφελείς χρήσεις και σκοπούς είτε δίνοντας χρήμα...

EDIT
Πολύ σωστά είπε ο Θυμιος και το ζήτημα της αρτιότητας όλων των οικοπέδων που θα προκύψουν και τις σχετικές ανακατατάξεις που πρέπει να γίνουν

Ο χρήστης koutsan έγραψε:

Πάντως ΒΠ που τα νούμερα ξεκινάνε από 5,000 και πάνω από όσους έχω ρωτήσει θα πάνε όλοι.

Προφανώς όπου υπάρχουν φράγκα θα τα δώσουν και ευκολότερα...Πάντως οι αντίστοιχοι που ρώτησα κι εγώ (ΒΠ και ΝΠ) δεν ήταν και τόσο θερμοί για να τα σκάσουν και προσπαθούσαν να μου εκμαιεύσουν την εκτίμηση, σώνει και καλά, ότι δεν υπάρχει σοβαρή περίπτωση να τους βρουν : δηλ. αυτό ήθελαν να ακούσουν
Το ζήτημα είναι στα μεσαία και χαμηλά οικονομικά στρώματα που είναι μέσα στα σκ@τά και χρωστάνε παντού και με μειωμένα εισοδήματα πόσο άνετα θα πάνε να σκάσουν 2 χιλιάρικα πχ για κάτι που δεν έχουν καταλάβει ακριβώς τί τους χρησιμεύει :
Σου λέει ο άλλος '20 χρόνια φίλε μου τον έχω τον η/θ, τώρα θα με βρουν εμένα και άλλο 1 εκατομμύριο σπίτια ;' Και πως ; Θα χτυπάνε πόρτες στην τύχη ; Και μετά θα μπαίνουν μέσα και θα κάνουν έλεγχο ; Και αν δεν τους ανοίγουν ; Δεν μπορεί να μπει στο σπίτι του άλλου 1 υπάλληλος πολεοδομίας, τί θα κάνει ; Θα φέρουν Εισαγγελέα ; Και αν λείπουν ; Και αν και αν...Και πόσους τέτοιους ελέγχους μπορούν να κάνουν ; Με τι υπαλλήλους θα ελέγξουν 1 εκατομ. σπίτια ή 500.000 ; Και πότε θα το κάνουν αυτό ; Αφού λήξει η προθεσμία και θα έχουν χάσει το δικαίωμα τακτοποίησης ; Από ποιους θα πάρουν λεφτά, από τους τελειωμένους φουκαράδες που δεν έχουν μία ; Πού θα βρουν να πληρώσουν τα βαρύτατα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης ; Δεν πα να βαζουν όσα πρόστιμα θέλουν, αν δεν υπάρχουν φράγκα τίποτα δεν θα πάρουν...

Είναι λίγο οριακά τα πράγματα...Προβλέπω και παράταση όταν τους πουν από τις Πολεοδομίες ότι ξέρετε πέσαν 300.000 αιτήσεις σε 1 μήνα
Και δώστου μετά απειλές ότι θα σας βρούμε αν δεν τα δηλώσετε και θα σας σκίσουμε και και

Η καραμέλα που υπάρχει ως απάντηση στα παραπάνω που πολύ σωστά αναφέρεις είναι οτι θα γίνονται πολλαπλοί έλεγχοι από διάφορα κλιμάκια και διαφορετικούς λόγους, επομένως δεν είναι τόσο σίγουρο οτι δεν θα τους βρουν...Αυτή είναι η (ας πούμε) επίσημη γραμμή. Θα ρθει ο ελεγκτής για το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, έπειτα θα ρθει ορκωτός (εδώ γελάμε) μηχανικός της πολεοδομίας για αυτοψία σε περίπτωση νέας οικοδομικής άδειας κτλ...Στην πράξη όλα αυτά κατά τη γνώμη μου είναι μπαρούφες.

Τίποτα δε θα γίνει. Αυτό το καθαρά εισπρακτικό μέτρο ξεκίνησε ως μια επανάληψη του 85 με τα αυθαίρετα και την εξαίρεση από κατεδάφιση. Αλλά δεν είναι έτσι. Καταρχήν έχω βάσιμες υποψίες οτι όλο αυτό είναι αντισυνταγματικό και όποιος προσφύγει στο ΣτΕ θα ρίξει το νόμο. Γιατί δεν μπορεί το 80% να χτίζουν με συγκεκριμένους όρους δόμησης και να αποδέχεσαι το 20% μόνο και μόνο για λόγους οικονομικούς. Δεύτερον τα 40 χρόνια δεν είναι τίποτα. Μεταβιβάζει τώρα ο πατέρας μου την περιουσία σε μένα και σε 40 χρόνια εγώ στα μελλοντικά κουτσούβελα. Εκεί θα πέσουμε πάνω σε τοίχο;

Κατά τη γνώμη μου η μόνη ρεαλιστική λύση στην αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης είναι οι αυστηρότερες ποινές για τις παραβιάσεις των μηχανικών, είτε αυτές αφορούν σχέδια της οικοδομικής άδειας/επίβλεψη, είτε ένα τοπογραφικό για μεταβίβαση ακινήτου. Όσο μπορώ να κάνω τοπογραφικά για συμβόλαια εντελώς ανεξέλεγκτα και να δηλώνω ό,τι θέλω, δίχως το φόβο κυρώσεων, δεν υπάρχει περίπτωση κατά τη γνώμη μου να βελτιωθεί η κατάσταση.

Ο χρήστης koutsan έγραψε:

thx
Λέει για εισφορά σε χρήμα που αντιστοιχεί σε 30τμ. Όταν δηλαδή πας να βγάλεις άδεια οικοδομής, πρέπει να πληρώσεις σε χρήμα την αξία των 30τμ. Με τι τιμές? Αντικειμενικές? Δηλαδή για 1000€ το τετραγωνικό δίνεις 30Κ?

Σε 30 τμ ; Που αυτό ; Δεν καταλαβαίνω, δεν την έχω διαβάσει την εγκύκλιο!
Μπορεί πάντως νομίζω να έχεις μόνο εισφορά σε γη και όχι απαραίτητα (και) σε χρήμα
Το σκεπτικό είναι ότι άπαξ και εντάσσεσαι στο σχέδιο πόλεως αυτόματα αυξάνεται η αξία του οικοπέδου σου οπότε και πρέπει να συμμετάσχεις στα έξοδα κλπ κλπ είτε δίνοντας γη για κοινωφελείς χρήσεις και σκοπούς είτε δίνοντας χρήμα...

EDIT
Πολύ σωστά είπε ο Θυμιος και το ζήτημα της αρτιότητας όλων των οικοπέδων που θα προκύψουν και τις σχετικές ανακατατάξεις που πρέπει να γίνουν

Το οικόπεδο είναι 400τμ. Το συμβόλαιο λέει μέσα για εισφορά σε χρήμα αξία 30τμ. και όχι σε γη.

Αυτό κατά πάσα πιθανότητα σημαίνει οτι από την εφαρμογή του σχεδίου πόλεως βγήκες κερδισμένος, έχοντας ένα κατά 30μ² μεγαλύτερο ακίνητο σε σχέση με πριν. Μάλιστα αν η αρτιότητά στην περιοχή είναι 400μ2 κι έχεις ακριβώς τόση έκταση, το κάνει το πιο πιθανό σενάριο. Μάλλον πριν την εφαρμογή του Σ.Π. είχες ακίνητο κάτω από 400μ2 και έπρεπε να γίνει άρτιο.

Ε τότε λοιπόν αν η αξία, κατα το χρόνο κύρωσης της πράξης εφαρμογής, του οικοπέδου υπολογίζεται σε 1000 ευρώ το τμ (τιμή ζώνης + συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου) θα είναι η εισφορά 30 k...Όλα αυτά αν ισχύει στην περιοχή το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού...

Είναι παλιά ιστορία. Το 90 πήρε ο δήμος ένα οικόπεδο (που το είχε εξ 'αδιαιρέτου όλη η οικογένεια) 5-6 στρ. για να κάνει σχολεία και πάρκα και όλη η περιοχή μπήκε στο νέο σχέδιο. Τότε πλήρωσαν κάποια χρήματα και τα υπόλοιπα τα έδωσαν οικόπεδα στην ίδια περιοχή. Τώρα ήρθε η σειρά μου να μου δώσουν και αυτό από την πράξη εφαρμογής είναι 400τμ με 30τμ εισφορά σε χρήμα.
Η ερώτηση είναι, πότε πρέπει να πληρωθεί αυτό. Τώρα ή με την άδεια οικοδομής?

Αν δεν πληρωθεί η εισφορά δεν μπορείς να αναγείρεις οικοδομή. Μόλις καταθέσεις φάκελο στην αρμόδια πολεοδομία, κατά τον έλεγχο του τοπογραφικού θα το εντοπίσουν και θα σου ζητηθεί να το εξοφλήσεις. Φυσικά μπορείς να το εξοφλήσεις πριν την άδεια οικοδομής.

Δε βλέπω πώς μπορεί να συνδέεται η εισφορά σε χρήμα με την άδεια οικοδομής
Έτσι όπως το διατυπώνεις είναι σαν να μην οφείλεις εισφορά σε χρήμα παρά μόνο όταν αποφασίσεις να χτίσεις. Εχεις δηλ. το οικόπεδο, το μεταβιβάζεις, το κληρονομείς το εκμεταλλεύεσαι ενδεχομένως αλλιώς και δεν πληρώνεις την εισφορά σε χρήμα μέχρι να ζητήσεις να εκδοθεί άδεια οικοδομής!! Ίσως και ποτέ δηλ. Είναι δυνατόν ;

Ο χρήστης thymios έγραψε:
Αν δεν πληρωθεί η εισφορά δεν μπορείς να αναγείρεις οικοδομή. Μόλις καταθέσεις φάκελο στην αρμόδια πολεοδομία, κατά τον έλεγχο του τοπογραφικού θα το εντοπίσουν και θα σου ζητηθεί να το εξοφλήσεις. Φυσικά μπορείς να το εξοφλήσεις πριν την άδεια οικοδομής.

Δηλ. δεν είναι απαιτητή από το Δημόσιο πιο πριν η εισφορά ;

Όχι δεν εννοούσα αυτό. Η εισφορά φυσικά και είναι απαιτητή και πρέπει οπωσδήποτε να πληρωθεί. Απλώς μέχρι να γίνει αυτό, ο οικοπεδούχος δεν μπορεί να οικοδομήσει. Στη δήλωση Ν.1337/83 στο τοπογραφικό ο μηχανικός πρέπει να αναφέρει αν οφείλεται εισφορά σε γη και χρήμα. Εφόσον λοιπόν οφείλει, δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια οικοδομής. Η δήλωση αυτή συνοδεύει τα τοπογραφικά και σε οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη, όπως προφανώς γνωρίζεις καλύτερα από μένα, συνεπώς και εκεί προκύπτει πρόβλημα. Με άλλα λόγια όπου απαιτείται τοπογραφικό με δήλωση του Ν. 1337/83, θα προκύψει κόλλημα.

Άρα η απάντηση είναι ότι την οφείλεις άμεσα (τέλος πάντων με την κύρωση της πράξης εφαρμογής ) ενδεχομένως με δόσεις ή εφάπαξ σε κάποια προθεσμία...Αν δεν πληρώσεις (θεωρητικά τουλάχιστον) μπορεί να ακολουθηθεί η ΚΕΔΕ διαδικασία...
Η δε αδυναμία έκδοσης άδειας οικοδομής είναι ακόμα μία κύρωση της μη πληρωμής και δε σχετίζεται με το χρονικό σημείο από το οποίο και μετά καθίσταται απαιτητή η εισφορά.

Εμ είδες για να σαι της δουλειάς τι ωραία που τα περιγράφεις;;

Έτσι ακριβώς ισχύει. Η μη έκδοση άδειας οικοδομής είναι κύρωση μη πληρωμής.

Ok, πάω αύριο στο δήμο και θα ξεκαθαρίσω...

Οι γονείς μου έχουν ένα ακίνητο (120 τμ εμβαδόν οικοπέδου), σχεδόν στο κέντρο της πόλης στο Ηράκλειο Κρήτης, το οποίο περιλαμβάνει 2 κτίσματα κατασκευής πριν το 1940. Σ' αυτά δεν υπάρχει όπως καταλαβαίνετε άδεια. Έχτισαν επίσης χωρίς άδεια, κάποιες συμπληρωματικές κατασκευές πάνω σε αυτά τα κτίσματα (επιπλέον δωμάτια) πριν απο 15 περίπου χρόνια.
Ερώτηση:

1. Μπορεί να μεταβιβαστεί αυτό το ακίνητο στα παιδιά;
2. Θα υπάρξει πρόστιμο κατά τη μεταβίβαση; Σε τι ποσό μπορεί να ανέρχεται αυτό;
3. Πόσο μπορεί να κοστίζει στο περίπου η άδεια κατεδάφισης + η άδεια οικοδομής για ανέγερση 3 ορόφων από 80 περίπου τμ έκαστος;
4. Τι συμβαίνει αν κατά την κατεδάφιση εμφανιστούν αρχαία; (Είναι κοντά στα Ενετικά τείχη)

Σημ. ο Σ.Δ. είναι αν δεν κάνω λάθος 2, με δυνατότητα 3 ορόφων και πυλωτής (έτσι είναι τα διπλανά).
Παρακαλώ όποιος γνωρίζει κάτι σχετικό, ασ απαντήσει... Ευχαριστώ...

από cpp » 05/08/10 14:12

dstou έγραψε:
Ψάξε στη Χρυσή Ευκαιρία για παρόμοιες αγγελίες στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο. Είναι μια πρώτη εκτίμηση και είναι αρκετά καλή σαν προσσέγγιση αφού οι δημοσιευμένες τιμές έχουν ακρίβεια στην περιοχή του +10 έως -15%.
Καλό είναι να δεις και μερικά από τα ανταγωνιστικά του οικόπεδα. Μετά αρχίζει το ποιό λεπτομερές ψάξιμο με κτηματομεσίτες, αρχιτέκτονες για τους ακριβείς όρους δόμησης κ.α.

Oι αγγελείες είναι μύθος.
Σημασία έχει το τι διατείθεμαι εγώ να δώσω και πόσο θα τον πιέσω και με ποια επιχειρήματα.
Μεσίτη δεν χρειάζομαι...

Μάλλον δεν έχεις ασχοληθεί σοβαρά με τις αγγελίες για να το λες αυτό και μάλιστα τόσο απόλυτα.
Σε υποκατάστημα μεγάλης μεσιτικής αλυσίδας που διευθύνει γνωστός και συνάδελφος μηχανικός υπάρχει κοπέλλα που αποδελτιώνει καθημερινά τις αγγελίες του τοπικού τύπου και ενημερώνει ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΑ τη σχετική βάση δεδομένων. Στην ίδια βάση δεδομένων μπαίνουν και οι πραγματικές τιμές πώλησης (όπου αυτές είναι γνωστές) και φαίνονται καθαρά οι αποκλίσεις από τις ζητούμενες τιμές στις τελικές.
Σε κάθε περίπτωση ανάληψης αγοραπωλησίας ακινήτου στη ζώνης ευθύνης τους, οι μεσίτες ενημερώνονται από το ιστορικό αρχείο, και αναλόγως κατευθύνουν την στρατηγική τους στα όποια παζάρια.
Τιπ : σε πλείστες των περιπτώσεων οι αποκλίσεις είναι εντός του 10% από την δημοσιευμένη τιμή, άλλη μία απόδειξη το πόσο ρεαλιστικό είναι κανείς να ξεκινάει από εκεί την έρευνά του για μια αρχική προσσέγγιση της αγοράς, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να τη σταματάει μόνο εκεί.
Η πιθανότητα να ζητάει κάποιος σε αγγελία π.χ. 500.000 ευρώ, και το ακίνητο να κλείσει στις 200.000, ή το ακίνητο να είναι ένα κελεπούρι που η αγοραία του αξία να είναι 1.200.000, είναι πρακτικά ίδια με αυτή να κερδίσει το επόμενο Όσκαρ α' ανδρικού ρόλου.

Επίσης πολλές φορές σημασία έχει ΜΟΝΟ τι ζητάει ο πελάτης. Δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να μην κάνουν πίσω ούτε μία δραχμή από τα ζητούμενα και ας τους πιέζεις ΟΣΟ ΘΕΛΕΙΣ, και πολλές φορές να βγαίνουν σωστοί.
Η αγορά είναι άλλωστε και λίγο ρουλέτα και όλοι δικαιούνται να ρίξουν μια καλή ζαριά, και άμα κάτσει έκατσε.

Ο χρήστης dstou έγραψε:

από cpp » 05/08/10 14:12

dstou έγραψε:
Ψάξε στη Χρυσή Ευκαιρία για παρόμοιες αγγελίες στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο. Είναι μια πρώτη εκτίμηση και είναι αρκετά καλή σαν προσσέγγιση αφού οι δημοσιευμένες τιμές έχουν ακρίβεια στην περιοχή του +10 έως -15%.
Καλό είναι να δεις και μερικά από τα ανταγωνιστικά του οικόπεδα. Μετά αρχίζει το ποιό λεπτομερές ψάξιμο με κτηματομεσίτες, αρχιτέκτονες για τους ακριβείς όρους δόμησης κ.α.

Oι αγγελείες είναι μύθος.
Σημασία έχει το τι διατείθεμαι εγώ να δώσω και πόσο θα τον πιέσω και με ποια επιχειρήματα.
Μεσίτη δεν χρειάζομαι...

Μάλλον δεν έχεις ασχοληθεί σοβαρά με τις αγγελίες για να το λες αυτό και μάλιστα τόσο απόλυτα.
Σε υποκατάστημα μεγάλης μεσιτικής αλυσίδας που διευθύνει γνωστός και συνάδελφος μηχανικός υπάρχει κοπέλλα που αποδελτιώνει καθημερινά τις αγγελίες του τοπικού τύπου και ενημερώνει ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΑ τη σχετική βάση δεδομένων. Στην ίδια βάση δεδομένων μπαίνουν και οι πραγματικές τιμές πώλησης (όπου αυτές είναι γνωστές) και φαίνονται καθαρά οι αποκλίσεις από τις ζητούμενες τιμές στις τελικές.
Σε κάθε περίπτωση ανάληψης αγοραπωλησίας ακινήτου στη ζώνης ευθύνης τους, οι μεσίτες ενημερώνονται από το ιστορικό αρχείο, και αναλόγως κατευθύνουν την στρατηγική τους στα όποια παζάρια.
Τιπ : σε πλείστες των περιπτώσεων οι αποκλίσεις είναι εντός του 10% από την δημοσιευμένη τιμή, άλλη μία απόδειξη το πόσο ρεαλιστικό είναι κανείς να ξεκινάει από εκεί την έρευνά του για μια αρχική προσσέγγιση της αγοράς, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να τη σταματάει μόνο εκεί.
Η πιθανότητα να ζητάει κάποιος σε αγγελία π.χ. 500.000 ευρώ, και το ακίνητο να κλείσει στις 200.000, ή το ακίνητο να είναι ένα κελεπούρι που η αγοραία του αξία να είναι 1.200.000, είναι πρακτικά ίδια με αυτή να κερδίσει το επόμενο Όσκαρ α' ανδρικού ρόλου.

Επίσης πολλές φορές σημασία έχει ΜΟΝΟ τι ζητάει ο πελάτης. Δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να μην κάνουν πίσω ούτε μία δραχμή από τα ζητούμενα και ας τους πιέζεις ΟΣΟ ΘΕΛΕΙΣ, και πολλές φορές να βγαίνουν σωστοί.
Η αγορά είναι άλλωστε και λίγο ρουλέτα και όλοι δικαιούνται να ρίξουν μια καλή ζαριά, και άμα κάτσει έκατσε.

Προσφορά και ζήτηση my frnd.
Αν δεν τα βρούμε εγώ μένω με τα λεφτά μου και αυτός με την αγγελία και το οικόπεδο. Ετσι είναι αυτά!
Για τους μεσίτες δεν έχω και την καλύτερη γνώμη. Πολύ αεριτζήδες. Όταν οι μεσίτες θα αναλαμβάνουν ευθύνη με εγγύηση γι αυτό που προτείνουν ότι είναι πραγματικά καθαρό, δεν έχει προβλήματα, δεν συντηρούν καρτέλ, σταματήσουν να φοροδιαφεύγουν κλπ θα επαναξιολογήσω τις 'υπηρεσίες' τους

Το location γουστάρω να το βρίσκω μόνος μου, να το ψάχνω, να κοιτάω με ποιους συνορεύω, να κάθομαι να δω με τι ταχύτητα περνάνε τα αμάξια απ΄ εξω, να περνάω με κατακλυσμό να δω πως περνάνε τα νερα της βροχης και άλλα δικά μου.

Πάντως θα ξέρεις μέσω τις κοπέλας που αποδελτιώνει ότι βλέπει τα ίδια οικόπεδα για χρόνια πλέον και επειδή είναι και γνώστης μερικές τιμές είναι ουτοπικές.
Εγώ όταν βλέπω κάτι ή του λέω στα ίσα γιατί δεν το παίρνω ή του δίνω την τιμή μου.
Αυτή την στιγμή εγώ προσωπικά στα μικρά οικόπεδα αυτό που θεωρώ δίκαιο είναι 30 -40% πιο κάτω από ότι βλέπω στις αγγελίες.
Δεν δέχομαι πωλητή που να μου λέω θα κάνεις την τάδε παρανομία και θα χτίσεις πιο πολύ κλπ
Εγώ θα χτίσω νομιμότα σε ένα οικόπεδο και θα πρέμει στα δικά μου τα μάτια οικόπεδο + νόμιμα τελειωμένο σπίτι να είναι σε λογικά εμπορεύσιμα επίπεδα